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Fondez vos décisions sur les liquidités, pas sur les variations de taux d’intérêt!

Bien que la fin du contexte de faibles taux d’intérêt ne soit pas encore en vue, la réduction progressive des rachats d’obligations par la Banque Centrale Européenne impactera fortement les marchés immobiliers européens.

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Jusqu’ici, la BCE n’a pas touché aux taux directeurs pour les prêts interbancaires. Le taux de refinancement principal reste à 0 % et aucune augmentation n’est prévue pour cette année. « Quoi qu’il en soit, le timing et la procédure de normalisation de la politique monétaire demeurent des impondérables », prévient Marcus Cieleback, Chef Economiste de PATRIZIA.

Bien que l’ère des faibles taux d’intérêt ne soit pas encore révolue, on discerne les premiers signes indiquant que les banques centrales risquent d’abandonner les politiques monétaires ultra-souples actuelles. La lente réduction des rachats d’obligations en est un. La BCE les a déjà temporairement suspendu à la fin de 2017 et, la reprise économique se poursuivant, elle a l’intention de diviser par deux ses rachats mensuels moyens en 2018, en se limitant à un montant de 30 milliards d’euros. Le programme controversé de rachat se poursuivra toutefois au moins jusqu’à la fin septembre 2018.

Les liquidités, un facteur déterminant 

Comment les réductions de rachat d’obligations vont-elles affecter les marchés et investisseurs immobiliers ? « Cette réduction progressive mise en place par la Banque Centrale Européenne influencera significativement les liquidités - et par conséquent les prix - des marchés immobiliers européens », résume Marcus Cieleback. Ce phénomène sera particulièrement évident dans les marchés de niche et les sous-secteurs les moins établis, des domaines ayant connu de forts afflux de liquidités au cours des dernières années, en conséquence de l’intensification de la recherche de produits d’investissements.
Il est vrai qu’en principe, les investisseurs s’intéressent avant tout aux variations de taux d’intérêt et aux rendements. « Toutefois, nous pensons que les prochains trimestres seront avant tout caractérisés par la liquidité des marchés », indique le Chef Economiste de PATRIZIA. Par conséquent, il sera crucial pour les promoteurs en immobilier commercial de suivre les liquidités en tant qu’indicateur clé supplémentaire.

Lors de la conception de leurs stratégies d’investissement paneuropéennes, il est essentiel que les investisseurs comprennent les évolutions des dynamiques des marchés. Cela s’applique non seulement aux villes et aux régions en croissance, mais également aux villes de catégorie B, C et D, ainsi qu’à toutes les catégories de profils de risque.

L’évolution majeure du commerce de détail

D’après le rapport PATRIZIA Insight sur les marchés européens de l’immobilier commercial en 2018, la tendance dans le secteur des bureaux restera positive en Europe pendant les deux à trois prochaines années, en raison de la stabilité continue de la demande et d’une production d’offres neuves limitée.

Le marché européen d’investissement dans le commerce de détail, à l’inverse, a vu ses volumes d’investissement décliner pour la deuxième année consécutive. Parmi les causes de ce phénomène, nous pouvons citer la numérisation accrue ainsi que le développement de la vente en ligne, qui engendrent de profondes évolutions du commerce de détail. Le suivi de l’évolution des loyers « prime » montre que même les meilleurs emplacements de centre-ville sont affectés par l’évolution majeure de son modèle. Les stratégies d’investissement dans ce secteur devront par conséquent être ajustées à cet environnement changeant. « Les investisseurs ne doivent en tout cas pas faire de compromis sur l’emplacement ni sur la qualité de l’actif », conseille M. Cieleback.

Une solide performance

Les prix de l’immobilier dans leur ensemble sont toujours à la hausse. Par conséquent, le rendement global tendra à décroître légèrement au regard des années précédentes, tandis que la politique monétaire toujours expansionniste de la BCE soutient la croissance en Europe. Marcus Cieleback résume : « Au vu de ces fondamentaux économiques sains, nous ne nous attendons pas à des changements radicaux dans la valorisation des biens de qualité. » En outre, si les investisseurs appliquent leur expertise à l’investissement en dehors des marchés principaux, ils contribueront en fin de compte à l’apparition de nouvelles zones situées à l’écart des centres métropolitains.

 

Photos: Getty Images

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