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Les solutions sur mesure remplacent le prêt-à-porter pour les investisseurs institutionnels

La demande de biens immobiliers en Europe croît de manière exponentielle, en particulier en raison de l’important afflux de fonds en provenance d’Asie. Dans ce contexte, les exigences des grands investisseurs internationaux varient considérablement ; c’est pourquoi une expertise locale et des solutions sur mesure sont essentielles pour répondre à leurs attentes.

Les taux d’intérêt restent bas. Les obligations pré-crise au rendement attractif se raréfient, même dans les portefeuilles des fonds de pension investis sur le long terme. De nos jours, les obligations les plus sécurisées n’apportent tout simplement plus aux investisseurs un rendement suffisant pour atteindre leurs objectifs. Que faire de la trésorerie libérée et des fonds collectés, alors que même les actifs à haut risque (comme par exemple les obligations émises par le gouvernement grec) continuent à stagner ? Pire encore, ce contexte de baisse de la rentabilité ne devrait pas évoluer de sitôt : les plus grandes banques centrales n’ont relevé les taux d’intérêt à court terme qu’avec prudence, ou pas du tout, car les taux d’inflation actuels et prévisionnels se situent toujours dans la zone cible des responsables des politiques monétaires. De ce fait, les conditions de financement resteront probablement favorables pendant encore un moment, malgré les prédictions réitérées annonçant la remontée imminente des taux d’intérêt. Il n’est donc pas étonnant que les investisseurs institutionnels du monde entier tentent de développer leurs portefeuilles d’actifs  immobiliers. Si ces investisseurs décident tous de mettre leur plan en action, le marché en subira les conséquences.

Selon une étude réalisée pour PATRIZIA, les investisseurs institutionnels sont actuellement largement sous-investis dans le domaine de l’immobilier, qui représente seulement 7,2 % de leurs placements. Toutefois, l’étude indique leur volonté d’augmenter cette allocation, pour atteindre une moyenne de 9,1 %.

Le marché immobilier européen attire d importants volumes de capitaux

En parallèle, les investisseurs institutionnels souhaitent diversifier leurs portefeuilles en les internationalisant. Les fonds asiatiques, en particulier, investissent davantage de capitaux en Europe. Vus de chez eux, les biens dans l’Union européenne sont relativement bon marché : les taux de change de l’euro et de la livre Sterling sont favorables, et les rendements dégagés par l’immobilier commercial sont attractifs. En outre, la région rassure par sa stabilité politique à long terme. Par conséquent, près de 80 milliards d’euros de fonds propres à investir sont arrivés sur le marché européen de l’immobilier en 2016, quasiment le double de l’année précédente. Cependant, ces investisseurs se répartissent en groupes dont les objectifs diffèrent considérablement.

« Une compagnie d’assurance de Taïwan affiche des objectifs d’investissement radicalement différents de ceux d’un fonds souverain du Moyen-Orient ou d’un fonds de pension américain. »

Dr. Konrad Finkenzeller, Directeur International Clients Institutionnels de PATRIZIA

Les investisseurs américains attendent , sur leurs investissements à l’étranger, un rendement inversement proportionnel au profil de risque des actifs acquis. Sur le marché européen, cet objectif de performance ne peut être atteint que par des actifs de profil de risque Value Add ou Opportuniste.

Les Asiatiques préfèrent le segment Core

Ces segments de marché seraient toutefois trop risqués pour Fubon Life. Au début de l’été 2015, PATRIZIA a acquis, pour le compte de la compagnie d’assurance taïwanaise, les murs ducélèbre musée Madame Tussauds, l’équivalent londonien de notre Musée Grévin, en activité depuis plus de 130 ans.

Le complexe immobilier, qui représente un investissement de 466 millions d’euros, fait l’objet d’un bail à long terme avec son opérateur. Cet investissement n’aurait pu être réalisé sans d’excellents contacts locaux, cette institution constituant l’une des attractions touristiques les plus connues du centre de Londres. « Pour la mise en œuvre de leur stratégie d’investissement internationale, les grands investisseurs institutionnels se reposent de plus en plus sur des partenaires stratégiques. Grâce à notre réseau d’équipes expertes présentes sur les différents marchés immobiliers européens, nous pouvons offrir à ces investisseurs des solutions pan Européennes avec un unique point d’entrée », explique Wolfgang Egger, CEO de PATRIZIA. La plupart du temps, c’est ainsi que procèdent les investisseurs asiatiques dans le segment Core. Ils se concentrent souvent sur des bâtiments célèbres et emblématiques d’une ville, si possible avec un engagement de location longue durée.

