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Le Placemaking, ou la création réussie d’un nouveau quartier urbain

Tous les projets de grande ampleur présentent un caractère exceptionnel : il y a deux ans, PATRIZIA saisissait l’opportunité rare d’acquérir « First Street », un site à demi achevé à usage mixte situé dans Manchester présentant, grâce aux dispositions du plan d’aménagement urbain, un énorme potentiel de développement. Le plan d’action de PATRIZIA pour ce site ne se limitait pas à la poursuite du projet de développement, mais comprenait également une stratégie sur mesure de gestion de l’actif visant à stimuler le développement socio-économique de l’ensemble du quartier, dans une démarche de création de lieu (« Placemaking »).

En 2015, PATRIZIA a littéralement sauté sur l’occasion qui s’offrait d’acquérir un site à demi achevé, via une négociation hors marché menée auprès d’un établissement financier britannique. Le plan d’aménagement urbain du site prévoyait d’y inscrire une pluralité dynamique d’usages : des bureaux et des appartements, des espaces de restauration et de loisirs, un centre culturel, un hôtel et des logements étudiants. Depuis l’acquisition, PATRIZIA a poursuivi et amélioré le projet de développement du site. En janvier 2016, PATRIZIA a donné son accord pour la construction de l’immeuble de bureaux no8, qui bénéficie de la certification BREEAM Grade A de niveau Excellent, dans le cadre d’un joint-venture mené avec un fonds d’investissement en immobilier détenu par le principal fonds de pension municipal anglais. Le bâtiment de sept étages offre plus de 16 000 mètres carrés de bureaux, et était en partie pré loué au lancement du projet, le géant gazier russe Gazprom faisant notamment partie des locataires.

En juin 2016, la ville de Manchester a accordé à PATRIZIA un permis de construire pour 624 appartements locatifs que le groupe va développer et conserver dans son propre portefeuille une fois les travaux terminés (livraison prévue pour la mi-2019). Du fait de l’afflux massif de nouveaux habitants, les appartements locatifs sont en effet un actif extrêmement recherché à Manchester : selon Jones Lang LaSalle, la population du centre-ville a été multipliée par cinq depuis le début du millénaire, pour atteindre 50 000 habitants, et devrait atteindre 80 000 habitants en 2024. La tendance à la hausse des loyers résidentiels (+ 27,6 % entre 2014 et 2016) va se poursuivre, grâce à une croissance économique supérieure à la moyenne et à une pénurie d’appartements haut de gamme.

Placemaking - Creating a thriving urban neighbourhood

L’ensemble immobilier First Street se trouvera bientôt en plein cœur d’un quartier central des affaires de Manchester qui ne cesse de s’étendre. La desserte du quartier par les transports en commun, déjà bonne, devrait encore s’améliorer grâce à l’action du gouvernement : les gares ferroviaires de Deansgate et d’Oxford Road, situées à deux pas de First Street, devraient bénéficier du projet de liaison ferroviaire du Northern Hub, d’un budget de 500 millions de livres sterling, qui reliera Manchester aux principales villes de la région. 

La promotion de l’identité culturelle et sociale

PATRIZIA a opté pour une approche globale de développement du site, avec une stratégie de gestion de l’actif centrée sur le concept de création de lieu (« Placemaking »). Le terme de Placemaking ne fait pas seulement référence au simple aménagement de l’espace ; il s’agit littéralement de créer des lieux pour les gens, et de transformer un espace en une destination attractive autant pour les habitants que pour les visiteurs. Cela passe par la conception d’espaces publics, l’organisation géographique des usages, ainsi que par la promotion d’une identité sociale et culturelle pour le site, avec comme objectif final un espace plus qualitatif.

« Nous étions conscients depuis longtemps du potentiel de ce formidable projet urbain. Dès que nous avons su qu’une opportunité de l’acquérir se présentait à nous, nous nous sommes positionnés. »

James Muir, Directeur général de PATRIZIA UK

Dans le cas de First Street, ce travail collaboratif s’est basé sur deux facteurs : le concept et l’organisation géographique du plan d’aménagement urbain d’origine, qui prévoyait l’usage mixte du site, et l’organisation actuelle, qui met la place Tony Wilson au cœur d’un carrefour culturel. Le quartier de First Street a ainsi été sélectionné pour accueillir HOME, le nouveau centre culturel né de l’union de Cornerhouse et la Library Theatre Company, deux organisations renommées du monde de l’art au Royaume-Uni. L’espace culturel, parrainé par le Manchester City Council, a ouvert ses portes en 2015 et a dépassé toutes les attentes de fréquentation, avec plus d’un million de visiteurs dès la première année. HOME exerce une attractivité certaine auprès de la communauté artistique de la ville de Manchester, et contribue à façonner l’identité de l’ensemble du quartier.

Avec le centre culturel HOME au cœur du projet, PATRIZIA a axé sa stratégie de gestion de l’actif sur une attribution des espaces de restauration et de loisirs à un mélange d’exploitants indépendants et d’entreprises renommées. On y trouve notamment une authentique chaîne de restauration de cuisine indienne établie à Manchester, une micro-brasserie, un parcours de mini-golf en intérieur, ainsi que le tout premier restaurant de Simon Woods, lauréat de MasterChef. La sélection du panel d’occupants a été pensée pour créer un quartier intégré offrant une large palette d’usages aux habitants. Une approche de gestion cohérente nécessitait également que l’ensemble des exploitants ait un seul et même interlocuteur. Ainsi que l’affirme Mike Tyler, Head of Asset Management pour le Royaume-Uni : « First Street est devenue une vraie destination, à la fois pour travailler, sortir et vivre. Le succès du site est le produit de notre stratégie de gestion de l’actif basée sur un mélange d’exploitants nationaux et locaux. L’accueil sur le site d’événements tels que le festival Viva du cinéma espagnol et latino-américain, en coopération avec HOME, ou encore la retransmission sur écran géant du tournoi de Wimbledon contribuent à notre démarche globale d’amélioration de la qualité de l’offre tant pour les habitants que pour les visiteurs, l’objectif étant de faire du quartier une destination attractive en permanence, et de créer du flux de visiteurs. »

Faire évoluer le profil de risque de l’investissement d’Opportuniste à Valeur Ajoutée

Grâce à l’incroyable potentiel de développement du site, et à une hausse des loyers de centre ville supérieure à la hausse moyenne des loyers sur les dernières années, PATRIZIA a stabilisé First Street, transformant ainsi un investissement à profil de risque Opportuniste en un investissement à profil de risque Valeur Ajoutée, qui apparaît aujourd’hui comme extrêmement attractif aux yeux des investisseurs institutionnels. Une opération de création de lieu telle que celle-ci représente un immense défi, qui a été ici relevé de main de maître grâce à l’implication des experts locaux de PATRIZIA UK et à leurs capacité éprouvée de gestion d’actifs.

Photo : Getty Images

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