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Un marché européen de l’immobilier de bureaux en pleine expansion

Grâce à une économie solide et aux faibles taux d’intérêt, la demande de bureaux croît régulièrement. Dans certaines zones métropolitaines, les espaces de bureaux se raréfient, et les nouvelles constructions peinent à répondre à la demande locative. En conséquence, les immeubles de bureaux demeurent un investissement très prisé en Europe.

L’économie européenne se porte bien : d’après Eurostat, les économies des 28 États-membres de l’UE affichent une croissance de 2,4 % au deuxième trimestre 2017 par rapport à la même période l’an dernier. La croissance accélère donc pour le quatrième trimestre consécutif. La forte activité économique engendre également une importante demande en immobilier de bureaux. Dans certaines villes, il est quasiment impossible de trouver des locaux modernes. Les projets de construction en Allemagne, par exemple, n’accroîtront sont doute pas la surface disponible avant 2019.

Ce phénomène n’est pas dû à un manque de ressources en capitaux : les politiques de faibles taux d’intérêts des banques centrales et la pénurie d’autres options d’investissements à bas niveau de risque attirent un flux constant d’investisseurs sur les marchés de l’immobilier. Cette tendance entraine une baisse des retours sur investissements, les actifs « prime » peinant à offrir des rendements dépassant les 4 % annuels. Toutefois, ces derniers restent attractifs au regard de ceux des actifs résidentiels, ou même de ceux des obligations AAA. Quoi qu’il en soit, la production d’espaces de bureaux est insuffisante au regard de la demande actuelle. Selon Jones Lang LaSalle, le revenu locatif global des bureaux au premier semestre 2017 a à peine augmenté par rapport à 2016 dans les principales zones métropolitaines allemandes, parce qu’il n’y a tout simplement plus de surface à louer.

Déclin de la vacance dans les tours de bureaux en Europe

Une étude réalisée par Cushman & Wakefield (C&W) montre que cette pénurie au niveau de l’offre n’évoluera pas significativement avant 2019. Berlin et Munich feront partie des marchés d’immobilier de bureaux jouissant de l’occupation la plus élevée au monde, avec des taux de vacance respectifs de 3,1 et 3,3 %. Sur les 85 grandes villes étudiées, seule Sydney bénéficierait d’un taux encore plus faible, avec 2,4 %. Les experts de C&W prédisent également une diminution des taux de vacance pour Amsterdam, Stockholm, Francfort, Lisbonne et Helsinki.

Dans ce contexte, le boom de la construction dans le secteur de l’immobilier commercial aura sans doute un faible impact en Europe, dans la mesure où ces nouveaux espaces seront rapidement absorbés. Une situation très différente de celle de la région Asie-Pacifique où, d’ici 2019, se concentrera environ 60 % du volume estimé des nouvelles constructions. En conséquence, le marché y sera de plus en plus en faveur des locataires. À Shenzen, par exemple, une augmentation de 19 points de pourcentage du taux de vacance est attendue.

Tendance à la baisse : dans toute l’Europe, les taux de vacance se réduisent dans les zones métropolitaines.

Les rendements locatifs restent sous pression

Très peu de ces explosions de projets de construction se produiront en Europe. Selon une étude de BNP Paribas Real Estate, au cours du quatrième trimestre 2016, les rendements de presque toutes les 10 plus grandes tours de bureaux d’Europe de profil de risque « prime » ont décliné. À Paris, le marché européen possédant le plus important volume d’investissement dans des bureaux, il est tombé à 3,15 %. Deux ans auparavant, ce chiffre s’élevait à 4 %. Londres a stagné à 3,5 % au-dessus des chiffres de 2014, en raison des incertitudes liées au Brexit. Le rendement des espaces de bureaux haut de gamme des villes allemandes a chuté de manière significative au cours de la même période, par exemple de 4,5 à 3,8 % pour Francfort, qui arrive à la troisième place, ou de 4,45 à 3,3 % pour Berlin, alors que des villes comme Madrid ou Amsterdam n’ont pas été affectées. Les grandes villes manquent cruellement de foncier disponible, et l’immobilier commercial de tous types entre en concurrence avec les projets de construction résidentielle sur les rares sites disponibles. En outre, l’augmentation des prix de l’immobilier entraine une diminution des rendements locatifs. Les investisseurs tentent d’échapper à cette diminution des rendements des segments « classiques » de l'immobilier en se reportant sur des investissements « de niche », comme les centres de données (data centers) et les parkings. Ils investissent également de manière croissante dans les actifs de catégorie B, et dans la promotion immobilière.

