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L’Allemagne, un pays attractif pour les investisseurs internationaux

Entretien avec Jochen Reith, Directeur général de PATRIZIA Institutional Clients & Advisory GmbH, qui nous expose les attraits de l’Allemagne en termes d’investissements immobiliers.

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L’Allemagne constitue aujourd’hui un pays à part pour les investissements immobiliers, et ne cesse de gagner en popularité, en particulier auprès des investisseurs internationaux. Pour quelle raison ?
L’Allemagne est une cible privilégiée pour les investisseurs depuis longtemps. Son économie se porte bien, et le pays est aujourd’hui considéré comme le moteur économique de l’Europe, pas seulement d’un point de vue politique et subjectif (dans la mesure où le gouvernement est un ardent défenseur de l’idée européenne), mais également parce que ses résultats économiques l’attestent. D’autres pays d’Europe ou du monde connaissent des contextes similaires, mais le contexte allemand est particulièrement prometteur. Régime politique stable, bonne performance du marché du travail, économie diversifiée et en croissance, exportations dynamiques : tous ces facteurs affichent une grande stabilité depuis les dix à quinze dernières années. L’Allemagne présente tout à la fois des résultats rassurants et, sur un plan international, des retours sur investissements qui demeurent très intéressants. C’est pour toutes ces raisons que l’Allemagne est toujours considérée comme une valeur refuge.

Quelles sont les spécificités du marché immobilier allemand ?
Au vu de l’environnement que je viens de décrire, il est intéressant de constater que l’immobilier n’y est pas tellement plus cher que dans d’autres pays. L’euro y est pour beaucoup. Bien sûr, les Européens ont une vision moins enthousiaste de l’euro que le marché international, mais à l’échelle mondiale il s’agit d’une des monnaies majeures. Lorsqu’un investisseur étranger envisage de se diversifier, il doit prendre l’euro en compte dans ses schémas ; et si l’on observe plus précisément ce qui se passe au sein de la zone euro, l’Allemagne est clairement et largement en tête.

« Même les villes moyennes sont très centralisées, attractives, et bénéficient d’un marché immobilier actif. »

Jochen Reith, Directeur général de PATRIZIA Institutional Clients & Advisory GmbH

En outre, en raison de sa taille, le marché allemand reste très liquide. Il compte de nombreuses zones métropolitaines comprenant de grands ensembles immobiliers, et il est possible d’y réaliser des investissements importants.
Un autre facteur de différenciation est en effet celui de notre décentralisation. En France, Paris est presque l’unique base d’investissement du pays. La situation est identique pour Londres au Royaume-Uni, ou Madrid et Barcelone en Espagne. C’est un phénomène caractéristique : quasiment tous les marchés immobiliers sont extrêmement centralisés, exception faite des États-Unis compte tenu de leur taille. L’Allemagne diffère de cette norme. Nous parlons souvent des cinq à sept secteurs privilégiés par les investisseurs, or rien qu’ici nous disposons déjà d’un bien plus grand nombre de marchés attractifs que les autres pays en proposent. Et ce n’est pas tout : le Bade-Wurtemberg, où les plus grands investisseurs mondiaux peuvent sembler perdus au milieu de nulle part, est un bon exemple. Même les villes moyennes qui y sont implantées sont très centralisées, attractives, et disposent d’un marché immobilier actif. Cette multiplicité de marchés constitue le principal attrait de l’Allemagne pour les investisseurs qui y sont actifs. Toutefois, pour ceux qui recherchent LA ville où « tout le monde » investit, cette configuration peut être difficile à comprendre.

Quels sont les investisseurs attirés par le marché immobilier allemand ?
Bien sûr, une bonne partie des investisseurs sont Allemands. On retrouve ce phénomène dans d’autres pays, mais nous accueillons également de nombreux investisseurs étrangers venus d’Australie, d’Asie, du Moyen-Orient, d’autres pays européens et des États-Unis. 

À quelles stratégies se prête particulièrement bien le marché immobilier allemand ?
Comme partout ailleurs, les investisseurs se concentrent évidemment sur les retours sur investissements attendus au regard de l’exposition au risque. Nombre d’entre eux renforcent leur présence en Europe pour des raisons liées à leur diversification en devise, et sont attirés par des actifs à faible niveau de risque. Les autres estiment que s’ils font l’effort de sauter le pas, c’est pour obtenir des rendements à deux chiffres, et ils sont donc prêts à prendre les risques qui s’imposent.

