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Une nouvelle dynamique

Un marché difficile exige des stratégies d’investissement renouvelées. Dans la période actuelle, les regards se tournent en particulier vers l’investissement immobilier pan-européens. La rapidité et, par-dessus tout, l’expertise locale sont les facteurs clés du succès de cette stratégie.

Aux dires des dernières prévisions économiques de la Commission européenne, l’Union européenne traverse des eaux troubles: le Brexit, l’élection de Donald Trump à la tête des États-Unis et les élections à venir dans plusieurs grands pays d’Europe sont autant d’évènements qui contribuent à l’atteinte d’un niveau d’incertitude inhabituel. Malgré cela, Bruxelles prévoit une solide croissance économique de 1,8 % pour 2017 et 2018. Plus remarquable encore, et pour la première fois depuis presque dix ans, la Commission européenne prédit une croissance pour tous ses États membres, sur l’ensemble de la période 2016-2018.

Le chômage devrait sensiblement chuter, et la zone Euro vise un taux moyen de 9,1 %. L’an dernier, ce chiffre dépassait encore le seuil symbolique des 10 %. D’un autre côté, l’augmentation des prix de l’énergie devrait engendrer une hausse de l’inflation, qui passerait de 0,2 % en 2016 à 1,7 % en 2017, et 1,4 % en 2018.

Malgré la hausse des prix à la consommation, il est peu probable que la Banque centrale européenne (BCE) durcisse sa politique monétaire pour le moment. À tout le moins, son Président Mario Draghi n’a donné aucune indication sur sa volonté de mettre fin à son programme d’assouplissement quantitatif, et encore moins sur celle d’augmenter les taux d’intérêt, comme l’a fait la Réserve fédérale américaine. Dans la mesure où 2017 est une année d’élections dans plusieurs grands pays européens, il y a fort à parier que la BCE ne voudra pas prendre le risque d’une nouvelle crise bancaire. Il est ainsi peu probable que les conditions de financement pour l’investissement immobilier perdent en attrait, et ce dernier va en plus bénéficier d’une croissance économique plus élevée et d’une baisse du chômage.

De fait, la demande pour l’investissement en immobilier commercial sur le marché européen est déjà extrêmement élevée. En Allemagne, par exemple, les prix de l’immobilier commercial ont crû plus rapidement que ceux du marché résidentiel en 2016, pour la première fois depuis une longue période. Selon une étude réalisée par la Verband deutscher Pfandbriefbanken (une association d’organismes de prêt hypothécaire allemands), l’immobilier de bureaux attire tout particulièrement les investisseurs institutionnels, nationaux comme étrangers. En conséquence, leur valeur en capital a augmenté de 10,1 % par rapport au même trimestre en 2016, alors que les loyers n’ont augmenté que de 4,3 % sur la même période.

Avec de telles fluctuations de prix, même les experts du secteur ont du mal à identifier les placements immobiliers potentiellement rentables. Lorsque les marchés locaux s’assèchent, les investisseurs institutionnels se doivent de regarder au-delà des frontières nationales pour assurer leurs objectifs d’investissements, en particulier dans la mesure où, malgré toutes les incertitudes, d’excellentes opportunités continuent à se présenter régulièrement aux niveaux nationaux et internationaux. En identifiant et en exploitant au plus tôt ces opportunités, il devrait encore être possible de trouver des investissements bénéfiques pour les clients, même en période difficile.

Dans tous les cas, rien ne prouve qu’un portefeuille immobilier composé de biens situés dans différents pays et appartenant à diverses catégories d’actifs présente plus de risques qu’une approche d’investissement plus concentrée. Au contraire, s’il est conçu de manière adéquate, un portefeuille pan-européen diversifié assure une meilleure répartition des risques. Bien que ce concept soit loin d’être révolutionnaire, le marché tarde à l’accepter. Afin d’assurer le succès de cette approche, les gestionnaires de placements devront cependant arranger différemment les fondements de l’activité.

Premier pilier : un réseau pan-européen

Une expertise prouvée sur les principales villes d’Europe est le principal fondement d’un réseau pan-européen. Jochen Reith, Directeur des clients institutionnels de PATRIZIA pour l’Allemagne, l’Autriche et la Suisse, en est convaincu : «L’immobilier est toujours un sujet local. Nous sommes uniquement actifs dans les pays dans lesquels nos experts sont implantés, cette présence étant notre première garantie de réussite.»

«L’expertise locale est primordiale dans la gestion de nos actifs, elle nous permet de réaliser les résultats financiers promis à nos investisseurs.»

Jochen Reith,  Directeur des clients institutionnels de PATRIZIA Immobilien AG pour l’Allemagne, l’Autriche et la Suisse.

Tant que la BCE maintiendra les taux d’intérêt à un faible niveau, les actifs corporels demeureront un premier choix logique. Pour le moment, les objectifs de rendement d’au moins 4 % par an demandés par les investisseurs institutionnels restent difficilement réalisables, même avec les meilleures obligations d’État. La pression sur l’investissement immobilier restera par conséquent élevée, en particulier dans la mesure où cette classe d’actif est sous-représentée dans le portefeuille de nombreux investisseurs institutionnels.

