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Durabilité dans le secteur immobilier : l’investissement responsable rapporte

Les investisseurs affichent un intérêt grandissant pour l’immobilier durable, investir dans ce type d’actif pouvant réduire le risque opérationnel d’un portefeuille. Cette tendance correspond à la demande croissante de bâtiments préservant les ressources naturelles, fonctionnant sans impact sur le climat et rendant possibles un environnement de travail et un mode de vie sains. Dans ce domaine, les moteurs d’innovation sont les technologies numériques et l’échange de données.

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Le secteur de l’immobilier a bien perçu les grandes évolutions de notre époque et s’adapte

Les conflits liés à l’accès à la nourriture, à l’eau et à l’espace vital, les catastrophes naturelles présageant un changement climatique radical ainsi que les flux de réfugiés sans précédent ont sensibilisé les populations à une réalité inéluctable : nous devons agir de manière plus durable pour préserver notre avenir. Alors que le concept de durabilité a longtemps été associé à un impératif plutôt moral ou idéologique, sa prise en compte a souvent été tournée en dérision, et les investissements réalisés dans ce domaine perçus principalement en termes de coût.

Le domaine de l’immobilier a ainsi longtemps peiné à concilier ses objectifs économiques avec sa responsabilité envers l’environnement et la société. Les attitudes ont cependant changé, non seulement en raison des exigences légales, mais également face aux attentes qui ont émergé dans le monde entier, chez les investisseurs comme chez les autres parties prenantes, locataires et fournisseurs. En Europe tout particulièrement, les investisseurs immobiliers intègrent de plus en plus les aspects éthiques, écologiques et sociaux dans leurs décisions d’investissement.

Les bâtiments « verts » présentent un fort potentiel de création de valeur

Lorsque les investisseurs suivent des pratiques d’investissement respectant les exigences en matière éthique, sociale et de gouvernance (ESG) dans le contexte d’investissements à moyen ou long termes, ils ne sont pas tant motivés par l’altruisme que par les perspectives entrepreneuriales. Un actif « vert » peut tout aussi bien offrir un potentiel de création de valeur dans le cadre d’une stratégie « Value Add ». Au fur et à mesure, les promoteurs immobiliers sont également poussés à accroître leur implication dans ce domaine par la demande de leurs investisseurs. Quelle que soit leur motivation, ces investissements bénéficient finalement à tous.

Dans leur livre blanc sur la durabilité publié en 2017, les auteurs de LaSalle Investment Management ont conclu que les acteurs investissant dans les actifs « verts » étaient prêts à accepter un rendement réduit de 65 points de base au regard des mêmes actifs « non verts », en compensation d’une exposition au risque jugée plus faible. Dans la pratique, ces investisseurs ont en effet pu éviter les coûts liés à la modernisation et au repositionnement des actifs, les bâtiments étant déjà aux normes les plus récentes, ou ont pu faire porter une partie de ces coûts par des aides de l’État au titre de la mise aux normes environnementales. Ils ont également remarqué que la demande de bâtiments « verts », outre le fait de donner à ces derniers un plus fort potentiel commercial, réduisait le risque de marché et par conséquent la vacance. Enfin, il a été démontré que les occupants potentiels de ces bâtiments avaient tendance à être plus solvables. En définitive, les actifs gérés de manière durable produisent de meilleures performances à long terme, tant au niveau des actifs que de l’ensemble des portefeuilles.

« Tout acteur qui entend rester performant dans ses futurs investissements doit agir de manière responsable dès aujourd’hui, tant envers la société, l’environnement, qu’envers ses employés et clients. »

Dr. Marcelo Cajias, Directeur adjoint Durabilité chez PATRIZIA Immobilien AG

En conséquence, les acquéreurs ne considèrent plus la durabilité comme un artifice ou un simple axe de communication institutionnelle, mais en ont fait au contraire un aspect concret de leur culture d’entreprise. « Toute personne qui entend rester performante dans ses futurs investissements doit agir de manière responsable dès aujourd’hui, tant envers la société, l’environnement, qu’envers ses employés et clients », explique le Dr. Marcelo Cajias, Directeur adjoint Durabilité de PATRIZIA Immobilien AG. « Notre engagement envers la durabilité garantit notre capacité à rester dans la course sur le long terme. »  

Agir durablement concerne à la fois les marchés, les locataires et les employés

Les acteurs concernés par un engagement à agir durablement sont nombreux. Le premier est le marché, ce qui, pour le secteur immobilier, signifie à la fois les investisseurs et les locataires des actifs. Comme mentionné précédemment, les investisseurs prennent de plus en plus en compte les aspects de durabilité des bâtiments dans leurs décisions d’investissement. Par conséquent, que ce soit pour leurs investissement pour compte propre ou pour le compte de leurs clients, ils attendent des promoteurs immobiliers qu’ils les informent de manière proactive sur les évolutions en termes de définition des produits et de leur capacité à atteindre des objectifs environnementaux et de durabilité.

Le même principe s’applique aux méthodes d’utilisation efficace des ressources, techniquement applicables tout au long du cycle de vie du bâtiment. La bionique, qui est la traduction de phénomènes naturels dans la technologie, prend une importance croissante. Au niveau international, le terme de « biomimétique » est en train de s’imposer. Les occupants d’un actif sont avant tout intéressés par la pertinence de la conception structurelle et du choix des matériaux, mais aussi par l’environnement du bâtiment et son efficacité, comme en témoigne l’importance croissante de certifications reconnues, comme DGNB, LEED et BREEAM. 

Un autre public cible important pour l’engagement à agir durablement est celui des utilisateurs individuels des bâtiments qui, outre le respect des réglementations relatives à la santé et à la sécurité au travail, demandent de nouveaux modes d’organisation du travail adaptés à leurs besoins.

