PATRIZIA

Trends & more

Spitzenrenditen mit Hotelinvestments in erstklassigen Lagen

Der Markt für Hotelinvestments in Deutschland boomt dank attraktiver Renditeperspektiven. Exzellente Ertragschancen bieten Projektentwicklungen in Top-Lagen der Großstädte. Um dieses Potenzial zu realisieren, sind langjährige Erfahrung und ausgeklügelte Verträge nötig.

Anleger entdecken zusehends den deutschen Hotelinvestmentmarkt als lukrative Beimischung zu konventionellen Immobilieninvestments: Im ersten Quartal 2017 flossen laut einer Analyse des Immobiliendienstleisters CBRE 1,15 Milliarden Euro in Hotelimmobilien, 55 Prozent mehr als im gleichen Vorjahreszeitraum. Damit avancierte Deutschland zum größten Hotelinvestmentmarkt Europas vor Großbritannien, das mit einem Anlagevolumen von gut einer Milliarde Euro auf den zweiten Platz abrutschte. „Die Spitzenrenditen für Core-Produkte in erstklassigen Lagen in Deutschland liegen weiterhin bei 4,5 Prozent, Ausreißer nach unten nehmen jedoch zu“, sagte Olivia Kaussen, Head of Hotels Germany bei CBRE, dem Finanzmagazin Portfolio institutionell. Hotels bieten eine spürbar höhere Rendite als Büros oder Einzelhandelsobjekte, deren Rendite oft klar unter der 4-Prozent-Marke liegt. Außerdem wächst die Nachfrage: Im Jahr 2015 wurden hierzulande über 272 Millionen Übernachtungen registriert, im Jahr 2016 stieg die Zahl noch weiter auf über 279 Millionen.

Am beliebtesten war Berlin, vor München und Hamburg. Die Struktur der Branche lässt viel Raum für Expansion, ist die Marktdurchdringung im internationalen Vergleich doch recht niedrig und beispielsweise nur halb so hoch wie im europäischen Durchschnitt. Zudem entfällt die Hälfte des Branchenumsatzes auf Privathotels, die massiver Konkurrenz durch Airbnb und anderen Online-Zimmervermittlungen ausgesetzt sind. Ohnehin fällt es Kleinbetrieben meist schwer, ausreichend zu investieren und auf neue Trends schnell zu reagieren.

WLAN wichtiger als bequeme Betten

Dazu zählt vor allem die Digitalisierung: Für manche Gäste ist Highspeed-Internet via WLAN wichtiger als bequeme Betten. Online-Booking ist ebenso auf dem Vormarsch wie Check-In-Automaten in der Lobby und ein Concierge-Service per WhatsApp. Neue Hotelmarken stoßen in die Lücke, die kapitalschwache Privathotels offen lassen: 25Hours, Roomers und andere mehr mischen mit erfolgreichen Lifestyle-Konzepten den Markt auf.

Etablierte Hotelketten wie Accor, Interconti oder Marriott ziehen zwar nach. Die enormen Investitionen lassen sich mit strategischen Partnerschaften leichter stemmen: So steckt beispielsweise Motel One rund 13 Millionen Euro nach nur fünf Jahren in vier Bestandshotels. Auch die Konsolidierung der Branche schreitet rasant voran. Nur wenige Beispiele aus dem Jahr 2016: HNA übernimmt ein Viertel der Hilton-Gruppe von Blackstone und steigt bei Rezidor ein. Accor Hotels beteiligt sich an Mama Shelter und mit 30 Prozent an 25Hours. AC Hotels und Marriott vereinbaren ein Joint Venture. Aber nicht nur die Summen, die in Design- und Lifestylekonzepte fließen, belasten die Bilanzen der Konzerne.

Der Immobilienboom treibt die Preise zusätzlich aufwärts. Um trotzdem an Objekte in Top-Lagen zu gelangen, interessieren sich immer mehr Investoren für Projektentwicklungen. Diese Herangehensweise ist aufgrund ihrer relativen Transparenz hinsichtlich der Vertragspartner, der Mietverträge etc. ein vergleichsweise risikofreies Investment. PATRIZIA hat diesen Trend erkannt und sich im ersten Halbjahr 2016 an zwei Hotels beteiligt, die sich im Bau befinden.

Bereits im Januar 2016 wurde von ECE das Hotelprojekt der innovativen Marke 25hours in Düsseldorf für einen Immobilienspezialfonds erworben. Das Vier-Sterne-Hotel mit 198 Zimmern auf 18 Etagen wird voraussichtlich im kommenden Jahr eröffnet und liegt im neuen Stadtteil Le Quartier Central auf dem Gebiet des früheren Güterbahnhofs Derendorf. Gestaltet wird das Themenhaus im deutsch-französischen Flair: Geplant ist ein Cafe im Erdgeschoss und ein französisch inspiriertes Restaurant im 16. Stock. Zwei Etagen darüber ist eine Bar mit einem spektakulären Blick über die Stadt vorgesehen.

