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Plus de marché, moins de bureaucratie

Le marché néerlandais des appartements résidentiels est dominé par les associations de logement à but non lucratif. Dans ce secteur extrêmement réglementé et subventionné, les loyers sont relativement bas, mais les délais d’attente pour obtenir un logement sont longs. Cette situation est toutefois en train d’évoluer : après avoir perdu de l’argent dans des investissements spéculatifs sur des dérivés financiers, certaines de ces associations doivent changer de stratégie.

Gérant 80 000 logements, Vestia, première association de logement à but non lucratif aux Pays-Bas, se positionnait comme l’acteur le plus téméraire sur ce marché d’investissements à haut risque. Avec ses 23 milliards d’euros de produits dérivés, l’entité s’était efforcée de se prémunir contre une hausse des taux d’intérêt. Malheureusement, ces derniers n’ont pas cessé de chuter, et ces paris à haut risque ont ainsi entraîné des milliards de pertes, conduisant Vestia au bord de la-faillite. En fin de compte, l’état hollandais a dû lui venir en aide en 2012.

Quel autre choix avait-il ? Pendant de nombreuses années, les gouvernements néerlandais ont généreusement subventionné ces associations à but non lucratif, sous la forme de garanties de crédit par exemple. La Commission européenne a cependant considéré que certaines de ces aides financières constituaient une aide d’État illégale, et a imposé des contrôles plus stricts sur la location des appartements. De plus, depuis 2013, les associations de logement, qui détiennent au total environ 2,4 millions d’unités résidentielles (environ un tiers de l’ensemble des appartements du pays), ont dû se conformer à de nouvelles restrictions, qui les obligeaient à se concentrer sur leur cœur de métier : la mise à disposition de biens locatifs aux foyers à bas revenus.

La plus grosse transaction dans le secteur de l’immobilier résidentiel néerlandais

Pour se remettre, en partie au moins, de ses énormes pertes, Vestia a mis une fraction de ses biens immobiliers en vente. C’est la société d’investissement en immobilier PATRIZIA qui a remporté cet appel d’offre et signé, en juillet 2014, un contrat de 578 millions d’euros pour l’achat de près de 5 500 appartements provenant du portefeuille très diversifié de Vestia. 

« L’acquisition du portefeuille résidentiel de Vestia constitue la transaction la plus importante à ce jour sur le marché néerlandais du logement. »

Peter Helfrich, directeur de PATRIZIA Netherlands B.V.

Représentant un total de 340 000 mètres carrés de surface résidentielle, loué à 97% à l’acquisition, cet ensemble a été acquis pour le fonds de coinvestissement « PEP I », dans lequel participe un fonds de pension allemand de renom. 70 % des logements sont soumis à un contrôle des loyers. « Cette vente constitue la transaction la plus importante à ce jour sur le marché néerlandais du logement», a déclaré Peter Helfrich, directeur de PATRIZIA Netherlands B.V..

Wohnimmobilie in den Niederlanden

Des prix immobiliers clairement orientés à la hausse

D’autres portefeuilles pourraient être mis sur le marché prochainement, le gouvernement néerlandais accordant un nombre croissant d’opportunités aux investisseurs privés. En 2013, il a imposé une taxe annuelle spéciale sur les associations de logement et précisé que, jusqu’en 2018 au moins, le parc immobilier résidentiel devra être partiellement refinancé, cette fois-ci sans garantie du gouvernement.

La libéralisation devrait faciliter les évolutions des loyers, mais les experts sont en désaccord sur la profondeur réelle du marché de la revente par appartements dans le secteur résidentiel, les estimations allant jusqu’à un potentiel de vente d’un million d’appartements. Pour les investisseurs tournés vers le long terme et essentiellement axés sur la préservation de la valeur, s’impliquer dans ce processus pourrait se révéler rentable, la plupart des appartements subventionnés ayant été construits après 1995, avec des normes de qualité élevées.

Les prix sur le marché de l’immobilier résidentiel sont de plus en hausse, alimentés par une forte croissance économique et un taux de chômage en baisse. En 2016, les prix des appartements et des maisons financés par des institutions indépendantes aux Pays-Bas ont augmenté de 5 %. Cette tendance ne montre aucun signe de fléchissement. Les analystes de Rabobank, qui a publié une étude en février 2017, s’attendent à une hausse des prix similaire cette année. À plus long terme, la démographie jouera également un rôle important : l’augmentation de la population et la diminution de la taille des foyers génèreront une demande importante sur le marché des appartements.

La déréglementation du marché néerlandais de l’immobilier résidentiel offre aux investisseurs prudents une opportunité d’entrer sur ce marché à un prix raisonnable. L’augmentation du revenu des foyers, les faibles taux d’intérêt et la pression démographique tirent les prix vers le haut.

Photo: Getty Images

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