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Les actifs résidentiels européens restent ce qui se fait de mieux en matière d’investissement

Les investissements dans l’immobilier résidentiel européen offrent des rendements attractifs. Les pays d’Europe présentent toutefois de très grandes différences en termes de perspectives et de réglementations.

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Lors de l’European Business Congress qui s’est tenu à Francfort à la mi-novembre, Mario Draghi a été on ne peut plus clair : le chef de la BCE souhaite que les marchés financiers de la zone euro continuent de bénéficier d’une abondance de liquidités. La situation en matière de taux d’intérêt ne saurait être plus avantageuse pour les investisseurs immobiliers : les taux d’emprunt restent en effet inférieurs au taux d’inflation de 1,4 % enregistré dans la zone euro (octobre 2017), qui semble toujours bien trop faible aux yeux de la BCE. La situation ne devrait pas évoluer pendant encore quelques temps. Jusqu’à présent, la BCE n’a pas donné d’informations précises concernant la date de première augmentation de son taux d’intérêt directeur, mais les économistes du secteur bancaire ne s’attendent pas à ce que celle-ci ait lieu avant 2019. En 2018, la croissance économique au sein de l’Union européenne pourrait même être plus robuste que celle enregistrée en 2017, et entraîner une baisse du chômage. De façon générale, les pays de la zone euro présentent un très haut niveau de stabilité, ce qui pourrait les aider à résoudre les défis démographiques auxquels ils font face.

Des défis démographiques de taille pour les villes européennes

La population européenne connaît un vieillissement rapide. Dans le même temps, de plus en plus d’habitants investissent les grandes villes, où le marché de la location résidentielle est souvent dominé par des foyers constitués d’une seule personne. Ces deux facteurs font des actifs résidentiels situés dans des régions urbaines un investissement attractif à long terme. Ce contexte suscite l’intérêt de nombreux investisseurs du monde entier : les capitaux affluent en Europe, notamment depuis l’Asie. Toutefois, les évolutions de marché ainsi que les cadres juridiques diffèrent de façon significative dans les pays de l’Union européenne. À titre d’exemple, on constate que les prix stagnent en France et en Suisse, mais qu’ils montent fortement en Allemagne, aux Pays-Bas, en Belgique et au Luxembourg, ainsi que dans les pays nordiques. Les investisseurs institutionnels (et plus particulièrement ceux basés à l’étranger) doivent donc disposer d’une excellente compréhension des facteurs qui expliquent les hausses de prix et de loyers. Ces sujets maîtrisés, les investissements portant sur des portefeuilles résidentiels européens offrent des opportunités en termes de rendement bien supérieures à la moyenne, sous réserve que les secteurs regardés par les investisseurs restent compétitifs et attractifs à long terme.

Les villes de la zone euro présentant un intérêt tout particulier en la matière sont répertoriées au sein du baromètre européen "City Ranking" élaboré par. Ce baromètre, qui porte sur 119 grandes villes européennes, ne prend pas seulement en compte des indicateurs démographiques - projections d’évolution de la population et de son âge moyen - ou liés à des facteurs économiques, comme le chômage et le revenu disponible des ménages, mais intègre également des indicateurs liés à l’innovation (nombre d’étudiants et de demandes de brevets, par exemple) et à la qualité des réseaux de transport (nombre de passagers et temps de trajet moyens). L’ensemble de ces facteurs permet d’établir un classement reflétant la liquidité des marchés en matière d’investissements. 

Des stratégies d’investissement couronnées de succès

Les régions métropolitaines des pays connaissant une forte croissance, un contexte démographique relativement favorable, une offre de logement limitée et un faible niveau de production de logements neufs présentent les perspectives les plus attractives en matière d’investissement. De récentes études font état de fortes pressions à la hausse sur les prix en Irlande, en Allemagne, en Norvège, en Suède ainsi qu’aux Pays-Bas. Mais les stratégies d’investissement performantes dans l’immobilier résidentiel ne dépendent pas uniquement que des pays, mais plus majoritairement des villes et de leur environnement.56 % de la population mondiale vit déjà dans des villes, et ce chiffre devrait atteindre 70 % d’ici 2050. C’est également dans celles-ci que la plupart des richesses sont créées.

“Nos clients bénéficieront des excellentes performances du marché locatif résidentiel de Dublin, qui se caractérise par sa robustesse, mais aussi par une forte pénurie de logements .”

James Muir, directeur général de PATRIZIA UK et Ireland

Dublin est l’une des villes européennes les plus propices aux investissements. La capitale de l’Irlande se distingue par une très forte hausse des loyers et des prix de l’immobilier résidentiel, ainsi que par son faible niveau de production de nouveaux logements. C’est la raison pour laquelle PATRIZIA a investi en septembre 2017 dans deux projets de construction situés dans l’agglomération de Dublin pour environ 130 millions d’euros. „Nous sommes ravis d’avoir pu acquérir, pour le compte de nos clients, et avec l’aide de notre équipe de Dublin, ce développement résidentiel de grande qualité. Situé dans une zone résidentielle recherchée, il se caractérise par une forte et durable attractivité. Nos clients bénéficieront des excellentes performances du marché locatif résidentiel de Dublin, tout à la fois robuste et marqué par une forte pénurie de logements“, précise James Muir, directeur général de PATRIZIA UK & Ireland. Les 319 appartements locatifs acquis, situés dans la banlieue dynamique de Dún Laoghaires, au sud-est de Dublin, seront livrés en 2018.