Boutique- und Themenhotels als attraktive Portfoliobeimischung

Im April 2016 sicherte sich PATRIZIA das letzte projektierte Grundstück am Sandtorkai, der Magistrale, die Hamburgs Hafencity mit der Innenstadt verbindet, und erwarb von DC Developments ein außergewöhnliches Projekt. Der achtgeschossige Gebäudekomplex wird nämlich ein Hotel, ein Kino und ein Appartmenthouse kombinieren. Für alle Nutzungsarten des Boutique-Hotels PIERDREI wurden langfristige Nutzungsverträge mit erfahrenen Betreibern abgeschlossen. „Wir freuen uns, das wir für unsere Kunden am wirtschaftsstarken Standort Hamburg in der von Investoren gefragten Hafen City diese außergewöhnliche Immobilie mit einem exklusiven Hotel- und Apartmentkonzept und einem vielversprechenden Kinobetrieb erwerben konnten“, sagte Douglas Waibel, Associate Director PATRIZIA Immobilien.

„PATRIZIA baut ihr Engagement in der Asset-Klasse Hotel bereits seit einigen Jahren kontinuierlich aus.“
Douglas Waibel, Associate Director PATRIZIA Immobilien

Obwohl sich Hotelimmobilien längst als Asset-Klasse etabliert haben, ist die Vertragsgestaltung heikel. Denn internationale Hotelketten - insbesondere börsennotierte Unternehmen – wollen nur Managementverträge unterschreiben, während deutsche institutionelle Investoren auf Pachtverträgen bestehen. Hintergrund des Dilemmas: Langfristige Pachtverträge werden nach internationalen Rechnungslegungsstandards (etwa IFRS) als Verbindlichkeiten eingestuft, Managementverträge dagegen nicht. Diese sind jedoch deutschen Fondsgesellschaften nicht erlaubt, weil bei dieser Vertragsform das operative Risiko beim Eigentümer liegt. Außerdem dürfen sie lediglich Miet- und Pachteinnahmen erzielen, keine Einkünfte aus dem Betrieb des Hotels.

Trotz dieses Interessengegensatzes investieren Fondsinitiatoren massiv in Hotels. Ermöglicht wird das durch ein dreiseitiges Vertragsmodell, indem ein Pächter als Bindeglied zwischen Eigentümer und der Hotelkette dient. Der Betreiber schließt mit dem Eigentümer einen Pachtvertrag und mit der Hotelkette einen Franchise-Vertrag ab. Entsprechend wichtig für den Investor ist die Bonität des Betreibers und die sorgfältige Regelung aller vertraglichen Verpflichtungen. Denn Hotelverträge laufen oft 20 bis 30 Jahre. Selbst kleine Unachtsamkeiten in der Vertragsgestaltung können daher gravierende Folgen haben.

Seit langem erfolgreich mit Hotelinvestments

Wer wie PATRIZIA seit einem Jahrzehnt in diesem Markt aktiv ist, kennt alle Fallstricke zur Genüge. Hinzu kommt die lokale Expertise des erfahrenen PATRIZIA-Teams. Entsprechend erfolgreich sind die Hotelinvestments: Für den Fonds PATRIZIA Hotel-Invest Deutschland I errechnet sich in den Jahren 2015 und 2016 ein Total Return (nach BVI) von 9,9 Prozent beziehungsweise 10,1 Prozent. Seit der Auflegung des Fonds 2007 betrug die kumulierte Performance 93,1 Prozent oder im Schnitt 7,1 Prozent per annum. Insgesamt betreut PATRIZIA per Ende April 2017 im Hotelbereich ein Immobilienvermögen von über 600 Millionen Euro.

„PATRIZIA baut ihr Engagement in dieser Asset-Klasse bereits seit einigen Jahren kontinuierlich aus“, berichtet Douglas Waibel. Dabei lohnt sich die Fokussierung auf bestimmte Marktsegmente. Denn Stadt-, Business- und Budget-Hotels sind besonders zukunftsfähig und gehören deshalb zu den elementaren Bestandteilen der PATRIZIA Anlagestrategie. Boutique-, Design- und Themenhotels bilden dank einer überdurchschnittlichen Auslastung eine ideale Beimischung im Portfolio. Interessante Perspektiven bietet auch der europäische Hotelinvestmentmarkt, ist er doch um ein Vielfaches größer als der nationale Markt, auf dem es die Renditekompression und Produktknappheit zunehmend schwer macht, die Performanceziele zu erreichen.

Hotelinvestments sind bei institutionellen Anlegern begehrt, wenn Lage, Renditeperspektive und Betreiberkonzept stimmen. Dazu sind spezielle Vertragskonstruktionen unabdingbar, die exakt auf die Bedürfnisse der Beteiligten zugeschnitten sind. Bei einer schlüssigen Anlagestrategie bietet der deutsche Hotelinvestmentmarkt dank starker Nachfrage außergewöhnliche Ertragschancen. Doch die Renditekompression am Kapitalmarkt macht es immer schwieriger, lukrative Projekte an Land zu ziehen. Im europäischen Ausland wäre die Auswahl größer, aber das ist noch Zukunftsmusik.

Foto: Pier3, 25hours, Getty

Das könnte Sie auch interessieren

Betreiberimmobilien im Fokus

Die Top-10-Städte in Europa