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Établissements de soins de longue durée: un marché en pleine croissance

Dans toute l’Europe, les établissements de soins de longue durée attirent de plus en plus les investisseurs. Tirer le meilleur parti des très bonnes rentabilités offertes par ce segment spécialisé requiert toutefois de se reposer sur des partenaires experts en la matière.

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Le segment des résidences pour seniors et des établissements de soins de longue durée offre un potentiel de croissance considérable. En 2017, un Européen sur quatre avait plus de 60 ans. D’après les dernières estimations d’Eurostat, l’espérance de vie moyenne en Europe s’élève désormais à 80,6 ans. Espagne et Suisse présentent les plus longues espérances, avec 83 ans toutes les deux. En France, l’espérance de vie a été estimée à 82,4 ans, contre 81 ans au Royaume-Uni, et 80,7 ans en Allemagne.

Bon nombre de personnes âgées ont besoin de l’assistance de professionnels des soins dans leur vie quotidienne. Rien qu’en Allemagne, quelques 2,5 millions de personnes comptent sur ce type de soutien, 30 % d’entre elles vivant dans des établissements spécialisés. L’augmentation de la population âgée dépendante alimente la demande et la croissance de ces secteurs, tant en termes de prestation de services que d’investissements en établissements de soins de longue durée. Cette tendance devrait même accélérer, en conséquence du vieillissement de l’importante génération des « baby-boomers ». Les lieux de vie assistée sont considérés comme le prochain enjeu de taille du marché de l’investissement immobilier aux États-Unis, mais aussi en Europe.

Des actifs spécialisés offrant un immense potentiel

Les établissements de soins de longue durée sont parfaits pour diversifier un portefeuille, par exemple, offrant à la fois des investissements longs, avec des baux de longues durées (entre 15 et 20 ans en général), et des revenus déconnectés des cycles économiques qui optimisent l’effet de diversification. Ces actifs offrent également des retours sur investissements supérieurs à la moyenne. « Dans la classe d’actifs des établissements de soins de longue durée, vous pouvez viser 5 % », explique Jan-Hendrik Jessen, directeur de la gestion des fonds d’immobilier géré chez PATRIZIA.

 

« Le contexte juridique joue un rôle plus crucial pour les établissements de soins de longue durée que pour toute autre classe d’actifs. »

Jan-Hendrik Jessen, directeur de la gestion des fonds d’immobilier géré chez PATRIZIA

D’un autre coté, il convient de tenir compte de certains aspects spécifiques de ces investissements. Les établissements de soins de longue durée exigent une connaissance approfondie des lois et règlementations. « Le contexte juridique joue un rôle plus crucial pour les établissements de soins de longue durée que pour toute autre classe d’actifs », déclare Jan-Hendrik Jessen, également président du Comité en charge des établissements de soin au sein de la ZIA (fédération immobilière allemande).

En Allemagne, les obligations légales sont régies par 16 lois fédérales relatives aux établissements d’hébergement, et différentes règlementations sur la mise en œuvre de ces lois doivent être observées. La situation est rendue encore plus complexe par diverses dispositions transitoires et par une grande variété de possibilités d’extensions et d’exemptions. « C’est la raison pour laquelle les investisseurs doivent absolument pouvoir se reposer sur un partenaire qui connait parfaitement les opportunités et les risques inhérents à cette classe d’actifs à forte croissance », recommande Jan-Hendrik Jessen.

Une tendance paneuropéenne 

Dans l’ensemble de l’Europe, on observe une nette tendance du recul des soins en milieu hospitalier, en faveur des consultations externes. « En plus des établissements de soins de longue durée classiques, le marché génère actuellement de plus en plus de formes de résidences médicalisées », explique Jan-Hendrik Jessen. L’accent est placé sur des espaces de vie offrant également des services d’accueil de jour et des soins en consultations externes. Cette tendance demande la construction de nouveaux types d’actifs, notamment de complexes résidentiels pour seniors, ou destinés à des résidents souffrant de démence, et cette diversification des types d’actifs devrait s’accroitre à l’avenir.

Analyse commerciale

Les investisseurs doivent prendre en compte un facteur important : les exploitants d’établissements de soins doivent être en mesure d’exploiter les locaux loués sur le long terme, précisément en raison de la longue durée des baux. « Dans ce contexte, l’un des points que nous devons étudier, outre le concept global, concerne la situation concurrentielle en termes d’implantation. Nous devons par ailleurs juger l’adaptation de la taille de l’établissement d’un point de vue économique », poursuit M. Jessen. Ces conclusions sont ainsi intégrées à l’analyse de base et à une multitude de scénarios d’évolution.

M. Jessen ne se cantonne pas à l’analyse du rating des exploitants d’établissements : durée de l’expérience dans le secteur des soins, qualité des services, excellente réputation et approches innovantes qui permettront à l’entreprise de s’adapter à un contexte en constante évolution font partie des autres critères d’analyse. L’implantation locale et régionale de ces établissements de soins doit elle aussi être parfaitement adaptée : seules des villes comptant plus de 15 000 habitants offrent ainsi des emplacements de choix.

Un personnel hautement qualifié de mise

Autre caractéristique peu habituelle que doivent présenter les établissements de soins, du point de vue des investisseurs : la capacité à recruter du personnel qualifié, un critère essentiel pour garantir un investissement couronné de succès. « C’est pourquoi l’exploitant doit être perçu comme un employeur attractif et être en mesure de recruter du personnel qualifié en nombre suffisant », souligne M. Jessen.

Lorsque les employés qualifiés se font rares, il existe un risque que même un actif affichant d’excellentes perspectives en termes de concept et d’emplacement puisse être contraint de suspendre l’accueil de nouveaux résidents. Cette situation peut se produire si les obligations d’effectifs prescrits par la loi ne peuvent être satisfaites. Dans des métropoles telles que Francfort et Munich notamment, la pénurie de personnel dans le secteur des soins s’intensifie depuis quelque temps. Sur le plan de la gestion d’actifs, cette pénurie entraîne des risques considérables, l’effectif d’un établissement de soins déterminant en partie la valeur de l’actif.

Une bonne maîtrise des risques

Même face à ces conditions particulières, Jan-Hendrik Jessen confirme le potentiel de croissance que présente cette classe d’actifs. « Les opportunités sont si attractives qu’en plus du fonds PATRIZIA Pflege-Invest Deutschland I, nous travaillons actuellement sur d’autres projets visant ce segment. » Le fonds Pflege-Invest Deutschland I est investi dans des actifs représentant une valeur totale d’environ 460 millions d’euros. Plus de 80 % de ces actifs ont moins de dix ans, et plus de 60 % des baux ont une échéance postérieure à 2030. Ce portefeuille se situe dans le profil de risque « Core ». En d’autres termes, il est plutôt prudent. « Depuis le début, nous nous efforçons en effet de maintenir les risques associés à cet environnement juridique complexe au niveau le plus bas possible », précise M. Jessen.

 

Photo: Fotolia

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