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Maßgeschneiderte Lösungen statt Einheitsprodukte für institutionelle Investoren

Die Immobiliennachfrage in Europa wächst rasant, vor allem dank hoher Mittelzuflüsse aus Asien. Die Anforderungen internationaler Großinvestoren unterscheiden sich jedoch stark. Ohne lokale Expertise und spezifische Lösungen sind deren Wünsche daher kaum zu erfüllen.

Die Niedrigzinsphase dauert und dauert: Auch langfristig agierende Pensionsfonds haben immer weniger attraktiv verzinste Bonds aus der Vorkrisenzeit im Portfolio. Konservative Anleihen bieten Investoren derzeit einfach nicht mehr genug Rendite, um die vorgegebenen Ertragsziele zu erreichen. Wohin also mit frei werdenden Geldern und frischen Mittelzuflüssen, wenn selbst risikoreiche Papiere wie zum Beispiel griechische Staatsanleihen auf Mehrjahrestiefs rentieren? Und an diesem Szenario der Renditekompression wird sich so schnell wohl auch nichts ändern. Denn die führenden Notenbanken erhöhen ihre kurzfristigen Zinsen entweder nur zögerlich oder gar nicht, weil die aktuelle Inflationsrate ebenso wie die Inflationserwartungen im Rahmen des geldpolitischen Zielkorridors verharren.

Die Finanzierungsbedingungen bleiben also wahrscheinlich noch einige Zeit günstig, trotz aller Beteuerungen zur baldigen Zinswende. Deshalb ist es kein Wunder, dass institutionelle Investoren weltweit erwägen, ihre Immobilienquote zu erhöhen. Setzen diese Investorengruppen ihre Pläne in die Tat um, hat das Folgen für die Märkte. Laut einer Studie, die für PATRIZIA erstellt wurde, sind institutionelle Anleger im Bereich Immobilien erheblich unterinvestiert: Lediglich 7,2 Prozent ihrer gesamten Kapitalanlagen stecken in diesem Segment. Geplant ist der Studie zufolge allerdings eine Steigerung auf durchschnittlich 9,1 Prozent.

Europas Immobilienmarkt zieht massiv Kapital an

Gleichzeitig wollen institutionelle Investoren ihre Portfolios international diversifizieren. Insbesondere asiatische Fonds leiten verstärkt Kapital nach Europa. Aus der Perspektive dieser institutionellen Investoren sind Objekte in der Europäischen Union schließlich relativ preiswert. Die Wechselkurse zu Euro und Pfund sind günstig, die Mietrenditen im gewerblichen Bereich attraktiv. Zudem verspricht die Region langfristig politische Stabilität. Entsprechend flossen 2016 in den europäischen Immobilienmarkt fast 80 Milliarden Euro Anlagekapital, nahezu eine Verdopplung gegenüber dem Vorjahreswert.

Doch die Ziele der großen Investorengruppen differieren enorm. Amerikanische Gesellschaften erwarten für ihre ausländischen Kapitalanlagen üblicherweise einen Renditeaufschlag, der in Abhängigkeit von der jeweiligen Asset-Klasse unterschiedlich hoch ist. Dieses Performanceziel ist bei europäischen Immobilien nur mit Objekten aus den Kategorien Value-Add und Opportunity zu erreichen.

Asiatische Fonds bevorzugen das Core-Segment

Für Fubon Life wären diese Segmente zu riskant gewesen: Im Frühsommer 2015 erwarb PATRIZIA für den taiwanesischen Versicherungskonzern die Immobilie des berühmten Wachsfigurenkabinetts Madame Tussauds in London, die seit über 130 Jahren als Museum genutzt wird. Der Gebäudekomplex kostete umgerechnet rund 466 Millionen Euro und ist langfristig an den Betreiber vermietet. Dank exzellenter Kontakte vor Ort kam der Deal zustande. Immerhin zählt die Einrichtung zu den bekanntesten Touristenattraktionen in Central London.

„Bei der Umsetzung ihrer globalen Investmentstrategie setzen große institutionelle Investoren zunehmend auf strategische Partner. Mit unserem Netzwerk aus Expertenteams in den verschiedenen europäischen Immobilienmärkten können wir solchen Investoren Lösungen aus einer Hand anbieten“, sagt Wolfgang Egger, Vorstandsvorsitzender von PATRIZIA. Diese Strategie setzen asiatische Investoren meist im Core-Bereich um. Der Anlagefokus liegt dabei oft auf bekannten Gebäuden, die die Silhouette einer Metropole prägen, und möglichst langfristig an einen Hauptmieter vergeben sind, so genannte Landmark-Buildings wie der Astro-Tower in Brüssel oder der Commerzbank-Tower in Frankfurt am Main.