Nous remarquons toutefois que les investisseurs disposant du bon partenaire sont prêts à accepter un supplément de risque. Prenons les actifs résidentiels, par exemple. Il y a trois ou quatre ans, personne n’aurait accepté de prendre possession d’un développement résidentiel sans locataires en place. Aujourd’hui, pour améliorer son rendement, un investisseur pourrait accepter de prendre lui-même en charge le remplissage locatif, s’il a confiance dans l’emplacement. Il pourrait même s’associer au projet encore plus en amont voire, dans le cas d’actifs commerciaux bien situés, accepter de petits défauts dans la réalisation ou des baux plus courts. On observe davantage de flexibilité de la part des investisseurs. Évidemment, les investisseurs recherchent tous avant tout le rendement. Toutefois, si vous ne pouvez dégager que 2 % ou 2,5 % de retour sur investissement sur un projet très ordinaire parce que certains acteurs du marché acceptent ces retours, vous allez commencer à chercher des moyens d’améliorer les vôtres.

Décentralisation

Nous constatons diverses évolutions dans les différents types d’investissements. À partir d’une certaine taille, la tendance est à l’investissement en solo afin de poursuivre sa propre stratégie et d’éviter les problèmes de coordination avec les autres investisseurs. Pour de nombreux investisseurs, la négociation avec les vendeurs et les intermédiaires, la gestion des échéances et le travail de structuration des investissements sont en eux-mêmes des défis. Ils ont alors deux options : confier un mandat en compte séparé, mais une bonne diversification des risques nécessite d’y consacrer au-delà du milliard ; ou confier un mandat discrétionnaire à un Investment Manager qui va définir un profil clair en termes de stratégie d’investissements, de marchés cibles et de retours attendus, et prendra les décisions d’investissement lui-même, dans la limite de ses attributions. Ce type de mandat permet d’éviter les conflits entre investisseurs. On observe également une tendance à la diversification entre plusieurs types d’usages, de pays ou de régions.

Quels types d’investissements immobiliers en Allemagne recommandez-vous aux investisseurs internationaux ?
Nous recommandons aux investisseurs internationaux à la recherche du bon Investment Manager d’étudier avec attention l’étendue de son track record, ainsi que sa qualité et sa dispersion. Nous pensons qu’il est risqué de travailler avec un gestionnaire de placements se concentrant uniquement sur un segment. Grace au large spectre sur lequel PATRIZIA travaille habituellement, nous pouvons proposer une diversification sur différents pays, types d’usage et catégories de risques. Nous pouvons ainsi adresser des conseils du type : « Cher client, nous vous suggérons de vendre vos centres commerciaux en Allemagne pour les raisons suivantes, et parce que les opportunités d’investissements hôteliers en Espagne sont actuellement bien plus intéressantes. » Ou encore : « Avez-vous déjà pensé aux actifs résidentiels dans les pays nordiques ? » Nous recommandons clairement aux investisseurs de travailler avec des acteurs majeurs du secteur, disposant d’une large expertise dans de nombreux pays et types d’usage : trouvez un interlocuteur qui saura vous conseiller avec objectivité sur un segment et qui n’est pas trop attaché à des produits d’investissement spécifiques.

La croissance du marché immobilier allemand est-elle durable ou assistons-nous à la formation d’une bulle ?
Il est évident que tout coûte plus cher qu’il y a trois ou cinq ans. C’est le cas sur presque tous les marchés, qui sont tous plus ou moins dans le même cycle. On cite volontiers le cas des penthouses de Munich qui se vendent à 30 000 € le mètre carré. Qu’il s’agisse ou non d’une bulle n’est pas la question : ces appartements ne sont pas des produits institutionnels, ils ne fixent pas les références du marché. Ce que nous observons, c’est que les loyers augmentent parce que l’économie se porte bien. Actuellement, le thème dominant est celui de l’impact de l’évolution des taux d’intérêt. Nous pensons que les probabilités d’une augmentation majeure sont assez minces, et que le marché peut supporter sans problème de petites augmentations progressives. Il se peut que l’on constate des corrections sur certains segments, mais elles ne seront que cycliques et le marché se stabilisera à nouveau. Le vieux principe conseillant de tout miser sur l’emplacement et la qualité reste applicable. Les biens de qualité s’en sortiront un peu mieux en cas de crise : ils passeront au travers et s’en trouveront renforcés.

 

Photos: Getty Images, Fotolia

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