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Les fonds de fonds comme opportunité pour les investisseurs

Un fonds de fonds immobilier peut constituer une option de placement intéressante pour les investisseurs qui recherchent une diversification allant au-delà de leur position d'origine, ou tout simplement une possibilité de placement alternative, voire complémentaire, pour de futurs investissements.

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Dans les placements immobiliers classiques, le capital est investi dans des actifs situés sur des marchés locaux ou des structures transfrontalières par le biais de fonds ou de mandats individuels. Un fonds de fonds opère au niveau supérieur et investit dans plusieurs fonds ou structures de placement, souvent sur des marchés divers, des secteurs immobiliers et des catégories de risque différents. Cette approche renforce le principe d'excellence, ce qui signifie que les investissements ne sont réalisés que dans les meilleurs fonds ou chez des partenaires actifs, proposant les meilleurs produits sur le marché.

En raison de sa structure diversifiée, un fonds de fonds se prête bien à l’extension d’un portefeuille ou d’une stratégie existants. Ceci est particulièrement vrai pour les investisseurs qui n’ont pas d’équipe spécialisée dans les investissements internationaux ou qui cherchent un moyen d’y investir. Ceux qui souhaitent expérimenter des marchés et des produits allant au-delà de leurs préférences d'investissement habituelles - ou qui recherchent des perles rares en dehors des sites premium - peuvent aussi se tourner vers des fonds de fonds. Les conditions et les volumes d’investissement varient en fonction de l’offre et du fournisseur.

Avoir un bon fournisseur est essentiel

Avec un fonds de fonds, vous investissez dans un ensemble de produits et de stratégies, comprenant en moyenne 10 à 15 partenaires opérationnels locaux. D'excellents contacts et une bonne connaissance du marché sont indispensables pour rechercher les meilleurs partenaires opérationnels ou fonds. Il est nécessaire d’être profondément ancré dans le marché pour identifier les opportunités inexploitées, qu'il s'agisse d'actifs spécifiques ou de tendances dans les différents secteurs de l'immobilier. Seul un bon réseau de partenaires locaux peut garantir que les investissements sont dirigés vers des actifs de premier ordre et qu'un rendement approprié est généré, avec un TRI (taux de rentabilité interne) compris entre 10 et 14%.

Concernant la sélection des partenaires et des fonds, la barre est haute. Les critères clés impliquent une stratégie ciblée ainsi qu’un modèle commercial attrayant et réaliste, le tout étayé par des antécédents convaincants. L'équipe doit être bien établie sur le marché local et tous les participants doivent suivre les processus convenus. Pour assurer la bonne entente entre les investisseurs et les partenaires opérationnels locaux, il est impératif que les principaux membres de l'équipe co-investissent une partie de leurs fonds propres.

Un projet de développement PATRIZIA Multi Managers: une filiale de Whole Foods Market à Fort Lauderdale, Etats-Unis.
Un projet de développement PATRIZIA Multi Managers: une filiale de Whole Foods Market à Fort Lauderdale, Etats-Unis.

Dans le cadre d’une solution de fonds de fonds, des coûts supplémentaires peuvent s’appliquer. Il convient néanmoins de rappeler que les fournisseurs de cette forme de solution de placement sont des spécialistes qui créent les meilleures conditions possibles pour leurs clients. Un fonds de fonds performant négocie termes et conditions et exploite les économies d’échelle en regroupant le plus grand nombre de capitaux d’investisseurs. Idéalement, un fonds de fonds offre de meilleurs rendements en sélectionnant les meilleurs partenaires locaux à un coût global inférieur. Les économies d'échelle ainsi réalisées permettent de réduire individuellement les coûts pour les investisseurs.

 

“Les fonds de fonds constituent une solution alternative pour les clients qui souhaitent une exposition diversifiée au niveau mondial ou régional avec des stratégies gagnantes. Notre spécialité se situe dans le spectre des rendements à valeur ajoutée, où nous trouvons des entreprises locales très performantes dans le segment des small et mid-cap.”

Mads Rude, directeur général de PATRIZIA Multi Managers

Les avantages d'un fonds de fonds : le faible niveau de risque

Les fonds de fonds peuvent aussi constituer un excellent instrument de diversification des risques, qui découle de la structure globale de leurs produits et de leur relative indépendance vis-à-vis des cycles de marché. « Les fonds de fonds constituent une solution alternative pour les clients qui souhaitent une exposition diversifiée au niveau mondial ou régional avec des stratégies gagnantes. Notre spécialité est dans le spectre des rendements à valeur ajoutée, où nous trouvons des entreprises locales très performantes dans le segment des small et mid-cap » explique Mads Rude, directeur général de PATRIZIA Multi Managers.

Les risques associés à un gros et unique investissement sur un marché inconnu sont minimisés par la diversification entre plusieurs investissements. Un fonds de fonds offre généralement un éventail de plus de 100 actifs pour le même montant que celui normalement nécessaire à un seul investissement. Les investisseurs qui préfèrent le risque «core» ou «core plus», par exemple, peuvent utiliser ce modèle commercial comme un test pour investir dans des produits appartenant à d’autres classes de risque.

Partenaires dans le segment des small et mid-cap

Chaque fournisseur de fonds de fonds élabore un modèle d'entreprise sur mesure pour permettre à ses clients d'accéder à des actifs et à des fonds précurseurs et sortant de l’ordinaire. PATRIZIA Immobilien AG a récemment lancé une nouvelle opportunité d’investissement dans un fonds de fonds. L’acquisition de Sparinvest Property Investors (SPI), l’un des principaux gestionnaires d’investissements immobiliers au monde, ouvre de nouvelles possibilités pour les investisseurs institutionnels du segment des small et mid-cap. Cette équipe distincte - maintenant rebaptisée PATRIZIA Multi Managers - lève actuellement des fonds pour leur cinquième fonds de fonds, PMM Global V, qui vise à lever environ 700 millions d'euros. Un premier rapprochement a déjà eu lieu avec le soutien de leur clientèle historique.

 

Photos: Getty

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