C’est le cas, par exemple, d’immeubles d’exception tels que la Tour Astro, à Bruxelles, et la Commerzbank Tower, à Francfort. PATRIZIA a acquis ces deux bâtiments l’an dernier, pour le compte d’investisseurs coréens. Si les investisseurs institutionnels Sud- Coréens s’intéressent tout particulièrement au marché européen, ce phénomène est principalement dû aux taux de change, le won sud-coréen ayant en effet largement bénéficié de la crise financière : si un euro pouvait valoir jusqu’à 2 000 won au printemps 2009, il n’en vaut aujourd’hui plus que 1 300.

Les investisseurs coréens privilégient les immeubles emblématiques

Un emplacement idéal ainsi qu’un bail de très bonne qualité font de la Tour Astro, récemment rénovée, un investissement Core d’exception. Cette tour de bureaux de 33 étages est située dans le quartier d’affaires de la métropole européenne et est louée dans son intégralité au Pôle Emploi belge depuis octobre 2016. Le bail indexé, d’une durée de 26 ans et sans option de résiliation intermédiaire, assure une garantie de revenus particulièrement prisée des investisseurs les plus prudents. La Commerzbank Tower offre des conditions similaires.

« Les clients asiatiques apprécient notre connaissance approfondie de leurs critères d’investissement en matière d’investissement immobilier, ainsi que notre gestion intégrée du processus d’investissement », explique le Dr. Finkenzeller. PATRIZIA a acquis la tour, construite en 1997 sur les plans du célèbre architecte Sir Norman Foster, pour le compte du groupe Samsung, agissant seul. Culminant à 259 mètres (300 en incluant l’antenne), le plus haut bâtiment d’Allemagne est un monument emblématique de la métropole financière. Disposant d’une surface d’environ 120 000 m², l’immeuble de bureaux est loué aux termes d’un bail de longue durée à la Commerzbank, et a reçu en 2009 le Green Building Award de la Ville de Francfort pour sa conception novatrice et durable.

Importance du rendement au Moyen-Orient, de la sécurité en Europe

Le caractère environnemental est un autre critère important pour les investisseurs institutionnels du monde entier, y compris pour une partie des États pétroliers du Moyen-Orient : les Émirats Arabes Unis. Abu Dhabi construisent par exemple la ville nouvelle et écologique de Masdar City depuis 2008.

Pour ce qui concerne ses investissements immobiliers en Europe, Abu Dhabi Investment Authority, le fonds souverain d’Abu Dhabi, tout comme les fonds souverains du Qatar et du Koweït, recherchent généralement des biens offrant des rendements plus élevés. En conséquence, ces investisseurs, qui disposent de capitaux très importants, s’intéressent en priorité aux actifs des catégories Value Add et Opportunistes, et parfois également aux produits de profil Core-Plus. Les stratégies exclusivement Core n’intéressent pas ces fonds souverains moyen-orientaux.

À l’inverse, les investisseurs institutionnels européens préfèrent des produits plus prudents et sécurisés, et s’intéressent beaucoup moins aux stratégies opportunistes, qui ne sont retenues que lorsque dans des contextes de  marchés exceptionnels. Sur leur marché national, les investisseurs d’Allemagne, de France, d’Espagne et de Scandinavie nécessitent moins de conseil, car ils disposent déjà de leurs réseaux et ont par ailleurs réalisé d’excellentes performances sur leurs investissements ces dernières années. Par contre, la situation est différente pour les acquisitions transfrontalières, qui ont représenté environ la moitié des investissements immobiliers en Europe en 2015. En effet, dans ce domaine, les conseils implantés localement ont de bien meilleurs contacts et une plus vaste expérience.

Les marchés immobiliers européens sont en pleine expansion. Ils attirent de plus en plus de capitaux en provenance d’autres continents, les investisseurs institutionnels du monde entier souhaitant diversifier leur portefeuille. Toutefois, leur horizon de placement et leur appétence au risque résultent en des attentes très diverses, quel que soit l’actif ciblé. Les conseils présents sur le terrain, disposant d’une vaste expérience et d’excellents réseaux, sont les plus à même d’apporter des solutions sur mesure, qu’il s’agisse de produits au profil de risque Core, Core-Plus, Value Add ou Opportuniste.

Photo: Fotolia

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