We use cookies to adapt this website to your needs as well as to improve our services. The further use of the website is understood as consent to our regulations on cookies.

Investissements hôteliers dans les meilleurs emplacements : un placement rémunérateur

Des perspectives de rendement intéressantes entraînent un boom du marché des investissements hôteliers en Allemagne. La réalisation de projets de construction d’hôtels dans les meilleurs emplacements des grandes métropoles offre d’excellentes opportunités de retours sur investissement. Une solide expérience et des contrats soigneusement rédigés sont toutefois essentiels pour en tirer le meilleur profit.

De plus en plus, les investisseurs prennent conscience du potentiel de contribution du marché des investissements hôteliers en Allemagne à la sphère des placements alternatifs. D’après une étude du prestataire de services immobiliers CBRE, 1,15 milliard d’euros ont été investis dans les actifs hôteliers en Allemagne au cours du premier trimestre 2017, chiffre en hausse de 55 % par rapport à l’année précédente sur la même période. L’Allemagne devient ainsi le plus important marché d’Europe pour les investissements hôteliers, passant devant le Royaume-Uni, qui enregistre à peine plus d’un milliard d’euros d’investissements au total.

« Les plus hauts rendements des actifs Core, bénéficiant des meilleurs emplacements, continuent de tourner autour de 4,5 %, bien que les cas de rendement inférieurs aient tendance à se multiplier », constate Olivia Kaussen, responsable du secteur hôtelier pour le marché allemand chez CBRE, dans le magazine financier Portfolio institutionell. Les hôtels offrent des rendements nettement plus élevés que ceux des immeubles de bureaux ou de commerces, qui se situent souvent bien au-dessous de la barre des 4 %. En outre, la demande finale augmente : en 2015, on comptait plus de 272 millions de séjours de plus de 24 heures dans toute l’Allemagne, un chiffre qui a atteint plus de 279 millions en 2016, avec Berlin en tête, suivie de Munich et Hambourg.

Le secteur présente un grand potentiel de croissance, la pénétration du marché étant encore relativement limitée au regard des niveaux internationaux, ne représentant que la moitié de la moyenne européenne. De plus, la moitié des revenus du secteur est générée par les hôtels privés, qui font face à la concurrence importante d’Airbnb et des autres services de réservation d’hébergement en ligne. Or ces petits opérateurs peinent à investir suffisamment et à s’adapter rapidement aux nouvelles tendances.

Le Wi-Fi, plus important qu’un lit confortable

La croissance du numérique constitue la tendance majeure. Nombreux sont les clients à privilégier une connexion Wi-Fi haut débit à un lit confortable. La réservation en ligne gagne du terrain, de même que l’auto-enregistrement sur des bornes dans les halls et la conciergerie via WhatsApp. De nouvelles enseignes hôtelières comblent les lacunes des hôtels privés sous-capitalisés : 25Hours, Roomers et quelques autres bousculent le marché avec des concepts lifestyle à succès, tandis que des chaînes d’hôtels bien établies comme Accor, Interconti et Marriott leur emboîtent le pas.

Les partenariats stratégiques facilitent les investissements de grande ampleur. C’est ainsi que Motel One a pu investir près de 13 millions d’euros sur quatre hôtels existants en tout juste cinq ans. La consolidation va également bon train. Ainsi, en 2016, HNA a acquis 25 % de Hilton Group auprès de Blackstone et a pris une participation dans Rezidor ; Accor Hotels a pris une participation dans Mama Shelter et détient 30 % de 25Hours ; AC Hotels et Marriott se sont rapprochés pour créer un joint-venture. Le financement du développement des concepts design et lifestyle n’est pas le seul à peser sur le bilan des entreprises : le boom immobilier tire également les coûts vers le haut.

Pour pouvoir investir dans des actifs bénéficiant des meilleurs emplacements, de plus en plus d’investisseurs se tournent vers la réalisation de projets de construction. Cette approche, en raison de la relative transparence offerte sur les partenaires, les baux, etc., représente en effet un placement relativement exempt de risque. Dans cette optique, PATRIZIA a investi dans deux hôtels en construction au cours du premier semestre 2016. L’année 2016 a en effet débuté par l’acquisition, en janvier, du premier projet d’hôtel à Düsseldorf de l’enseigne novatrice 25hours,auprès du promoteur immobilier ECE pour un fonds d’investissement en immobilier dédié à l’hôtellerie. Cet hôtel quatre étoiles, comptant 198 chambres sur 18 étages, devrait ouvrir ses portes l’année prochaine. Situé dans le nouveau quartier baptisé (en Français) Le Quartier Central, sur le site de l’ancienne gare de marchandises de Derendorf, l’établissement au design thématique affichera une ambiance franco-allemande, avec un café au rez-de-chaussée et un restaurant d’inspiration française au seizième étage. Deux étages plus haut, un bar devrait offrir une vue spectaculaire sur la ville.

