We use cookies to adapt this website to your needs as well as to improve our services. The further use of the website is understood as consent to our regulations on cookies.

Le segment « Value Add » dynamise les investissements immobiliers

Grâce à un environnement des affaires stable et à des fondamentaux solides, les marchés immobiliers européens restent attractifs pour les investisseurs. Toutefois, leur volonté d’investir bute sur le caractère très limité de l’offre, notamment pour les actifs de haute qualité entièrement occupés (actifs dits « Core »). En parallèle, le contexte persistant de faibles taux d’intérêt dans la zone euro rend difficile la génération de rendements attractifs, alors que la pénurie d’investissements alternatifs oriente une part sans cesse croissante de capitaux vers les marchés immobiliers. En conséquence, les stratégies « Value Add » éveillent l’intérêt en tant que sources de revenus.

partager cet article:

Des conditions économiques mondiales robustes grâce à une politique fiscale ciblée et à une politique monétaire souple

Le Fonds monétaire international (FMI) s’attend à ce que l’économie mondiale accélère son redressement cette année et l’an prochain. Après une croissance de 2,4 % en 2017, la zone euro devrait demeurer sur une trajectoire dynamique de croissance en 2018 et 2019. Le FMI fonde cette évaluation non seulement sur le soutien grandissant à l’économie apporté par les politiques fiscales, mais également sur d’autres facteurs, comme la politique monétaire souple de la Banque centrale européenne (BCE). Même si cette dernière a récemment modifié son programme de rachat d’obligations, Mario Draghi, le Président de la BCE, a déclaré qu’il comptait maintenir cette politique monétaire « abordable » de la banque, au moins pour l’année en cours.

Les faibles rendements amènent les investisseurs immobiliers en Europe à chercher d’autres options d’investissement

Dans ce contexte, les investisseurs profitent de taux d’intérêts extrêmement bas, mais il leur est toujours difficile de générer des rendements supérieurs à la moyenne sur leurs investissements « classiques » dans les marchés européens, comme le met en évidence le rapport INSIGHT 2018 sur les marchés européens de l’immobilier commercial, publié par PATRIZIA Immobilien AG. Par conséquent, dans leur recherche d’alternatives, les investisseurs acceptent de manière croissante un niveau de risque supérieur.

C’est pourquoi ils envisagent de plus en plus fréquemment d’investir dans des actifs de profil « Value Add » [lien vers fr/detail/tendances-et-autres/marche-de-limmobilier-2018-tendances-dominantes/], en même temps qu’ils poursuivent leurs acquisitions d’actifs de haute qualité, généralement entièrement occupés. Les actifs « Value Add » sont ceux qui bénéficient d’un emplacement et de caractères fonctionnels de qualité, et dont la valeur peut être accrue à l’aide de mesures ciblées. « Bien situés, et à la condition de disposer d’une compréhension approfondie des secteurs concernés, les investissements situés en dehors des emplacements  « prime » présentent d’intéressants potentiels de retours sur investissements dans le contexte économique actuel », déclare le Dr. Marcus Cieleback, Chef Économiste de PATRIZIA Immobilien AG.

La modernisation, la rénovation, ainsi que le repositionnement par l’optimisation des coûts de gestion, du profil locatif ou des durées résiduelles des baux peuvent accroître la valeur d’actifs en apparence peu attractifs à des niveaux de type « Core » ou « Core Plus ». Le complexe de bureaux Apex House d’Édimbourg, acquis au début de l’année par PATRIZIA, en est un bon exemple. Même dans les meilleurs emplacements de villes très prisées comme Madrid, ces stratégies « Value Add » peuvent également entrainer une croissance en valeur supérieure à la moyenne.

La prise en compte du segment « Value Add » comme stratégie alternative accroît les opportunités d’investissement dans l’immobilier 

Stefan Glossner, Directeur des fonds « Value Add » de PATRIZIA Immobilien AG, est persuadé que la réussite des stratégies de création de valeur sur des actifs portés à des niveaux « Core » ou « Core Plus » est toujours « le résultat d’une collaboration d’exception entre les équipes en charge des investissements, de l’asset management, du fund management et des reventes ». Il en donne pour exemple deux projets récents : un immeuble de bureaux de Hambourg transformé en boutique-hôtel, et un immeuble de bureaux rénové à Düsseldorf. « Ces deux investissements offrent maintenant à leurs investisseurs un flux de trésorerie durable et résilient », affirme-t-il.

