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Marché de l’immobilier 2018 : tendances dominantes

Rester en mouvement demeura la règle d’or des investisseurs pour 2018. Dans un moment où l’offre de produits est réduite, les investisseurs refusant les compromis en termes de qualité et d’emplacement de leurs actifs sont confrontés à des défis majeurs dans l’élaboration de leur stratégie. Le Dr. Marcus Cieleback, Directeur de la Recherche Groupe de PATRIZIA Immobilien AG, résume les principales tendances de 2018 pour le secteur de l’immobilier.

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1. La situation économique favorise les secteurs déjà urbanisés et les bureaux

La situation économique globale reste positive. La croissance se poursuit, bien que les incertitudes politiques (comme le Brexit) puissent l’affecter à court terme. Le taux de chômage est faible dans la zone euro, et s’établit à 8,7 % en novembre 2017 d’après Eurostat, la direction générale de la Commission européenne chargée de l'information statistique, son plus bas niveau depuis janvier 2009. Le chiffre pour l’ensemble de l’UE était de 7,3 % à la même époque, son plus faible niveau depuis octobre 2008. L’Allemagne, les Pays-Bas, le Royaume-Uni et l’Autriche ainsi que la République Tchèque et la Pologne font partie des dix pays présentant les taux les plus bas.

Il est donc probable que la demande en matière d’actifs à usage de bureau, de commerce de détail et de logistique reste stable. Les investisseurs institutionnels tendent à se concentrer sur les centres urbains, et se détournent des parcs tertiaires et des zones périurbaines : les régions métropolitaines sont en effet en mesure de proposer des opportunités d’investissements dans des immeubles neufs et attractifs, issus de la réhabilitation ou de la rénovation d’actifs existants, ou nouvellement construits, de grande qualité et bénéficiant d’emplacements privilégiés.

2. L’immobilier résidentiel offre un nouveau potentiel

La population continue à augmenter, de 1,1 % par an d’après les projections actuelles. Il est donc inévitable que les décisions d’investissement soient de plus en plus influencées par les facteurs démographiques. Au cours des 13 prochaines années, la croissance de la population est estimée à plus d’un milliard de personnes, principalement dans les zones urbaines. La demande de tous types d’immobilier résidentiel demeurera un facteur de stabilité pour le secteur immobilier. En parallèle, cette progression de l’urbanisation soulève divers problèmes, en particulier une constante pénurie de produits, le rythme de construction dans les métropoles ne parvenant pas à suivre celui de la demande.

Un autre segment présentant un potentiel intéressant est celui des seniors, dont le nombre ne cesse de croître. En 2017, un Européen sur quatre avait plus de 60 ans, et cette croissance est en accélération. Les logements à destination des seniors ainsi que les structures de soin représentent LE prochain secteur à forte croissance, en particulier en Europe et aux États-Unis.

3. La stabilité des taux d'intérêt continue à influencer les valeurs

Fin janvier, la Banque centrale européenne a décidé de conserver son taux directeur à 0 % et la rémunération des dépôts interbancaires à -0,40 %. Les achats d’obligations d’états seront réduits de moitié, à 30 milliards d'euros chaque mois à compter de janvier, et ce au minimum jusqu'à septembre 2018. En outre, aucun changement de politique de taux d'intérêt ne semble à l’ordre du jour aux États-Unis. Le nouveau président de la Fed, Jerome Powell, est considéré comme modéré dans ce domaine, et il est fort probable qu’il maintienne la stratégie de son prédécesseur, Janet Yellen. Quelles conséquences Marcus Cieleback voit-il pour 2018 et 2019 ? « Il est possible que cet environnement de faibles taux d’intérêt devienne la nouvelle norme. »

La stabilité des taux d'intérêt continue à influencer les valeurs

Tout particulièrement en Europe, cela signifie que les obligations d’État ne représenteront pas une concurrence réelle pour l’investissement en immobilier, qui restera une destination de choix pour les investisseurs. Les volumes investis continueront donc à être dictés par l’offre décroissante de produits, et la pénurie d’actifs continuera à tirer les prix vers le haut.

« Il est possible que cet environnement de faibles taux d’intérêt devienne la nouvelle norme. »

Marcus Cieleback, Directeur de la Recherche Groupe de PATRIZIA Immobilien AG

4. La croissance du segment « value add » ne cesse pas

Les stratégies d’investissement « Core », à faible niveau de risque, et « Value Add » prédominent en Europe et en Asie, mais la première catégorie est sous pression. Les actifs « Core » deviennent de moins en moins disponibles pour tous les usages de cette classe de risque, et les hausses de prix qui résultent de cette pénurie font chuter les rendements. Par conséquent, les investisseurs « Core » se tournent de plus en plus vers des investissements à profil de risque « Value Add », même s’ils peuvent être réticents à accepter les risques supérieurs inhérents à ces produits. Toutefois, selon Marcus Cieleback, cette situation génère également des opportunités : « Les marchés demandent des produits Core. Par conséquent, les stratégies de « Core Manufacturing » présentent une opportunité à exploiter pour les investisseurs « Value Add », tout particulièrement aux États-Unis et en Europe. »

« Présentant un niveau de risque gérable et des rendements élevés, l’immobilier logistique reste l’une des meilleures options d’investissement en 2018. »

Marcus Cieleback, Directeur de la Recherche Groupe de PATRIZIA Immobilien AG

5. La recherche d’alternatives : une ouverture pour les marchés de niche

La pénurie de produits intensifie la demande d’expertise internationale et d’investissements alternatifs. Les investisseurs européens en particulier sont à la recherche de nouvelles options d’investissement. L’Allemagne, par exemple, qui tend moins à la centralisation que des pays comme la France ou le Royaume-Uni, offre un moyen d’éviter les grandes métropoles prédominantes au profit d’un tissu de villes moyennes plus équilibrées. Un autre segment du marché en croissance continue est celui des entrepôts et de l’immobilier logistique, ajoute Marcus Cieleback. « Présentant un niveau de risque gérable et des rendements élevés, l’immobilier logistique reste l’une des meilleures options d’investissement en 2018. »

 

Photos: Shutterstock

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