Les boutiques-hôtels et les hôtels thématiques, un atout à avoir dans son portefeuille

En avril 2016, PATRIZIA a acquis le dernier projet immobilier qui doit voir le jour le long de Sandtorkai, un axe qui relie le port au centre-ville de Hambourg. Acquis auprès de DC Developments, le Magistrale constitue un projet hors du commun, constitué d’un complexe de huit étages comprenant un hôtel, un cinéma et des appartements. Des accords d’exploitation à long terme ont été conclus avec des partenaires expérimentés pour tous les types d’usage, l’hôtel devant être exploité sous l’enseigne « boutique » PIERDREI. « Nous sommes ravis d’avoir pu réaliser, pour le compte de nos clients, cette fantastique acquisition, qui inclut un concept exclusif d’hôtel et d’appartements, un multiplexe prometteur, et est située dans le quartier de la cité portuaire, un lieu très prisé des investisseurs au sein de la prospère métropole de Hambourg », se réjouit Douglas Waibel, directeur adjoint de PATRIZIA Immobilien.

“ Depuis plusieurs années, PATRIZIA ne cesse d’accroître son intervention dans le secteur de l’investissement hôtelier. 

Douglas Waibel, directeur adjoint de PATRIZIA Immobilien

Bien que les établissements hôteliers relèvent d’une catégorie d’actifs établie de longue date, les contrats peuvent s’avérer complexes. Les chaînes d’hôtels internationales, en particulier celles cotées en bourse, recherchent par exemple uniquement à conclure des contrats de gestion, quand les investisseurs institutionnels allemands insistent pour obtenir des baux d’exploitation commerciale connus sous le nom de Pacht. En effet, les fonds d’investissement allemands ne sont pas autorisés à conclure des contrats de gestion, cette forme de contrat impliquant que le propriétaire des murs assume le risque d’exploitation. En outre, les fonds ne sont autorisés à percevoir que des loyers, et non des revenus d’exploitation d’hôtel. Coté preneur, les normes internationales d’information financière IFRS (International Financial Reporting Standards) considèrent qu’un bail commercial à long terme tel qu’un Pacht constitue un élément devant figurer au passif de la société, contrairement à un contrat de gestion. Et c’est là qu’apparaît la difficulté.

Malgré ces intérêts contraires, les gérants de fonds arrivent à investir massivement dans les hôtels, grâce à un modèle de contrat tripartite en vertu duquel un exploitant-preneur fait office de chaînon manquant entre le propriétaire et la chaîne d’hôtels. L’exploitant signe un bail de type Pacht avec le propriétaire et un contrat de franchise avec la chaîne d’hôtels. Ce montage implique que les investisseurs portent une grande attention à la solvabilité de l’exploitant et aux contrats qui régissent l’ensemble des obligations des parties, ce type de contrat courant souvent sur des périodes allant de 20 à 30 ans : toute omission, même mineure, dans la structure du contrat est susceptible d’avoir de graves conséquences.

De nombreux succès enregistrés dans le domaine de l’investissement hôtelier

Toute entreprise qui œuvre sur ce marché depuis dix ans, comme PATRIZIA, est parfaitement consciente des pièges qu’il recèle. Si l’on ajoute à cela l’expertise locale de ses équipes expérimentées, on comprend mieux le succès que PATRIZIA a rencontré avec ses investissements hôteliers. Le rendement total du fonds Hotel-Invest Deutschland I de PATRIZIA, mesuré par l’association allemande de fonds d’investissements BVI, est ainsi monté à 9,9 % en 2015 et à 10,1 % en 2016. La performance cumulée du fonds depuis sa création en 2007 s’élève à 93,1 %, soit une moyenne de 7,1 % par an. À la fin du mois d’avril 2017, PATRIZIA gérait plus de 600 millions d’euros d’actifs immobiliers hôteliers. « Depuis plusieurs années, PATRIZIA ne cesse d’étendre son intervention dans cette classe d’actifs», précise Douglas Waibel.

Se concentrer sur des segments spécifiques du marché est tout à fait pertinent : les hôtels de centre-ville, aussi bien d’affaires et qu’économiques, offrent un potentiel particulièrement prometteur, et ils se trouvent donc à la base de la stratégie d’investissement de PATRIZIA. Le taux d’occupation supérieur à la moyenne des boutiques-hôtels, hôtels « design » et hôtels à thème en font des compléments idéals dans un portefeuille. Plus largement, le marché pan-européen de l’investissement hôtelier offre également des perspectives intéressantes, ouvrant un champ d’action bien plus important que le marché national, où les rendements en baisse et les pénuries de produits rendent les objectifs de performance de plus en plus difficiles à satisfaire.

Les investisseurs institutionnels s’intéressent de près aux placements hôteliers dès lors que l’emplacement, les perspectives de rendement et le concept d’exploitation sont valables. Des documents contractuels spécifiques, parfaitement adaptés aux besoins des parties, sont toutefois essentiels. Inclus dans une stratégie d’investissement cohérente, le marché des investissements hôteliers en Allemagne offre des opportunités de retour sur investissement particulièrement intéressantes en raison de la forte demande des clients finaux. La baisse des rendements sur les marchés financiers rend cependant les projets rentables de plus en plus difficiles à trouver. D’autres régions d’Europe peuvent offrir d’avantage d’opportunités d’investissements, mais ce potentiel mettra un certain temps à se concrétiser.

Photos: Pier3, 25hours, Getty

partager cet article