En général, la stratégie « Value Add » implique de ne pas conserver l’actif à long terme, mais au contraire de le revendre après l’avoir amélioré, afin d’externaliser la plus-value. Un immeuble d’habitation peu occupé, voire vacant, peut par exemple devenir un immeuble de bureaux entièrement loué après rénovation et repositionnement. Une renégociation des baux ainsi qu’une redéfinition du profil des occupants peuvent également accroître le flux de visiteurs dans un centre commercial, et par conséquent augmenter in fine les loyers perçus. Relier un actif logistique à une infrastructure de transport supplémentaire accroît enfin son utilité et sa fonctionnalité. 

Dans le segment « Value Add », une forte expertise externe est recommandée - même aux investisseurs expérimentés 

Les avantages de ce type de stratégie sont évidents. Les actifs « Core » ainsi que ceux présentant un potentiel d’amélioration (« Core Plus ») présentent relativement peu de risques, mais ne promettent généralement que des rendements modestes. À l’inverse, la création de valeur offerte par les actifs à repositionner (stratégies « Value Add ») peut être significative. Bien que ces actifs présentent un profil de risque réduit au regard des investissements de la catégorie « Opportuniste », qui sont également envisageables mais sont, eux, très risqués et utilisent un niveau de financement bancaire considérablement supérieur, même les investisseurs expérimentés ne devraient pas s’aventurer dans la catégorie de risque « Value Add » sans l’aide d’un professionnel expérimenté. 

Les prestataires de services offrant ce type d’assistance doivent en effet disposer à la fois d’une expérience en gestion d’actifs et d’une expertise immobilière locale, dont des contacts auprès d’occupants fiables et une connaissance pratique des exigences légales locales. Avant tout, ils doivent savoir interpréter correctement à l’échelle locale les données globales disponibles, et savoir prédire les cycles. Les paramètres pris en considération sur ces marchés incluent la vigueur de la croissance et les évolutions démographiques, ainsi que l’offre actuelle d’actifs et les projections en termes de nouvelles constructions.

Un coup d’œil sur certains marchés spécifiques d’Europe suffit à illustrer les potentiels de mises en place de stratégies « Value Add ». Au Royaume-Uni par exemple, la valeur de certains emplacements à l’extérieur de Londres est aujourd’hui à un niveau historiquement bas. Les espaces de bureaux aux Pays-Bas, les actifs commerciaux situés en dehors des centres-villes en Irlande et les actifs logistiques et de bureaux en Europe de l’Est sont également à la traîne du redressement général des prix de l’immobilier.

La diversification d’un portefeuille immobilier dynamise l’innovation 

En Allemagne, la vacance décline rapidement, dans un contexte de faible volume de construction dans le secteur des actifs commerciaux. En conséquence, dans ce pays, même les villes et emplacements de catégorie B ont vu décroître leur taux de vacance, ce qui accroît la valeur des actifs et rend difficile l’identification d’options offrant des rendements prometteurs. De manière générale, nous pouvons toutefois remarquer que l’écart entre le taux de rendement attendu des actifs de profil « Core » et celui de ceux de profil « Value Add » est resté élevé dans plusieurs régions et segments, et ce bien que le taux des actifs « Core » ait commencé à augmenter : il reste donc recommandé de diversifier les portefeuilles immobiliers européens à l’aide d’investissements « Value Add ». 

Dans les conditions définies ci-dessus, et au vu de la pénurie actuelle de produits dans le secteur immobilier, l’investissement dans le profil de risque « Value Add » semble en effet être une stratégie alternative prometteuse. Si les emplacements et les actifs sont bien choisis et gérés de manière professionnelle, ils offrent des perspectives intéressantes de développement et d’innovation par le biais de leur modernisation, de leur rénovation ou de leur repositionnement. Les investissements de profil « Value Add » entraînent indubitablement plus de risques, mais ils accroissent en même temps l’éventail des options et des opportunités.

 

Photos: Fotolia 

partager cet article: