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Trois facteurs clés pour des investissements immobiliers réussis

Trois experts de PATRIZIA nous font part des points qui font les bons investissements immobiliers.

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Si l’on en croit le vieil adage, les trois critères essentiels en matière d’investissement immobilier sont « l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement ». Bien sûr, il y a du vrai dans cette affirmation, mais l’investissement en immobilier est rarement aussi simple. Nous avons interrogé trois experts de PATRIZIA pour découvrir les composants essentiels des bons investissements dans le secteur immobilier.

1. Comprendre les données

Les bonnes décisions se basent sur de minutieuses recherches. Toutefois, même si une grande quantité de données est disponible, Marcus Cieleback, directeur de la recherche de PATRIZIA, nous confie: “Pour exploiter tout le potentiel des recherches que vous menez, il est nécessaire de comprendre la réalité qui se cache derrière les chiffres”. La façon dont vous interprétez les données au regard de votre stratégie est un facteur de réussite essentiel.

Le rapport "Insight report on European Residential Markets" établi par PATRIZIA cite, à titre d’illustration de ce point, l’exemple suivant : l’ONU estime que l’âge moyen mondial est passé de 28,9 ans en 1950 à 41,7 ans en 2015, que ce chiffre devrait continuer à augmenter au cours des prochaines décennies pour atteindre plus de 46 ans d’ici 2050, et que sept des dix populations les plus âgées au monde sont aujourd’hui européennes. Un investisseur dans l’immobilier résidentiel qui se contenterait de prendre en compte ces deux informations parviendrait alors à la conclusion suivante : étant donné que la population totale et la répartition de celle-ci en termes d’âge sont des facteurs importants de demande, l’impact de ces données ne doit pas être négligé. Un déclin de la population plus jeune aura pour conséquence un affaiblissement de la demande de logements étudiants, tandis qu’une progression de la population plus âgée stimulera la demande en matière de maisons de retraite ou d’établissements de santé.

En s’arrêtant à cette conclusion, les investisseurs pourraient toutefois être induits en erreur. Le fait de se concentrer uniquement sur les résidences pour seniors ou les établissements de santé accueillant des personnes âgées pourrait être une source d’opportunités manquées et de risques accrus, la répartition géographique de la population devant également être prise en considération. Les acteurs investissant à long terme dans l’immobilier résidentiel doivent être particulièrement attentifs à l’emplacement des maisons de retraite ou des établissements de santé, car la forte demande actuellement observée dans de nombreuses zones rurales s’effacera au cours des 25 prochaines années. Les risques associés à ces actifs augmenteront par conséquent avec le temps tandis que leur cessibilité diminuera, entraînant ainsi une potentielle perte de valeur. Les logements étudiants offrent quant à eux des opportunités d’investissement généralement intéressantes : le phénomène d’urbanisation croissante est associé à une pénurie de logements dans les zones urbaines, poussant de nombreux étudiants à adopter ce type d’hébergement. Les logements étudiants pourraient ainsi représenter des investissements de niche pour les 15 à 20 prochaines années, selon l’état du marché de la location libre.

2. Identifier les biens idéaux

L’emplacement joue naturellement un rôle central. “Les investissements, notamment dans le secteur résidentiel, ne peuvent être couronnés de succès que lorsqu’ils sont situés dans des zones où les habitants sont, et prévoient de rester à long terme, autrement dit dans les centres urbains en expansion”, indique Christoph Langmack, directeur des acquisitions résidentielles chez PATRIZIA. “Il est important de mener une étude approfondie en la matière, car le développement des villes n’est pas homogène – certaines zones évoluent de façon plus dynamiques que d’autres.”

“Les investissements, notamment dans le secteur résidentiel, ne peuvent être couronnés de succès que lorsqu’ils sont menés dans des zones où les habitants sont, et prévoient de rester à long terme.”

Christoph Langmack, directeur des acquisitions résidentielles chez PATRIZIA

L’emplacement n’est toutefois pas le seul élément à prendre en compte. D’autres facteurs comptent, comme la qualité et la constitution des actifs. Christoph Langmack fait état des questions que doivent se poser les investisseurs: “La qualité d’un bâtiment ou d’un portefeuille - comme celui que nous venons d’acquérir très récemment, comprenant plus de 800 appartements – correspond-elle à celle attendue à cet emplacement ? La superficie des appartements est-elle en phase avec la demande locale ? L’immeuble est-il doté d’installations correspondant à la demande locale?”

La minutie apportée à l’étude de l’actif immobilier joue également un rôle essentiel. “En quoi consiste le parc immobilier, quelles sont les travaux à mettre en œuvre pour l’entretenir ? Y a-t-il des sujets fiscaux - notamment dans le cadre des portefeuilles de grande taille ? Des sujets juridiques ? Voilà des éléments que vous ne pourrez apprécier avec une analyse trop hâtive.”

3. Faire croître la valeur de ses investissements

Une gestion intelligente de vos actifs permet d’augmenter de façon significative leur valeur. D’après Erik Beets, directeur de la gestion d’actifs chez PATRIZIA, il est indispensable de disposer d’une expertise locale et spécialisée en la matière. “Nos collaborateurs [à l’échelle locale] connaissent bien les marchés, la législation, les réglementations ainsi que leurs partenaires commerciaux, et comprennent la façon dont le marché évolue” , déclare Erik Beets. “Il faut être flexible et proactif pour s’adapter aux changements de conditions du marché ou aux problèmes rencontrés, mais également pour s’assurer de tirer le plus grand profit possible de l’ensemble de la situation.”

Ceci peut impliquer d’identifier les moyens d’améliorer les performances de l’investissement, par exemple en mettant l’actif en copropriété pour le revendre par lots, ou en procédant à des arbitrages sur certains éléments du portefeuille. La qualité de certains actifs peut être améliorée par la mise en œuvre de travaux visant à améliorer leur performance environnementale, conduisant à améliorer la performance globale du portefeuille - en améliorant les performances énergétiques par exemple. Se tenir informé des toutes dernières innovations s’avère en général être une stratégie payante. La numérisation et les " big data " offrent notamment de nouvelles opportunités attrayantes pour optimiser la gestion des actifs. Comme Erik Beets le déclare très justement, “la capacité à tirer des enseignements des informations disponibles permet véritablement de changer la donne”.

 

Photo: Getty

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