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Le nouveau visage de l’immobilier de commerce de détail : quand le sensationnel remplace la liste de courses

L’immobilier de commerce de détail est très recherché par les investisseurs en raison de son fort potentiel de rentabilité. Toutefois, il devient de plus en plus délicat de trouver des placements réellement avantageux, car les commerçants de détail affrontent une concurrence féroce : en effet, l’explosion de la vente en ligne les force à s’adapter aux besoins changeants de leur clientèle et à constamment moderniser leurs magasins. Seuls les investisseurs bénéficiant d’une longue expérience et d’une connaissance approfondie du secteur sont capables d’identifier les biens rentables et prospères.

Dans toute l’Europe, les taux de chômage chutent régulièrement, atteignant récemment la valeur record de 3,7 % en Allemagne, pour une moyenne européenne de 7,7 %. On pourrait donc penser que le commerce de détail se porte bien. Or, de nombreux magasins subissent une stagnation des ventes ainsi qu’une forte concurrence de la vente en ligne. Toutefois, si 11,6 % des ventes totales de 2016 ont été réalisées en ligne, l’impact de l’e-commerce sur les détaillants est mitigé : alors que les magasins d’alimentation n’ont perdu que peu de parts de marché, d’autres secteurs comme l’habillement ont subi des pertes considérables. En raison de l’évolution de la demande d’immobilier de commerce de détail, les investissements dans certains secteurs commerciaux sont aujourd’hui considérés comme risqués, en particulier lorsque les actifs ne sont pas assez « modernes » du point de vue du client, ou qu’ils se situent dans de petites zones commerciales secondaires, voire dans des petites ou moyennes villes vidées par les mouvements de population.

Les grandes chaînes d’alimentation, les magasins spécialisés et les commerces établis dans des zones centrales et privilégiées rencontrent moins de problèmes, tout simplement parce que leur localisation est un atout suffisant, ou parce qu’ils acceptent de s’adapter aux besoins de leur clientèle et de transformer les courses en expérience exceptionnelle. De manière générale, les centres commerciaux subissant une forte concurrence de la part de la vente en ligne et/ou de commerces situés dans les centres-villes traversent une période de grand bouleversement. « Ce sont les centres commerciaux – en particulier ceux construits d’après les normes les plus anciennes – qui souffrent le plus de la vague de changement actuelle », explique Daniel Herrmann, directeur de la gestion des fonds commerce de détail de PATRIZIA Immobilien AG. Selon lui, la tendance n’est plus aux centres commerciaux classiques mais aux « centres urbains », toujours dominés par les commerces de détail, mais comprenant également une importante proportion d’autres locaux commerciaux, et peut-être même des éléments résidentiels et culturels.

Temple de la consommation plutôt que supermarché

La concurrence présentée par la vente en ligne accélère l’évolution des tendances ainsi que les cycles de renouvellement des collections, et suivre cette dynamique exige un volume de capitaux sans précédent. Outre des prix bas et des conseils d’expert, les clients souhaitent souvent essayer les produits avant de les acheter et, si nécessaire, se faire livrer à domicile. Ce type de services, ainsi que l’organisation régulière d’événements exceptionnels, sont les meilleurs moyens de rivaliser avec la concurrence en ligne, qui propose généralement des prix moins élevés. En effet, une expérience shopping d’exception est le seul avantage significatif démarquant les boutiques physiques des commerces en ligne.

Légende : les magasins spécialisés proposant des concepts durables et les biens comportant une large base alimentaire promettent un rendement attractif.

