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La diversification prend de l’importance en cette année d’échéances électorales

Prédire les résultats d’un vote devient de plus en plus difficile. Après l’émoi suscité par le résultat du référendum sur le Brexit et celui des élections présidentielles américaines, le résultat des élections en Hollande n’a pas constitué un nouveau choc. Les élections présidentielles en France, les plus importantes de 2017 pour l’avenir de l’Europe, restent toutefois à venir. Toutes ces incertitudes politiques renforcent les risques pesant sur l’investissement. Une diversification paneuropéenne peut toutefois contrebalancer cette tendance.

Bien que l’électorat du populiste de droite Geert Wilders ait légèrement progressé, le camp pro-Europe emmené par le Premier ministre Mark Rutte a clairement conservé sa position dominante lors des élections parlementaires qui se sont tenues aux Pays-Bas le 15 mars dernier. Mais le point culminant de l’année électorale 2017 aura lieu dans quelques semaines : l’élection présidentielle française.

Dans ce contexte, les perspectives pour le premier tour, le 23 avril prochain, sont encore moins bonnes pour le parti socialiste actuellement au pouvoir que pour le candidat conservateur François Fillon. À la suite du scandale concernant l’emploi présumé fictif de son épouse, les derniers sondages indiquent que ce dernier occupe actuellement la troisième place. Devant lui, le candidat indépendant Emmanuel Macron et Marine Le Pen, leader du Front National, sont presque au côte-à-côte et pourraient se retrouver face à face le 7 mai pour le second tour. 

La lutte contre le chômage de masse, priorité des programmes électoraux

Le social-libéral Emmanuel Macron prévoit une restructuration radicale de la France : allègement de la fiscalité, suppression de 120 000 emplois dans le service public, retrait de la participation de l’État dans les entreprises et lutte contre le chômage de masse caractérisent son programme électoral. La nationaliste d’extrême droite Marine Le Pen souhaite également réduire le chômage, mais par d’autres moyens : elle prône ainsi une approche plus protectionniste, la baisse de l’immigration et un référendum sur un Frexit. Néanmoins, ses chances de l’emporter face à Emmanuel Macron ou François Fillon sont plutôt faibles. 

Einwurf Stimmzettel in Wahlurne

La même prévision avait toutefois été réalisée pour la probabilité que Donald Trump remporte les élections présidentielles américaines de novembre 2016. Pourtant, ce républicain a été, de manière inattendue, élu 45ème président des États-Unis. En Grande-Bretagne également, le résultat du référendum sur le Brexit a surpris nombre de personnes. Les marchés boursiers ont en conséquence réagi de manière désordonnée. Les investisseurs en ont tiré des conclusions et ne se fient plus aux sondages, envisageant plutôt des configurations improbables comme produits des élections importantes. Si nous devons retenir une leçon de l’année électorale 2016, c’est celle-ci : l’opinion publique est plus difficile à anticiper qu’auparavant. 

La BCE reporte les ajustements des taux de malgré la hausse de l’inflation

D’une manière générale, les investisseurs sont devenus plus attentifs sur les sujets politiques en 2017. Ce nouveau contexte s’accompagne de répercussions fondamentales pour les investisseurs du secteur de l’immobilier. La diversification paneuropéenne d’un portefeuille est aujourd’hui beaucoup plus cruciale qu’elle l’était il y a seulement quelques années, car les eurosceptiques n’abandonneront pas la partie, même si Marine Le Pen n’est pas élue.

Depuis la défaite de Matteo Renzi lors du référendum constitutionnel de décembre 2016, la situation est tout aussi critique en Italie. Pour éviter de renforcer le sentiment anti-UE au sud des Alpes, le directeur de la BCE Mario Draghi pourrait envisager un ajustement des taux d’intérêt, au plus tôt en 2018, que les prix à la consommation augmentent ou non pendant l’année. La politique zéro en matière de taux d’intérêt de la banque centrale a empêché l’éclatement de la zone euro, mais a également entraîné des effets secondaires graves. 

« Les investisseurs devront encore davantage concentrer leur analyse sur les fondamentaux des marchés et sur l’emplacement des actifs pour limiter les risques de perte à long terme. » 

Dr. Marcus Cieleback, directeur de la recherche du groupe de PATRIZIA Immobilien AG

En l’absence d’alternatives, un volume croissant de capitaux est investi dans l’immobilier, principalement en Allemagne, où les conditions de financement sont particulièrement favorables. Les prix des appartements et des maisons individuelles dans les régions métropolitaines en plein essor ont ainsi connu une croissance exponentielle. Bien que la production de logements neufs augmente progressivement, le nombre de logements à loyer plafonné construits est trop réduit pour compenser l’afflux de population dans les grandes villes, et pallier à la pénurie de logements actuelle dans des villes universitaires très prisées.

Ainsi, outre les appartements dans l’ancien, les résidences universitaires restent un investissement attractif. Dans le domaine de l’immobilier commercial, des conditions financières favorables et la faiblesse de l’euro sur le marché des changes attirent de nouveaux investisseurs institutionnels issus de la zone dollar, qui stimulent la demande sur le segment des immeubles de bureaux loués pour des longues durées dans les grandes villes européennes.

Bien qu’une victoire à l’élection présidentielle française des opposants à l’UE soit peu probable, les investisseurs doivent rester prudents et envisager une diversification régionale de leur portefeuille. « Tous les acteurs du marché doivent s’attendre à des turbulences au moment des élections et suivre la situation de près », explique le Dr Marcus Cieleback, directeur de la recherche du groupe de PATRIZIA Immobilien AG.

« En définitive, elles offriront des opportunités aux investisseurs capables d’agir rapidement. » Les taux d’intérêt en euros resteront en outre probablement bas, et la faiblesse de la monnaie européenne devrait persister en 2017. En conséquence, les investissements sur les marchés européens de l’immobilier resteront attractifs, au-delà des avantages théoriques qu’offre une diversification pour les investisseurs institutionnels internationaux.

Photos: Shutterstock

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