Charlotte Building and Leona Building will add 319 high-quality residential units to the rental market in greater Dublin.

Baptisés "Charlotte Building" et  "Leona Building", ces immeubles permettront de proposer à la location 319 appartements de standing dans l’agglomération de Dublin.

Peu d’appartements disponibles dans les villes les plus attractives

La situation est la même en Allemagne : l’offre de logements est toujours beaucoup moins importante que la demande. Plus de 202 000 logements y ont été construits en 2016, mais le nombre de personnes s’installant en ville est tel qu’il aurait fallu en construire au moins 350 000  pour remédier à cette situation de pénurie. Personne ne peut même dire quand la production de logements neufs suffira a minima à répondre à la demande. Au cours des neuf premiers mois de l’année 2017, le nombre de permis de construire a même diminué de 7 %, pour plafonner à 256 800 logements. La demande reste particulièrement forte au sein des villes universitaires et dans les sept grandes régions métropolitaines que sont Berlin, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Cologne, Munich et Stuttgart.

Ce phénomène ne s’accompagne toutefois pas d’une hausse homogène des prix et des loyers. Les plus fortes augmentations en matière de loyers pour les logements neufs ont pu être observées à Berlin ainsi qu’à Munich. Les prix de vente ont quant à eux connu une progression beaucoup plus rapide que les loyers, ce qui s’explique par le fait que les nombreuses lois allemandes protégeant les locataires rendent l’évolution des loyers peu sensible à la pénurie de logements. Par conséquent, pour augmenter les revenus locatifs, la stratégie la plus courante consiste à réaliser des travaux de modernisation, qui permettent au propriétaire de répercuter 11 % des dépenses aux locataires. Pour les investisseurs, bien que le niveau des loyers des logements neufs et des portefeuilles résidentiels rénovés puisse être plus important, des meilleurs rendements sont toutefois possibles avec des portefeuilles de logements existants présentant un potentiel de création de valeur.


Traditionnellement, les prix des logements en Allemagne se stabilisent après une hausse importante. La situation observée récemment n’est pas réellement différente des évolutions enregistrées par le passé. De ce point de vue, il y a peu de risque d’être en train d’assister à la création d’une bulle.

Des rendements plus attractifs que sur les marchés obligataires

Les actifs résidentiels ne vont plus générer les niveaux de performances similaires à ceux observés avant la crise financière. Bien que les conditions de financement des investissements immobiliers restent extrêmement raisonnables,  les prix élevés des logements et le fort endettement des ménages réduisent de façon significative les rendements potentiels dans certains pays. Malgré certains signes indiquant une amélioration, la situation sur le marché du travail des pays méditerranéens reste difficile, les réformes structurelles nécessaires n’ayant pas pu être mises en œuvre, comme c’est particulièrement le cas en Italie. Malgré cela, des revenus locatifs stables et une valorisation des actifs doivent permettre d’atteindre un rendement global annuel de 6 à 8 % sur les cinq prochaines années en logement collectif. Dans un futur prévisible, il est peu probable que les obligations présentant un niveau de risque aussi faible permettent d’atteindre un tel rendement.

Un portefeuille de profil Value Add est susceptible de générer des rendements encore plus importants si le prix d’achat et les sources de création de valeur présentent un couple rendement/risque acceptable pour l’investisseur. PATRIZIA dispose d’une expérience et d’un savoir-faire uniques dans ce domaine. À la mi-octobre 2017, la société a été mandatée par un fonds de pension allemand de premier plan pour mener à bien un projet de fonds de profil Value Add de 200 millions d’euros de fonds propres. La stratégie d’investissement du fonds cible principalement les bureaux, les hôtels et les actifs résidentiels situés dans les plus grandes villes européennes ainsi que dans certaines zones métropolitaines secondaires. "Avec l’aide de nos équipes d’experts locaux œuvrant sur les différents marchés immobiliers européens, nous avons la conviction d’être en mesure d’identifier et d’acquérir nos premiers actifs dans les prochains mois, sur lesquels nous pourrons, en tant qu’Investment Manager, travailler activement afin d’exprimer leur potentiel identifié de création de valeur", déclare Stefan Glossner, directeur de la gestion des fonds Value Add chez PATRIZIA.     

Grâce au phénomène d’urbanisation croissante et au faible niveau des taux d’intérêt, les actifs résidentiels européens présentent une source potentielle de rendements locatifs attractifs et de perspectives de valorisation supérieures à la moyenne, à la condition que les investisseurs les acquièrent à des prix corrects, et situés dans des villes bénéficiant de perspectives optimales. Le baromètre European City Ranking établi par PATRIZIA constitue un guide utile en la matière.

 

Foto: Shutterstock

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