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Mehr Markt und weniger Bürokratie

Der Wohnungsmarkt in den Niederlanden wird von gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften dominiert. Die Mieten dieses stark regulierten und subventionierten Sektors sind vergleichsweise niedrig, die Wartezeiten auf eine freie Wohnung lang. Doch die Situation ändert sich gerade. Denn einige Gesellschaften haben sich mit Finanzderivaten verspekuliert und müssen ihre Strategie ändern.

Das größte Rad bei den hochriskanten Börsengeschäften hatte Vestia gedreht, mit 80.000 Wohnungen die Nummer 1 unter den gemeinnützigen Wohnungsgesellschaften der Niederlande. Mit Derivaten im Volumen von 23 Milliarden Euro wollte sich das Unternehmen gegen steigende Zinsen absichern. Doch die Zinsen fielen immer weiter. Die Verluste aus den risikoreichen Wetten in Milliardenhöhe trieben Vestia fast in die Pleite. Schließlich musste die Regierung den Konzern 2012 retten.

Was blieb Den Haag auch übrig? Der niederländische Staat hatte die gemeinnützigen Wohnungsgesellschaften seit langem großzügig unterstützt, unter anderem mit Kreditgarantien. Diese Förderung stufte die Europäische Kommission zum Teil als unerlaubte Beihilfe ein und knüpfte die Vermietung der Wohnungen an schärfere Auflagen. Außerdem unterliegen die Gesellschaften, denen rund 2,4 Millionen Wohnungen oder ein knappes Drittel aller Wohnungen des Landes gehören, seit 2013 weiteren Beschränkungen, um sich auf ihr Kerngeschäft zu konzentrieren – die Vermietung von Wohnungen für Haushalte mit geringem Einkommen. 

Die größte Transaktion im niederländischen Wohnungssektor

Um zumindest einen Teil der horrenden Verluste aus eigener Kraft abzudecken, stellte Vestia einen Teil seiner Bestände zum Verkauf. Hierbei setzte sich PATRIZIA durch: Im Juli 2014 unterschrieb der Immobilienkonzern den Kaufvertrag über rund 5.500 Wohnungen aus dem Vestia-Bestand für 578 Millionen Euro. 

Die Leerstandsquote betrug zu diesem Zeitpunkt ca. drei Prozent. Das breit diversifizierte Portfolio mit insgesamt 340.000 Quadratmetern Wohnfläche wurde für das Co-Investment „PEP I“ erworben, an dem eine namhafte Pensionskasse aus Deutschland beteiligt ist. Etwa 70 Prozent der Einheiten unterlagen der Mietpreisbindung. „Dieser Verkauf stellt die größte Transaktion dar, die der niederländische Markt bislang im Wohnungssektor gesehen hat“, sagte Peter Helfrich, Head of PATRIZIA Netherlands B.V.. 

Die Immobilienpreise ziehen spürbar an

Bald könnten weitere Bestände auf den Markt kommen. Denn die niederländische Regierung räumt privaten Investoren mehr Chancen ein. Im Jahr 2013 hat sie den Wohnungsgesellschaften eine jährliche Sonderabgabe aufgebrummt. Zudem muss mindestens bis 2018 im Wohnungsbestand einiges umfinanziert werden – und zwar ohne staatliche Garantien. 

Um welche Größenordnungen es bei der Wohnungsprivatisierung geht, ist unter Experten umstritten: Die Schätzungen reichen bis zu einer Million Wohnungen. Denn die Liberalisierung soll Mietpreisentwicklungen erleichtern. Für langfristig orientierte Anleger, die vorrangig auf Werterhalt setzen, dürfte sich ein Engagement lohnen, wurden die meisten geförderten Wohnungen doch nach 1995 in guter Qualität errichtet.

„Die Übernahme des Vestia-Wohnungsportfolios stellt die größte Transaktion dar, die der niederländische Markt bislang im Wohnungssektor gesehen hat.“
Peter Helfrich, Head of PATRIZIA Netherlands B.V.

Zudem ziehen die Preise auf dem niederländischen Wohnungsmarkt – getrieben vom starken Wirtschaftswachstum und einer gesunkenen Arbeitslosenrate – deutlich an: 2016 kletterten die Preise für frei finanzierte Wohnungen und Häuser in den Niederlanden um fünf Prozent. Und der Aufschwung ist intakt. Im laufenden Jahr dürfte die Preissteigerungsrate ähnlich hoch ausfallen, erwarten die Analysten der Rabobank in ihrer Studie vom Februar 2017. Auf längere Sicht spielt auch die Demografie eine wichtige Rolle: Dank Bevölkerungswachstum und einer sinkenden Haushaltsgröße besteht ein erheblicher Wohnungsbedarf.  

Die Deregulierung des niederländischen Wohnungsmarktes bietet konservativen Investoren die Chance auf einen günstigen Einstieg. Zudem passt das Umfeld: Steigende Haushaltseinkommen, niedrige Kreditzinsen und demografische Effekte treiben die Kaufpreise nach oben.

 

Foto: Getty Images