Ce principe se vérifie également dans les centres commerciaux, comme l’illustre l’exemple de Markthalle Krefeld : en effet, real-Markt (qui appartient au groupe Metro) s’est transformé en temple de la consommation haut de gamme en 2016. PATRIZIA a acquis ce bien, qui faisait partie d’un lot, pour son fonds Handels-Invest Deutschland II. La section non alimentaire a été réduite après la rénovation, et le magasin s’est concentré sur des secteurs populaires comme les articles high-tech et le rayon Famille, qui propose une vaste gamme de produits comme les articles de toilette, les vêtements pour bébés et enfants ainsi que les articles ménagers. D’autre part, la partie alimentaire a été étendue afin d’accueillir un large assortiment de produits et de services de restauration, incluant même des cours de cuisine. Ici, le client peut à la fois tester les produits proposés et acheter à manger, par exemple dans un bar à sushis ou un restaurant proposant des pâtes fraîches. En outre, Markthalle Krefeld propose également des services drive, permettant de retirer ses commandes déjà préparées et emballées.

« Ce sont les centres commerciaux – en particulier ceux construits d’après les normes les plus anciennes – qui souffrent le plus de la vague de changement actuelle. »

Daniel Herrmann, directeur de la gestion des fonds commerce de détail de PATRIZIA Immobilien AG


Concentration de l’investissement sur les magasins spécialisés

Non contents d’accroître les besoins en capitaux des propriétaires, les investissements exigés font également pression sur les rendements locatifs de l’immobilier de commerce de détail en Europe. Au vu des prix élevés du marché, il est essentiel d’élaborer une stratégie d’investissement concentrée sur des segments clairement définis de l’immobilier de commerce de détail. À l’heure actuelle, seuls les secteurs offrant un profil risque-rendement acceptable, les concepts durables et les achats avantageux devraient être envisagés par les investisseurs avertis. C’est pourquoi PATRIZIA privilégie les magasins spécialisés, et en priorité les biens comportant une large base alimentaire. Les localisations attractives comprennent les régions démographiquement stables ou en croissance, disposant d’un fort pouvoir d’achat. Même les commerces de centre-ville sont des investissements intéressants, bien qu’ils soient généralement fortement disputés – et onéreux.



Légende : tendance à la hausse du commerce de détail : dans toute l’Europe, le commerce de détail stationnaire est en pleine croissance.

Des localisations optimales sécurisent les investissements

La concurrence était déjà rude en 2015, lorsque PATRIZIA a acquis un portefeuille immobilier haut de gamme aux Pays-Bas pour le fonds spécial PATRIZIA Dutch High Street Retail Fund I. Outre 35 biens résidentiels et 3 immeubles de bureaux, le lot comprenait 107 biens de commerce de détail installés dans des lieux commerciaux de premier choix situés dans des centres urbains, dont Kalverstraat à Amsterdam et Spuistraat à La Haye. Les locataires principaux sont des chaînes prestigieuses comme Apple, Adidas et H&M. En raison des règles d’urbanisme restrictives et des procédures d’approbation rigoureuses appliquées aux Pays-Bas, les centres-villes traditionnels font toujours partie des centres commerciaux de détail les plus importants. Par conséquent, les biens acquis offrent un haut niveau de sécurité des investissements. « Les biens de notre portefeuille sont le type d’immobilier de commerce de détail qui aura toujours du succès, en dépit de la tendance durable au shopping en ligne », déclare Peter Helfrich, directeur général de PATRIZIA Netherlands.

Le nouveau visage de l’immobilier de commerce de détail

La politique monétaire expansionniste de la BCE, qui semble durable, alimente un contexte d’investissement favorisant les actifs matériels comme les actions et l’immobilier. Les rendements intéressants promis par l’immobilier de commerce sont séduisants, mais parfois uniquement à première vue. Ce phénomène est dû aux profonds changements du secteur : en effet, seuls certains segments clairement définis sont prometteurs à long terme, dans la mesure où la localisation, la stratégie et le prix d’achat d’un bien ou d’un portefeuille engendrent un profil risque-rendement avantageux pour les investisseurs. Grâce à sa longue expérience et à ses actifs sous gestion de commerce de détail d’une valeur de presque 4 Md€ (allant de petits biens à locataire unique à de vastes pôles commerciaux), PATRIZIA possède l’expertise indispensable lui permettant d’assister de manière optimale les investisseurs dans ce délicat processus de sélection.  

Photos: real,- SB Warenhaus GmbH

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