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Les 10 meilleures villes d’Europe

En cette année électorale hors du commun, la situation politique est marquée par une très forte incertitude. Les questions laissées en suspens par le Brexit ont accru l’attrait, auprès des investisseurs immobiliers, de nombreuses villes allemandes ainsi que d’autres villes européennes de second rang, à tel point que ces villes peuvent désormais rivaliser avec Londres aux yeux des plus prudents d’entre eux. C’est ce que démontre très clairement l’étude Emerging Trends in Real Estate Europe 2017 (Tendances de l’immobilier en Europe en 2017).

Le processus d’intégration européen est-il en danger ? Depuis que le Royaume-Uni a pris la décision surprenante de quitter l’Union européenne, cette question est sur les lèvres de tous les investisseurs. Cependant, la situation politique demeure également critique dans d’autres pays européens où le taux de chômage reste relativement haut. L’Union européenne ne menace pas encore d’éclater, mais les populations sont plus imprévisibles qu’auparavant, comme l’ont prouvé les résultats des élections de l’année passée.

Avec le contexte du Brexit en arrière-plan, le Urban Land Institute et PricewaterhouseCoopers se sont associés pour interroger plus de 780 opérateurs du secteur à l’automne 2016 sur les perspectives et les principales tendances des marchés immobiliers européens. « Jamais, au cours de ma carrière, je n’ai connu autant de risques politiques simultanés dans autant de pays », a déclaré, dans le cadre de l’étude Emerging Trends in Real Estate Europe 2017, un expert faisant part de ses inquiétudes face à l’avenir.

L’Allemagne, un refuge sûr

L’étude fait très clairement ressortir un facteur prépondérant pour 2017 : le Royaume-Uni n’est plus le pays privilégié pour les investissements sans risques. Il est remplacé par l’Allemagne, les trois premières places du podium revenant à de grandes villes allemandes. Au-delà, le secteur de l’immobilier privilégie les pays Scandinaves et parie sur des villes secondaires comme Lisbonne ou Lyon. Le contexte de taux d’intérêt et d’inflation faibles a conduit les personnes interrogées à revoir à la baisse leurs attentes en matière de rendement. La dominante de l’étude est claire : les investisseurs préfèrent réduire leurs profits plutôt qu’accroitre leurs risques, le cycle immobilier européen étant sans doute dans une phase trop avancée pour les stratégies de prise de risques. L’immobilier résidentiel est considéré comme relativement abordable. En pratique, il offre des retours sur investissement stables et à long terme, dans un contexte de taux d’intérêt faibles. De plus en plus de voix s’élèvent toutefois pour faire part de leurs craintes sur la formation d’une bulle dans le secteur. En février 2017, le professeur Harald Simons, expert en immobilier et membre du conseil d’administration de l’institut de recherche Empirica, a notamment averti du risque que présentent à ses yeux les investissements spéculatifs sur le marché immobilier résidentiel berlinois.

Les 10 meilleures villes d’EuropeMédaille d’or pour Berlin

De nombreuses raisons de rester optimiste restent cependant, et placent la capitale allemande au sommet du classement des villes européennes : les investissements immobiliers dans la région du Grand Berlin offrent des perspectives plus favorables que dans d’autres métropoles européennes de taille comparable. Les prix n’augmentent que depuis 2013. La croissance économique va de pair avec la croissance démographique, et les start-up se multiplient dans cette ville multiculturelle, grâce notamment au faible niveau des loyers, qui offrent un bon potentiel de croissance.  

« Les loyers vont certainement fortement augmenter dans les années à venir »

Peter Forster, directeur de PATRIZIA Allemagne

Hambourg à la deuxième place

« L’intérêt des investisseurs pour Hambourg reste élevé », précise Peter Forster. La ville portuaire affiche un développement solide, et est marquée par des succès reconnus dans le monde entier, comme la Philharmonie de l’Elbe. Tous les quartiers du centre-ville, à l’instar de HafenCity, se développent progressivement. Dans ce domaine, il n’y a pas de demi-mesure : à eux seul, les projets de développement du quartier Übersee totalisent un volume d’investissement d’un milliard d’euros. En outre, Hambourg associe mieux que n’importe quelle autre ville européenne une forte croissance économique et une offre de logements à prix modéré, avec un objectif de réalisation de 10 000 nouveaux logements par an.

Dernière sur le podium : Francfort

La grande métropole bancaire allemande a gagné 11 places par rapport à l’année précédente. Rien de surprenant à cela, puisque Francfort est la ville qui a le plus à gagner du Brexit : incités par la présence de la Banque centrale européenne dans la ville, de nombreux groupes financiers devraient la choisir comme cible pour y rapatrier une partie de leurs activités londoniennes sur le continent européen. Certains sceptiques jugent néanmoins cette euphorie de l’industrie immobilière quelque peu exagérée. En effet, l’Allemagne est en général considérée comme un pays dont le marché bancaire est saturé, et les banques commerciales sont pour la plupart en train de supprimer des emplois : les succursales non rentables ferment et des emplois de bureau disparaissent. En outre, le taux de vacance des bureaux à Francfort est actuellement proche des deux chiffres.

