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Opportunités et risques de la consolidation

Le marché de l’investissement immobilier se trouve au début d’une phase de consolidation - et les investisseurs peuvent tirer profit de cette tendance.

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La dernière décennie a vu de grands changements se produire sur le marché de l’investissement en immobilier. Auparavant, ce secteur était relativement compartimenté, avec une segmentation principalement régionale et peu d’acteurs internationaux. Aujourd’hui, il est de plus en plus dominé par des prestataires qui ont étendu leur rayon d’action, et qui continuent à l’étendre. A côté des prestataires d’investissement internationaux, la part de marché des spécialistes de niche est également grandissante.

Consolidation au centre

Beaucoup de prestataires d’investissement de taille moyenne ont choisi soit de croître pour se transformer en acteurs internationaux, soit de se spécialiser sur des produits de niche ou des secteurs spécifiques. « Les acteurs de taille moyenne ne sont probablement encore qu’au début d’un vaste processus de consolidation », affirme Anne Kavanagh, Chief Investment Officer de PATRIZIA Immobilien AG. « Le processus de maturation d’un secteur va toujours de pair avec la consolidation, et c’est ce que nous constatons actuellement dans l’immobilier », ajoute-t-elle.

La tendance à la consolidation peut être partiellement attribuée à l’environnement économique : la demande en investissements immobiliers dans les villes et les régions en croissance a en effet fortement augmenté, en raison d’un afflux soutenu d’investisseurs attirés vers ce secteur par le contexte de faibles taux d’intérêt.

Cette tendance à la consolidation est renforcée par les coûts et les risques liés à la technologie, ainsi que par les pressions réglementaires exercées, sur les prestataires d’investissement, par les exigences croissantes de conformités, par exemple en termes de protection des informations et de respect de la vie privée. La numérisation est un autre facteur important, avec des concepts moteurs comme le Big Data, la blockchain, l’Internet des objets (IoT) et les bâtiments intelligents (smart buildings). Les grands prestataires d’investissement peuvent, dans leur ensemble, bénéficier d’économies d’échelle dans ces domaines, et ainsi relever plus facilement les défis que leurs concurrents de plus petite taille.

Les Investment Managers bénéficiant d’une expérience internationale sont très demandés

La consolidation est en grande partie la résultante du comportement des investisseurs, qui attendent toujours plus de leurs investment managers, et en particulier plus d’expérience à l’international. Alors que les investisseurs tendent à vouloir réduire le nombre d’investment managers avec lesquels ils travaillent, ils favorisent ceux qui peuvent proposer le meilleur track record et la meilleure expertise, transcendant frontières et secteurs. Les investisseurs sont également enclins à faire confiance à des gestionnaires de placements qui ont, dans une certaine mesure, « grandi » au même rythme qu’eux, et démontré qu’ils pouvaient gérer avec succès des volumes d’investissement croissants. Ils attendent de surcroît une vaste gamme de services, ainsi que l’accès à des options de diversification et d’investissement dans tous les secteurs, marchés, styles d’investissements et catégories de risque, de Core à Opportuniste en passant par Value add.

Aujourd’hui, le plus grand défi pour les investment managers consiste probablement à identifier et à sélectionner des produits attractifs, en raison de la pénurie générale d’actifs causée par l’arrivée massive d’investisseurs. L’anticipation des flux de capitaux à venir est également devenue plus difficile, au vu de l’environnement de faibles taux d’intérêt actuel et des incertitudes politiques dans certaines régions (celles liées au Brexit, par exemple). Tous ces phénomènes se produisant dans un contexte où le développement de stratégies d’investissement pour le secteur immobilier est déjà, de manière générale, devenu considérablement plus difficile.

L’indépendance au premier plan

Pour les investisseurs, les rachats et fusions rendent le marché plus transparent et plus facile à analyser. Toutefois, la consolidation accroît le risque que les investment managers en immobilier perdent leur indépendance, et se trouvent impactés par des conflits d’intérêt. S’ils appartiennent à un grand groupe de sociétés, ils pourraient par exemple être amenés à proposer prioritairement des produits bénéficiant plus au groupe qu’à ses clients. Dans ce cas, conseiller les clients de manière indépendante n’est plus possible.

A l’inverse, les prestataires d’investissement indépendants, propriétés de leurs dirigeants, agissent dans l’intérêt des investisseurs : ils sélectionnent spécifiquement des cibles offrant à leurs clients des opportunités attractives d’investissement, de diversification et de rendement.

International et local

En achetant Rockspring, TRIUVA et Sparinvest Property Investors, PATRIZIA a renforcé sa position sur le marché en tant que fournisseur international de solutions d’investissements immobiliers en Europe, et a encore accru l’internationalisation de ses activités. Grâce à ces acquisitions stratégiques, les investisseurs immobiliers clients de PATRIZIA ont aujourd’hui accès à une gamme de produits plus large, et peuvent même faire des investissements encore meilleurs, à travers toute l’Europe, dans de nouveaux marchés, classes d’actifs et profils de risque. Bien que restant positionnée au niveau local, avec des experts sur le terrain, PATRIZIA est ainsi parfaitement à même de proposer des investissements immobiliers dans toute l’Europe, dans un contexte totalement international.

 

Photos: Getty Images

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