Des projets de construction qui créent instantanément le buzz

Toutefois, ces deux stratégies accroissent le risque des portefeuilles immobiliers et la volatilité des rendements locatifs. En principe, ces inconvénients devraient être reflétés dans les prix. En raison de la pénurie de biens existants, les investisseurs sont toutefois prêts à acquérir des projets à développer en contrepartie de primes de risque modestes. Dominik Röhrich, Directeur de la Gestion des Fonds de PATRIZIA Immobilien, estime que payer le même prix pour des projets de construction et pour des biens achevés démontre un manque de conscience du risque. Selon lui, l’acquisition d’actifs à développer est en principe un choix raisonnable lorsque les investisseurs veulent s’assurer du projet très en amont. Toutefois, les multiples s’approchent aujourd’hui d'un facteur de 30 sur les meilleurs emplacements. « Par conséquent, des actifs qui ne seront pas occupés par des locataires pendant les quelques années à venir reviennent aussi cher que des immeubles de bureaux achevés et majoritairement loués », avertit-il.

Les investisseurs choisissent clairement d’ignorer les risques liés aux coûts de construction, ainsi que le risque locatif inhérent aux actifs développés « en blanc ». Même si les risques liés à la construction et à la location peuvent être couverts, les investisseurs peuvent uniquement se protéger des risques liés à l’augmentation des taux d’intérêt par une prime sur le taux d’intérêt payé. Néanmoins, si le projet de construction échoue, par exemple parce que le locataire principal se retire, la banque facturera à l’investisseur l’érosion de ses marges, à moins que ce dernier emprunter des fonds sur un autre actif, en compensation du projet de construction abandonné.

Malgré tout, la promotion immobilière présente des avantages. Les concepts novateurs comme les bureaux équipés et le co-working sont idéalement adaptés aux nouveaux bâtiments. CBRE rapporte que les concepts de co-working représentent déjà 7 % du marché locatif allemand. Cette tendance bénéficie aux propriétaires, qui peuvent louer de grands espaces connectés dans des conditions intéressantes. Pour les locataires, le co-working offre également une plus grande flexibilité dans le développement de leur entreprise.

PATRIZIA acquiert de l’immobilier d’exception près de la Philharmonie de l'Elbe

Dans le contexte des prix élevés des projets de promotion immobilière, PATRIZIA Immobilien a acquis un portefeuille de trois immeubles de bureaux quasiment intégralement loués à Hambourg, Francfort et Dortmund, pour son nouveau fonds PATRIZIA Gewerbe-Immobilien Deutschland III, le troisième d’une série lancée en 2013, et qui a investi plus d’un milliard d’euros dans l’immobilier commercial et de bureaux allemand. « Nous sommes très heureux d’avoir remporté cet appel d’offres et acquis ce portefeuille extrêmement attractif pour nos clients », a déclaré Daniel Dreyer, directeur des Acquisitions commerciales Allemagne de PATRIZIA.

Le HafenCity Gate de Hambourg, un véritable « trophy asset ».

L’immeuble HafenCity Gate de Hambourg, d’une surface d’environ 26 200 mètres carrés, se distingue par son emplacement unique à côté de la Philharmonie de l'Elbe. Le portefeuille inclut également la Westfalentower de Dortmund, d’une surface de presque 29 800 mètres carrés, ainsi qu’un immeuble de bureaux moderne d’environ 5 600 mètres carrés à Francfort-sur-le-Main. « Le portefeuille comprend des biens de grande qualité dans des segments attractifs de l’immobilier de bureaux, avec un panel de locataires équilibré, et inclut le bien d’exception HafenCity Gate. Lancer notre nouveau fonds de bureaux allemand à l’aide d’un tel investissement pose les fondations idéales pour développer notre portefeuille en Allemagne », a ajouté Dominik Röhrich

Des perspectives intéressantes pour le marché de l’immobilier de bureaux européen

Les immeubles de bureaux situés dans les villes européennes les plus prisées offrent toujours des rendements attractifs, malgré la chute globale des retours sur investissement. Bien que certains investisseurs choisissent d’ignorer les risques et payent des prix d’acquisition trop élevés, en particulier pour la promotion immobilière, les acteurs expérimentés comme PATRIZIA Immobilien sont à même d’acquérir pour leurs clients des biens d’exception comme le HafenCity Gate à Hambourg, y compris dans cet environnement ultra-concurrentiel.

Photos: Getty Images

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