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Trois facteurs clés pour réussir ses investissements immobiliers pan-européens

Alexis Gisselbrecht, Senior Fund Manager chez PATRIZIA, présente les points d’attention spécifiques à apporter à l’investissement immobilier pan-européen.

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Investir à l’échelle pan-européenne offre la possibilité d’accroître la diversification d’un portefeuille, et d’accéder à des opportunités d’investissement présentant d’intéressants retours sur investissements, dans des secteurs et marchés divers - et pas uniquement dans les grandes zones métropolitaines que sont Londres ou Paris. De telles opportunités peuvent en effet être trouvées sur de nombreux marchés et sous-marchés européens, à condition que les fund managers disposent d’une grande compréhension des dynamiques locales, et puissent évaluer avec précision les fondamentaux locaux et les sous-jacents des retours sur investissement potentiels. « Nous investissons en Europe dans des pays et villes sélectionnés, dans lesquels nous bénéficions d’une présence locale et d’une connaissance précise du contexte de marché », déclare Alexis Gisselbrecht, Senior Fund Manager chez PATRIZIA.

1. Se concentrer sur les régions en croissance

Les régions européennes affichent des dynamiques de croissance diverses. Tandis que certaines échouent à rester attractives et voient leur population décliner en raison de la baisse de leur activité économique, d’autres - souvent d’importantes zones métropolitaines - jouissent d’une forte croissance économique, créent des emplois en grand nombre, et voient leur population croitre dans le cadre d’un processus de développement urbain continu. Il est essentiel d’identifier les régions d’Europe les plus dynamiques et de se concentrer dessus, car elles offrent le meilleur contexte pour réaliser les investissements immobiliers, en réduisant les risques de perte tout en présentant un potentiel de surperformance. « Nous concentrons nos activités d’investissement sur les régions affichant les fondamentaux économiques et démographiques les plus solides, caractérisées par une croissance économique et démographique soutenue, une infrastructure de transports bien développée et un bon accès à la technologie », explique Alexis Gisselbrecht. Il ajoute : « Lorsque nous investissons, nous sélectionnons les « gagnants » de notre classement des meilleures localisations d’investissements. »

2. Analyser les marchés immobiliers locaux

L’analyse des différents marchés et sous-marchés est réalisée via une double approche, avec un processus macro « top-down » réalisé par l’équipe de recherche de PATRIZIA, associé à la connaissance détaillée du contexte des marchés locaux apportée par les équipes de PATRIZIA implantées sur place, qui apporte le complément « bottom-up ».
Ce principe est par exemple appliqué par PATRIZIA pour cibler les opportunités d’investissement présentant le meilleur couple rendement/risque dans le secteur résidentiel : en collaboration avec les équipes de recherche de PATRIZIA, les fund managers identifient en premier lieu des villes européennes combinant une forte dynamique démographique, un manque d’offre immobilières et une demande durable des investisseurs. Leur contexte local est ensuite examiné minutieusement. L’analyse des données de facteurs comme la croissance et la composition démographiques, l’évolution du pouvoir d’achat au fil du temps et les fondamentaux du marché local y joue un rôle essentiel.

L’un des facteurs clés permettant de prendre des décisions d’investissement éclairées est la compréhension approfondie des comportements du marché local tout au long des cycles immobiliers, afin d’apprécier le risque de perte en cas de détérioration inattendue du marché. Par exemple, l’historique des dix à quinze dernières années montre si le marché conserve sa liquidité sur l’ensemble du cycle immobilier, et en particulier au cours des périodes de récession, lorsque les volumes d’investissement immobilier baissent et que certains emplacements en sont affectés de manière disproportionnée. Alexis Gisselbrecht affirme que « s’assurer du caractère pérenne de la liquidité d’un marché est un préalable fondamental à toute décision d’investissement ». Ici aussi, la recherche joue un rôle essentiel dans l’analyse des différents marchés, analyses dont les résultats figurent dans le dernier rapport PATRIZIA Insight sur les marchés européens de l’immobilier commercial.

3. Diversification et rendements

Dans chaque secteur - commerce de détail, bureaux ou résidentiel - et en fonction du couple rendement/risque ciblé, des opportunités attractives peuvent être identifiées sur de nombreux marchés. Investir dans un produit de manière pan-européenne apporte naturellement un haut niveau de diversification, grâce à une exposition sur des pays caractérisés par des dynamiques économiques, démographiques et politiques différentes. Bien qu’il y ait globalement une corrélation relativement forte entre les diverses économies européennes, chacune est sous-tendue par des facteurs spécifiques. Les investissements pan-européens répartissent leur exposition sur ces différents facteurs, tout en évitant la surexposition à un pays unique et à ses risques idiosyncratiques associés, comme les risques politiques. Investir sur une base pan-européenne permet également aux gestionnaires de comparer les rendements offerts par chaque marché pour des stratégies spécifiques, et de se concentrer sur les marchés présentant l’équilibre le plus attractif entre les rendements et les risques associés tout au long des cycles.

« Afin de déterminer la stratégie d’investissement pour notre nouveau fonds « value add », PEP V, nous avons procédé à une analyse détaillée des fondamentaux, pour chaque secteur, de nos marchés cibles. Sur cette base, nous avons identifié des stratégies d’investissement spécifiques qui, selon nous, offrent actuellement les meilleurs couples rendement/risque pour les investissements de profil « value add », et sur lesquelles nous concentrons nos activités de sourcing », explique Alexis Gisselbrecht.

Quel type de retours un investisseur peut-il attendre d’investissements pan-européens dans le secteur des bureaux, par exemple ? Les rendements totaux varient sur chaque marché, mais pour les produits Core, ils se situent généralement entre 5 et 6 % par an, alors que les stratégies « value add » et opportunistes visent habituellement des rendements totaux compris entre 15 et 20 % par an. Comme l’affirme Alexis Gisselbrecht, « en fin de compte, le retour final dépendra de la propension au risque de l’investisseur ».

 

Photos: Getty Images

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