La durabilité exige des définitions normées et des objectifs clairement définis 

Vendeurs et les acquéreurs du secteur immobilier manquent toujours d’objectifs clairement définis en matière de durabilité, ainsi que d’une définition explicite de ce qui constitue un investissement durable. Si la certification des bâtiments permet d’évaluer leur caractère « vert » jusqu’à un certain point, les normes uniformisées d’évaluation du caractère durable n’en sont encore qu’à leurs balbutiements. En attendant la mise en place de ces normes, les initiatives comme Deneff en Allemagne, le Code de transparence européen et les différentes réglementations aux niveaux nationaux et internationaux apportent les premiers outils et définissent les premiers objectifs pour la protection de l’environnement et les économies d’énergie.

La durabilité peut apparaître comme un sujet prioritaire pour l’immobilier, mais pas uniquement par choix. En Allemagne par exemple, l’obligation de reporting sur les activités environnementales est inscrit dans la réglementation. Différentes dispositions légales ou des textes comme le Règlement relatif aux économies d’énergie (EnEV), la loi sur les énergies renouvelables (EEG) ainsi que la loi sur les sources d’énergie renouvelable dans le chauffage incluent des directives contraignantes. Dans le cadre de l’accord de Paris sur le climat, les États de l’UE ont également accepté fin 2015 de réduire leurs émissions de CO2 de 80% (par rapport à leur niveau de 1990) d’ici 2050, et l’Allemagne de 90 %.

Cet objectif ambitieux pose de sérieux défis au secteur du bâtiment, qui représente par exemple un tiers des émissions de CO2 de l’Allemagne. Rien que d’ici 2030, les gaz à effet de serre générés annuellement par les bâtiments implantés dans ce pays devront être réduits des 119 millions de tonnes actuelles à seulement 72 millions de tonnes. En théorie, d’ici 2050, chaque bâtiment ne sera autorisé à émettre que 14 kilogrammes de CO2 et à ne consommer que 100 kilowatts-heures d’énergie finale par mètre carré par an, une tâche herculéenne au vu des chiffres actuels (94 kg/196 kWh).

La numérisation comme moteur d’innovation dans le secteur immobilier 

Outre l’amélioration de l’efficacité des systèmes de refroidissement, de chauffage, de traitement d’air et d’éclairage dans les bâtiments, le potentiel de durabilité majeur se niche dans la connexion intelligente des différents systèmes. Par exemple, la température et la qualité de l’air peuvent être ajustées en fonction de l’occupation réelle d’une pièce. La mise en réseau globale des équipements fait également partie de l’avenir du secteur immobilier : les immeubles intelligents et les autres innovations appliquées au secteur immobilier (PropTech) peuvent réduire les coûts d’exploitation, avec le bonus appréciable d’une plus grande durabilité.

L’efficacité énergétique est le facteur clé. Elle peut déjà être optimisée à petite échelle, en collectant de manière numérique les données de consommation (« compteurs intelligents ») et, à plus grande échelle, par le pilotage des ascenseurs, de l’éclairage et du chauffage par des capteurs (cas des « maisons intelligentes »), pouvant même émettre automatiquement des alertes en cas de risques de pannes. Il est même possible de connecter les différents équipements entre eux, via Internet, pour qu’ils échangent des données en continu. C’est ce qu’on appelle l’Internet des objets. Les experts estiment que la mise en réseau des équipements réduira la consommation d’énergie des bâtiments d’environ 10 %. 

En poussant encore plus loin la réflexion, il en résultera des « bâtiments intelligents » connectant les utilisateurs à leurs locaux et pouvant être, par exemple, mis en réseau avec des données provenant d’autres sources afin de prévoir, entre autres, le niveau d’occupation d’un bâtiment. 

Dans ses bureaux d’Augsbourg, PATRIZIA a installé sur son système de chauffage des thermostats intelligents à auto-apprentissage, pouvant potentiellement réduire la consommation d’énergie jusqu’à 30 % en détectant à quel moment l’utilisateur d’un bureau donné entame et achève sa journée de travail, et en ajustant le chauffage en conséquence. Le développement de ces espaces de vie et de travail responsables et soucieux de leur impact environnemental à long terme nécessitera que les investisseurs envisagent les défis actuels comme une réelle opportunité de faire progresser l’innovation dans le secteur immobilier, et non comme une menace. 

Réinventer les méthodes de construction actuelles dans une optique de durabilité

« Il y a dix ans, nous ne nous concentrions presque exclusivement que sur les principes constructifs d’un immeuble, explique le Dr. Cajias. Aujourd’hui, nous nous intéressons également à la santé et à la productivité des personnes qui y travaillent, et sélectionnons les actifs qui répondent le mieux aux attentes de nos clients. » La tour Astro, située à Bruxelles et que PATRIZIA a acquise en 2016 pour le compte d’un consortium d’investisseurs coréens, en est un bon exemple. La rénovation de l’immeuble conduite par le propriétaire précédent lui a conféré des caractéristiques de consommation énergétique lui permettant d’être classé comme une construction à énergie passive, la plus performante catégorie en termes d’efficacité énergétique.

À l’automne 2017, un autre actif de PATRIZIA, Itämerenkatu 5, situé à Helsinki, a obtenu la certification LEED pour la haute qualité environnementale de sa construction, de sa conception et de son fonctionnement. En outre, PATRIZIA a récemment converti l’ensemble de son portefeuille immobilier en Allemagne aux sources d’énergie renouvelables. En plus de faire économiser environ un million d’euros par an aux occupants en termes de coût énergétique, ce changement devrait éviter quelques 26 000 tonnes d’émissions nocives de CO2 par an.

 

Photos : Getty Images, Fotolia

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