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La gestion dynamique des actifs : une stratégie gagnante

Acheter un actif immobilier et simplement espérer que sa valeur augmentera par le biais de l’évolution du marché sous-jacent pourrait ne pas être une stratégie heureuse, en particulier dans le contexte de prix de l’immobilier très élevés dans de nombreuses grandes villes européennes. Les asset managers immobiliers doivent aujourd’hui gérer leurs actifs de façon dynamique, identifier et mettre en œuvre la stratégie la plus à même d’externaliser les gisements de valeur, en accord avec la stratégie des fonds propriétaires. Ce n’est qu’à ces conditions qu’un investissement devient vraiment rentable pour les différentes parties prenantes.

La politique actuellement mise en œuvre par la Banque Centrale Européenne visant à maintenir des taux d’intérêt bas a conduit à une libre circulation des capitaux et à une montée en flèche des prix de l’immobilier. Mario Draghi, le président de la BCE, entrevoit probablement le risque que pourrait causer un resserrement de la politique monétaire, qui serait susceptible de mettre à mal le moteur économique dans les pays en crise de l’Union européenne. Malgré la pression grandissante pesant sur la BCE, on imagine aisément que Mario Draghi ne souhaitera par exemple pas, à court terme, exacerber les tensions politiques en Italie. Les nouvelles élections qui pourraient se tenir en septembre dans ce pays devraient toutefois permettre à la BCE de préparer les marchés financiers, durant le 4ème trimestre 2017, à sa nouvelle politique de taux d’intérêt pour 2018, qui devrait sonner la fin de la période de taux d’intérêt extrêmement bas.

Ce changement de politique, s’il devait se confirmer, et plus globalement toute évolution des taux d’intérêt, poseront de nouveaux défis aux acteurs du monde de la finance, et en particulier aux investisseurs immobiliers - PATRIZIA ayant cependant mis en place un certain nombre de mesures qui devraient permettre d’en limiter l’impact. En pratique, une hausse des taux d’intérêt devrait être précédée d’une amélioration notable du rendement des marchés financiers, ainsi que d’une augmentation des taux d’intérêt des emprunts immobiliers. Sur les marchés obligataires, l’écart de rendement entre les obligations libellées en dollar US et celles libellées en Euro, à cote et maturité équivalentes, est déjà d’environ 200 points de base. La hausse des taux des emprunts ne va toutefois pas avoir pour seul effet de rendre les investissements immobiliers plus chers à financer : si les rendements des investissements immobiliers doivent rester équivalents à ceux que les investissements sur les marchés financiers pourraient produire, les premiers devront générer de la valeur ajoutée supplémentaire. Sans cela, il sera difficile d’atteindre, et plus encore de dépasser les objectifs de retours attendus par les investisseurs, ainsi que PATRIZIA a réussi à le faire au cours des dernières années.

Sans une gestion dynamique des actifs immobiliers, cette nécessité deviendra un véritable défi pour les années à venir, même si de bons contacts locaux facilitent les transactions hors marché plus lucratives, qui évitent les longs et coûteux processus d’appel d’offres. Toutefois, les investisseurs immobiliers devraient pouvoir contrer la hausse des taux d’intérêt en mettant en œuvre des mesures de gestion adaptées ou un processus formalisé (de type « cycle de gestion des actifs ») pour pouvoir assurer aux investisseurs le rendement espéré.

En quoi consiste exactement l’asset management dynamique ?

Un asset management dynamique insiste sur le caractère stratégique de la gestion des actifs au sein des fonds immobiliers. Contrairement à une approche plus traditionnelle de la gestion d’actifs qui consiste à détenir un bien immobilier de manière passive sur une période prédéfinie et à le vendre à l’échéance, la gestion dynamique des actifs nécessite un suivi permanent et un ajustement de leurs performances au regard de la stratégie du fonds. La difficulté n’est pas seulement de passer en revue les résultats des années précédentes, mais également de prévoir et d’estimer les développements futurs. Etablir différents scénarios en ajustant les principaux paramètres s’appliquant au bien immobilier lui-même et à l’environnement de marché permet à l’asset manager d’identifier la stratégie la plus efficace.

«Trop souvent, les asset managers regardent le passé au lieu de se tourner vers l’avenir.»

Erik Beets, Group Head of Asset Management PATRIZIA Netherlands 

Le facteur clé du succès est ici l’utilisation d’indicateurs qualitatifs et quantitatifs pour prévoir les résultats potentiels et les développements futurs, au lieu de simplement s’appuyer sur les performances passées. Ainsi que le résume Erik Beets, Group Head of Asset Management pour PATRIZIA, « trop souvent, les asset managers regardent le passé au lieu de se tourner vers l’avenir. » Le but d’une analyse de ce type est d’identifier la stratégie de gestion des actifs maximisant la performance délivrée aux investisseurs. En outre, le suivi régulier des performances renforce la prise de conscience de l’impact des facteurs externes et des évolutions du marché, tant au niveau des actifs que du portefeuille.

Un asset management dynamique réussi

Le succès d’un asset management dynamique passe avant tout par l’établissement d’un cash flow exact et précis, tirant les enseignements du passé afin de prévoir l’avenir. Un cash flow trop ambitieux ou, au contraire, trop frileux, peut en effet entraîner rapidement une perception erronée des performances, pouvant conduire à la prise de mauvaises décisions. Pouvoir s’appuyer sur des évaluations précises est également indispensable. Prérequis de toute analyse, la précision revêt ici une importance capitale, et peut fortement influencer la fiabilité des résultats.

Bien sûr, le cash flow évolue tout au long du cycle de vie d’un actif. La mise en œuvre d’un cycle de gestion repose sur l’idée de confronter chaque année le fund manager, l’asset manager et les autres intervenants aux défis et objectifs de la gestion de l’actif immobilier. La phase d’audit préalable à tout investissement fait rapidement apparaître les sujets devant être traités immédiatement après l’acquisition pour atteindre les objectifs du business plan initial. Ceux-ci traités, il convient ensuite de se poser régulièrement la question de vendre ou de conserver l’actif dans le portefeuille. Si cette deuxième option est privilégiée, les asset managers doivent établir leur plan d’action et le cash flow, mesurer en continu les résultats atteints et ajuster la stratégie afin de respecter les objectifs du business plan.

En pratique, PATRIZIA a mis en œuvre un cycle de gestion des actifs sur deux portefeuilles d’immeubles résidentiels. Ce process implique d’identifier les actions permettant d’améliorer la performance des actifs, par exemple en mettant en œuvre une stratégie de revente par appartements. La qualité des actifs peut également être améliorée par la mise en place d’actions s’inscrivant dans une démarche de développement durable, en améliorant la composante sociale et environnementale de l’ensemble du portefeuille, par exemple en améliorant sa performance énergétique.

photo: Getty Images

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