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Les six facteurs prédominants pour l’avenir de l’immobilier logistique

La croissance explosive de la vente en ligne implique d’importants changements dans la logistique du commerce de détail, et une étude Logix récente révèle les tendances et les développements auxquels ce secteur de l’immobilier doit se préparer. Les six facteurs essentiels relevés par l’étude ont des implications considérables pour les zones métropolitaines.

L’e-commerce explose, le chiffre d’affaires d’Amazon, de Zalando et des autres commerçants en ligne ne cesse de croître, et un défi émerge pour les entreprises de livraison : les destinataires sont souvent absents de leur domicile lorsque le livreur se présente, les secondes, voire les troisièmes tentatives de livraison coûtent du temps et de l’argent. Pour y faire face, les prestataires de services logistiques se sont lancés à la recherche de nouvelles pratiques. Par exemple, les destinataires peuvent spécifier un créneau horaire de livraison, ou désigner un voisin chez qui déposer le colis. DPD propose un suivi des colis en temps réel, DHL la livraison dans des stations de consignes automatiques en libre-service, ou dans des boîtes à colis implantées dans le jardin devant la maison. Tout le monde ne possède pas de jardin devant sa maison, cela dit... mais nombreux sont ceux qui ont une voiture garée dans la rue : DHL, une filiale de Deutsche Post, a développé une solution technique en collaboration avec Volkswagen, qui permet la livraison de colis dans le coffre d’une voiture. La viabilité de cette nouvelle modalité sera testée très prochainement à Berlin. Toutes ces nouvelles pratiques n’arriveront cependant pas à pallier le besoin croissant en surface du secteur logistique. Les espaces modernes et efficients sont très demandés, malheureusement rares, et d’un coût de plus en plus élevé en ville.

Il était donc logique que l’étude publiée en juillet 2017 par Logix, groupe de travail sur l’immobilier logistique – dont PATRIZIA Immobilien AG est l’un des sponsors – s’intéresse à l’avenir des entrepôts de logistique et à leur localisation. Cette étude a mis en avant six facteurs essentiels que les promoteurs, les exploitants, les investisseurs et tout particulièrement les municipalités devraient prendre en compte dans l’aménagement territorial.

1. Logistique urbaine : une croissance menée par l’e-commerce

La croissance constante de la vente en ligne et la préférence de plus en plus marquée des clients pour les livraisons rapides entraînent le développement des centres de logistique « du dernier kilomètre », qui occupent des surfaces unitaires de 2 000 à 10 000 m² et offrent sous un même toit une plateforme partagée ainsi qu’un point de groupage à différents fournisseurs de services logistiques et/ou plateformes de vente en ligne. La demande d’espace dans les villes et à leurs alentours augmente, en particulier dans les grandes métropoles. Afin de répondre à cette demande, de nouvelles formes innovantes de bâtiments modernes et à haute teneur technologique, comme les micro-dépôts, les bâtiments à usage multiples ou en étages, deviendront indispensables par leur capacité à offrir des solutions efficientes et économiques aux exploitants.

2. L’image changeante de la logistique

Un autre facteur est l’évolution actuelle de l’image de la logistique. Maintenant que les dirigeants politiques et la société sont confrontés quotidiennement à l’e-commerce, la manière dont ils perçoivent la logistique est en train de changer. Ce secteur n’est plus considéré comme un « paria hyper-consommateur d’espace », mais au contraire comme une abeille ouvrière et un facilitateur. L’automatisation croissante des bâtiments logistiques, en particulier ceux liés à la vente en ligne, n’engendre pas nécessairement de nouveaux emplois, mais la robotisation croissante « ne peut toujours pas totalement remplacer » le travail manuel de sélection, d’étiquetage et d’emballage.

3. Plus d’espace disponible ?

L’espace disponible se réduit comme peau de chagrin, et les promoteurs vont donc devoir chercher activement des alternatives, comme la reconversion de friches industrielles ou la revitalisation d’actifs obsolètes. La raréfaction des terrains, la nécessité de créer des emplois, l’évolution des modes de transports vers des pratiques respectueuses de l’environnement ainsi que les exigences de livraisons de plus en plus rapides forceront les grandes villes et les municipalités à réserver des espaces urbains et périurbains spécifiques pour la logistique, en particulier pour les plateformes du dernier kilomètre et les centres de distribution. Le zonage urbain devra sans doute être revu, afin d’augmenter la constructibilité des terrains destinés aux centres logistiques et aux entrepôts dédiés au commerce de détail et de gros.  

4. Numérisation certes, mais restons réalistes !

Malgré toutes les promesses de la numérisation, il est conseillé aux acteurs du marché de garder les pieds sur terre. Ni les drones, ni l’impression 3D, ni l’industrie 4.0, ni la mise en œuvre de technologies de l’information et de la communication dernier cri dans les cycles de production n’engendreront de modifications significatives sur les actifs logistiques et leur localisation. Toutefois dans les environnements urbains, nous constaterons une demande croissante de modes de transport « propres » (vélos, camionnettes de livraison électriques), ainsi que le développement de solutions de transport multimodales incluant les voies navigables, les métros, l’aérien et le rail. La robotisation et l’automatisation forceront également l’immobilier logistique à devenir plus technophile dans son agencement, son usage et sa construction.

5. Développement de l’automatisation

La conception des actifs logistiques va également évoluer. À moyen terme, les constructions seront prêtes à accueillir les équipements d’automatisation des process, alors que des critères d’implantation comme les coûts salariaux et la disponibilité de main-d’œuvre deviendront moins cruciaux. En parallèle, les nouvelles structures, en particulier dans les grandes zones métropolitaines, deviendront plus ambitieuses en termes de qualité architecturale.

6. La durabilité deviendra la norme

La durabilité et l’accessibilité continueront à être considérées comme des nécessités économiques de base, ainsi des arguments dans la politique de responsabilité sociale et environnementale de l’entreprise. Comme pour le secteur des bureaux, l’exigence de durabilité deviendra également « la norme » dans l’immobilier logistique.

Une logistique urbaine plus ambitieuse

Les auteurs de l’étude, le professeur Christian Kille et le Dr Alexander Nehm, s’attendent, dans certains cas, à une évolution dans la structure et la conception des actifs logistique par rapport aux actifs classiques. Cette évolution n’entraînera pas une perte d’importance des zones logistiques établies : au contraire, ces activités continueront probablement à se regrouper. Toutefois, dans les zones métropolitaines, les bâtiments logistiques sont appelés à se développer en variantes à usages multimodaux et à dimensions multiples, comme c’est déjà le cas en Asie.

Photos: Getty Images

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