Deuxième pilier : une plus grande rapidité

Malgré tout, les marchés européens (y compris le marché allemand) restent très hétérogènes : les taux de capitalisation et les réglementations régissant les augmentations de loyers varient considérablement d’un pays à l’autre. Par conséquent, l’évaluation des opportunités d’investissement de grande taille situées à l’étranger demande d’importants investissements en temps et en moyens financiers, et leur réalisation peut demeurer longtemps incertaine.

Eine neue Dynamik am Immobilienmarkt

La rapidité est le premier des facteurs décisifs. Un réseau pan-européen et plusieurs années d’expérience des marchés constituent des avantages supplémentaires, en particulier dans un contexte de croissance de la part des transactions réalisées hors-marché, dans lesquelles les vendeurs cherchent à éviter les longs processus d’appel d’offres. Les acheteurs capables de réaliser l’investissement plus rapidement que les autres, disposant de fonds discrétionnaires par exemple, disposent d’un net avantage.

La rapidité est également primordiale dans la capacité de finaliser l’investissement compte tenu des risques de changement de contexte liés aux alternances politiques. Les taux de change peuvent eux aussi subir des variations rapides, comme ce fut le cas sur la période 2014-2015, lorsque l’euro a perdu un quart de sa valeur face au dollar : les investisseurs américains qui avaient omis de couvrir leurs investissements en euros contre les baisses de taux de change ont subi des pertes considérables. De la même manière, le résultat inattendu du vote du Brexit en juin dernier a occasionné une dévaluation brutale de la livre Sterling face à l’euro.

Bien sûr, les investisseurs en immobilier situés en dehors de la zone euro sont au fait des risques inhérents à l’investissement transfrontalier. Toutefois, pour diverses raisons, de nombreux clients ne souhaitent pas couvrir leurs positions, tandis que d’autres délèguent cette responsabilité à leur gestionnaire de placement.

Troisième pilier : l’Europe a besoin d’approches pro-européennes pour s’affirmer au niveau international

L’économie européenne fait actuellement face à d’importants défis. Une guerre commerciale avec les États-Unis menace, le nouveau Président américain semblant vouloir taxer les importations, appliquer des pénalités fiscales et utiliser d’autres méthodes agressives pour réaliser sa promesse électorale de « faire passer l’Amérique d’abord ». Ses programmes de relance économique et de réduction d’impôts visant à créer des emplois et à stimuler la croissance vont non seulement engendrer d’importantes dépenses, mais sont également susceptibles de peser sur les recettes fiscales. Au vu de l’immense dette nationale, qui avoisine les 20 000 millions de dollars, Donald Trump pourra difficilement financer ses projets avec de nouveaux emprunts.

Par conséquent, au-delà de l’application de contraintes supplémentaires aux seules entreprises asiatiques, il tentera sans doute d’étendre ces « obligations » aux entreprises européennes et, à moins que Bruxelles ne se défende activement, ces fonds feront défaut à l’UE pour résoudre ses propres difficultés.

Pour illustrer nos propos, voici un exemple concret : dans de nombreux endroits, les taux de croissance rapides de la vente en ligne nécessitent des améliorations des infrastructures nécessaires, tandis que les magasins physiques sont, eux, en perte de vitesse. Les commerces des grands centres urbains s’en sortent toutefois relativement bien et, grâce à leurs services click and collect, profitent même de l’explosion de la vente en ligne, y compris les chaînes spécialisées et les centres commerciaux.

Les immeubles de bureaux présentent des perspectives intéressantes pour les investisseurs, dans la mesure où leurs taux de vacance ont chuté dans la plupart des agglomérations urbaines. Le secteur de la logistique promet par ailleurs toujours les rendements les plus élevés, bien que ces derniers diminuent en raison de la forte demande de la part des investisseurs.

Tous ces aspects plaident fortement en faveur de l’immobilier commercial européen. Pourquoi ? Outre des rendements locatifs annuels nets d’environ 6 %, ces investissements présentent un potentiel de croissance en capital supérieur à la moyenne, de 2 à 3% par an ces dernières années.

Grafik Immobilienmärkte auf Wachstumskurs

Quatrième pilier : l’expérience des marchés 

Investir dans de nouveaux produits, et en particulier dans des fonds discrétionnaires, n’est possible que si les investisseurs font entièrement confiance à leur gestionnaire. Un historique d’activité solide, portant sur des opérations débouclées, renforcent cette confiance et éveillent légitimement l’intérêt des investisseurs.

Réussir à acquérir des actifs et réaliser les objectifs de rendement promis ne dépendent en effet pas que de l’état du marché ou de la date d’achat : d’autres facteurs entrent en jeu, dont le premier est la capacité à se positionner sur les marchés suffisamment tôt. Mais l’importance de l’étape suivante ne doit pas non plus être sous-estimée: la qualité de l’asset management des investissements immobiliers est de la plus haute importance, en particulier dans le domaine de la création de valeur. Une gestion de qualité rend ainsi plus aisé le dépassement des objectifs de rendement lors de la revente.

Une période prolongée de faibles taux d’intérêt et de marchés sous-offreurs conduit les investisseurs à élargir leur horizon, par le biais d’une diversification géographique pan-européenne ou par celui de la participation à des fonds discrétionnaires. Mener à bien ces investissements et assurer des rendements élevés n’est toutefois possible qu’en associant expertise locale et réactivité face aux opportunités qui se présentent.

Photos: Fotolia

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