Beide Gebäude erwarb PATRIZIA im vergangenen Jahr für koreanische Investoren. Dass sich institutionelle Investoren aus Südkorea besonders intensiv auf dem europäischen Markt engagieren, hat viel mit den Währungsrelationen zu tun, denn der koreanische Won gewann im Vergleich zum Euro seit der Finanzkrise massiv an Wert: Kostete ein Euro im Frühjahr 2009 bis zu 2000 Won, sind nun nur noch 1300 Won je Euro zu berappen.

Landmark-Buildings sind bei koreanischen Investoren begehrt

Eine Top-Lage und ein exzellenter Mietvertrag machen den frisch sanierten Astro-Tower zum optimalen Core-Investment. Der Büroturm mit 33 Stockwerken befindet sich im zentralen Geschäftsviertel der EU-Metropole und ist seit Oktober 2016 komplett an die belgische Arbeitsagentur vermietet. Der indexierte Mietvertrag mit 26 Jahren Laufzeit ohne Kündigungsoption gibt dem Deal die Erlösqualität, die sich konservative Investoren wünschen. Das gilt in ähnlicher Weise auch für den Commerzbank-Tower.

„Die Kunden aus Asien schätzen unser Spezialwissen im Bezug auf ihre Bedürfnisse bei Immobilieninvestments sowie unser voll integriertes Investment Management“, berichtet Dr. Konrad Finkenzeller über die Deals mit den koreanischen Anlegern. PATRIZIA erwarb den 1997 nach Entwürfen des Stararchitekten Sir Norman Foster fertiggestellten Wolkenkratzer im Rahmen eines Individualmandats für die Samsung-Gruppe. Mit seinen 259 Metern – einschließlich Antenne sogar 300 Metern – gilt das höchste Gebäude Deutschlands als ein Wahrzeichen der Bankenmetropole. Der Büroturm mit einer Bruttogeschossfläche von rund 120.000 Quadratmetern ist langfristig an die Commerzbank vermietet und wurde 2009 wegen seiner innovativen und nachhaltigen Bauweise mit dem Green Building Award der Stadt Frankfurt ausgezeichnet.

Im Mittleren Osten steht Rendite im Fokus, in Europa Sicherheit

Nachhaltigkeit ist ebenfalls ein wichtiges Kriterium für institutionelle Investoren aus aller Welt, auch für einige Ölstaaten des Mittleren Ostens, zum Beispiel die Vereinigten Arabischen Emirate: Seit 2008 baut Abu Dhabi an der Ökostadt Masdar City. Bei ihren europäischen Immobilieninvestments strebt der Staatsfonds Abu Dhabi Investment Authority ähnlich wie die Staatsfonds aus Qatar und Kuwait in der Regel nach höher rentierlichen Objekten. Primär sind diese enorm kapitalstarken Investoren deshalb eher an Value Add und opportunistischen Anlageprodukten interessiert, manchmal kommen auch Core-Plus-Produkte in Frage. Aber reine Core-Strategien scheiden für diese Staatsfonds aus dem Mittleren Osten aus.

„Eine Versicherungsgesellschaft aus Taiwan hat ganz andere Anlageziele als ein Staatsfonds aus dem Mittleren Osten oder ein US-Pensionsfonds.“
Dr. Konrad Finkenzeller, Head of Institutional Clients International bei PATRIZIA

Dagegen bevorzugen institutionelle Investoren aus Europa eher sichere, konservative Produkte, während opportunistische Strategien deutlich seltener nachgefragt werden. Letztere kommen nur in die engere Wahl, wenn es sich um außergewöhnliche Marktsituationen handelt. Auf dem jeweiligen Heimatmarkt brauchen Investoren aus Deutschland, Frankreich, Spanien und Skandinavien hier weniger Beratung, weil sie selbst gut vernetzt sind und in den vergangenen Jahren auch glänzend verdient haben. Doch bei grenzüberschreitenden Transaktionen, auf die 2015 etwa die Hälfte aller Immobiliendeals in Europa entfiel, ist das anders: In diesem Bereich haben ortsansässige Investmentberater weitaus bessere Kontakte und wesentlich mehr Erfahrung.

Die Immobilienmärkte in Europa boomen, das lockt zunehmend Kapital aus anderen Kontinenten an. Außerdem wollen institutionelle Anleger weltweit ihre Portfolios diversifizieren, stellen aber je nach Anlagehorizont und Risikobereitschaft dabei völlig unterschiedliche Anforderungen an ein Investmentobjekt. Gut vernetzte Berater vor Ort mit langjähriger Erfahrung schaffen es besser, dafür maßgeschneiderte Speziallösungen von Core, über Core-Plus und Value Add bis zum opportunistischen Produkt zu erstellen.

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