Dublin reste le paradis fiscal des géants nord-américains de la technologie

Depuis de nombreuses années, le faible taux d’imposition sur les sociétés en Irlande a attiré les géants américains d’Internet tels que Google, Facebook et Amazon, qui se sont implantés à Dublin. Cette situation ne changera pas de sitôt, malgré le contentieux entre la Commission européenne et Apple portant sur plusieurs dizaines de milliards d’euros de crédits d’impôts. Dans tous les cas, Dublin peut se vanter de disposer d’une population jeune et en augmentation, dont le revenu par habitant est à peine inférieur à celui des habitants de Francfort. Pour l’Irlande, membre de l’Union européenne, les conséquences du Brexit risquent d’être doubles : d’un côté, Dublin est susceptible d’attirer des entreprises qui souhaitent quitter Londres ; de l’autre, l’économie irlandaise pourrait avoir à souffrir de la mauvaise santé de l’économie britannique post Brexit. Actuellement, les taux de croissance en Irlande figurent malgré tout parmi les plus élevés d’Europe.

Donnersbergerbrücke in München

Pratiquement plus de place à Munich

Depuis plusieurs années, la demande est restée soutenue dans la plus chère des métropoles d’Allemagne, bien que le marché immobilier de Munich montre des signes de surchauffe. L’envolée pourrait toutefois se poursuivre, en raison de la pénurie de logements et d’un taux de vacance des bureaux extrêmement bas. « En règle générale, les nouveaux immeubles de bureaux sont intégralement loués avant même que leur construction n’ait démarré », explique Peter Forster. Les prix ne cessent d’augmenter sur le marché immobilier résidentiel, les terrains disponibles pour la construction en zone urbaine sont rares, ce qui ne fait qu’attiser la croissance des prix. Selon les chiffres prévisionnels du comité consultatif, le prix des terrains à bâtir en logement ont augmenté de 31 %  rien que sur l’année dernière.

Copenhague, terre d’accueil de nombreuses start-up

La première ville scandinave se classe sixième. Copenhague est appréciée depuis des décennies pour sa qualité de vie. Lors de la crise financière, l’attrait de l’investissement dans son marché immobilier s’était largement détérioré, en conséquence de la forte dépendance de la capitale danoise au secteur des services. En contrepartie, la reprise de l’après-crise a été fulgurante. En maintenant des taux d’intérêt négatifs, la Banque centrale danoise a freiné la tendance à la hausse de la monnaie nationale depuis 2012, mais les prix déjà élevés de l’immobilier résidentiel n’ont cessé de croître. Malgré cela, l’afflux de population dans la ville entraîne une pénurie de logements.

Lisbonne, grande ville touristique

Lisbonne a davantage souffert de la crise financière que Copenhague : les prix du marché immobilier ont chuté continument de 2008 à 2013. L’économie est cependant plus stable à l’heure actuelle qu’elle ne l’était avant la crise. De plus, les retours sur les investissements de profil « Core » dans la capitale portugaise sont supérieurs d’au moins 100 points de base à ceux des mêmes investissements en Espagne. Le revenu disponible par habitant n’est que de 13 600 euros par an, inférieur à celui constatée dans les autres villes du top 10, mais le tourisme est en pleine croissance.

Stockholm: une ville chère mais stable

La plus grande ville suédoise dispose d’un secteur industriel plus développé que Copenhague. Les prix de l’immobilier, déjà relativement élevés avant la crise, sont repartis à la hausse depuis 2010, et les terrains constructibles à Stockholm coûtent maintenant deux à trois fois plus cher qu’à Copenhague. La demande demeure cependant forte, car les investisseurs considèrent la « Venise du Nord » comme un refuge stable, notamment en raison du faible taux d’endettement de la Suède (seulement 41 % du PIB).

Lyon in Frankreich

Peu de spéculateurs à Madrid

La neuvième place de Madrid s’explique par les prévisions de poursuite de l’afflux de capitaux étrangers dans la capitale espagnole. Les SIIC espagnoles ont également été très actives ces derniers temps. Aucun risque de bulle cependant, dans la mesure où les prix augmentent en raison d’une réelle demande. L’investissement spéculatif est faible, en conséquence des critères conservateurs retenus pour les financements par les banques espagnoles. En outre, le terrain représente en moyenne moins d’un cinquième du prix d’achat, et l’activité du secteur de la construction reste basse par rapport à la période 2005-2007.

Lyon moins chère que Paris

La ville qui accueille le siège du géant de l’industrie pharmaceutique Sanofi héberge également de nombreuses petites et moyennes entreprises. Cette structure diversifiée fait de Lyon une ville attrayante et l’amène à la dixième  position du classement. Le secteur immobilier place tous ses espoirs dans la redynamisation du quartier d’affaires, soutenue par le plan local d’urbanisme de l’administration locale. De plus, Lyon offre des rendements supérieurs de 100 points de base à ceux de Paris.

Photos : Mauritius

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