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Interview avec Étienne Marcot - Directeur général

Dans notre rubrique "L'interview du professionell", vous aurez un aperçu du marché immobilier et de la connaissance de nos experts. Ce qui suit est une interview avec Étienne Marcot (Directeur Général France) sur le thème «Core Manufacturing».

Étienne Marcot - Managing Director

Qu’est-ce que le «Core Manufacturing» ? 

Une des compétences de PATRIZIA France, liée notamment à l’expérience de ses senior managers, est la création de valeur au travers d’opérations de repositionnement ou de remise à niveau d’actifs immobiliers obsolètes, en voie d’obsolescence ou inadaptés à leur environnement. L’idée est, par exemple, de repenser en profondeur les conditions d’usage (techniques, sociales, environnementales et, bien sûr, économiques) d’un immeuble de bureaux bien localisé mais ne correspondant plus aux exigences actuelles des locataires, pour le remettre au cœur de la demande locative. C’est ce que nous appelons littéralement, à travers un anglicisme, du «Core Manufacturing» 

Le repositionnement des actifs peut aussi passer par la mise en œuvre de stratégies alternatives. Nous avons, au cours de nos carrières, réalisé de nombreuses opérations de transformation ou de découpe d’immeubles, qui sont une autre façon de créer de la valeur, pas seulement en mettant au goût du jour les immeubles, mais en les redimensionnant ou en en changeant leur destination pour « coller » à la demande du marché, toujours en évolution.

Par l’exigence de repositionnement dictée par l’objectif prioritaire d’une gestion optimisée du risque de liquidité, PATRIZIA accompagne et inspire la création de valeur, traduisant ainsi notre devise corporate « Werte Entscheiden » (les valeurs décident).

Dans ce cadre, le sourcing en gré à gré, en dehors des appels d’offre habituels, est essentiel afin de parvenir à trouver les bonnes opportunités.

Comment cette stratégie est-elle appréhendée par les investisseurs ?

Les marchés immobiliers actuels sont contraints par un environnement de taux d’intérêts bas, voire négatifs, qui pèsent, comme jamais par le passé, sur les taux de rendement des actifs sécurisés. En d’autres termes, la prime vers le « sans risque » est aujourd’hui extrêmement élevée, ce qui interroge le potentiel de résistance des valeurs vénales sur le long terme. 

Dans ce contexte, il nous semble qu’un des aspects de notre métier et de notre expertise, dans la vision que nous en avons, est d’identifier les anomalies de marché, qu’elles soient conjoncturelles ou structurelles, et de mettre en œuvre des processus rationnels de corrections qui permettent de ramener l’actif dans le champ qui supporte la prime de risque la plus faible. Bien entendu cette approche suppose une capacité d’origination singulière, une certaine expertise dans la conception des stratégies et enfin un asset management à la fois très local, expérimenté, pragmatique, réactif et transparent. 

Cette approche n’est pas à proprement parler nouvelle ; elle trouve simplement une pertinence particulière dans ce marché extraordinairement contraint, caractérisé par des liquidités abondantes, des taux bas, des rendements faibles et une offre rare. Les investisseurs sont évidemment particulièrement attentifs à cette approche. Cela dit, pour de nombreuses raisons, notamment réglementaires, culturelles ou bilancielles, ils n’ont pas tous l’envie ou la possibilité de supporter le risque de l’imperfection le temps de sa correction. Notre savoir faire est, là aussi, d’identifier et d’accompagner ceux qui peuvent et veulent suivre cette voie, où qu’ils se trouvent. Notre acquisition récente de la Tour Astro à Bruxelles en est un parfait exemple.

Qu’en est-il de sa mise en œuvre ?

Reprenons l’exemple de la Tour Astro, tout juste cité : une tour de grande hauteur à Bruxelles, très connue, iconique diraient certains, mais obsolète d’un coté, une administration publique candidate à la location de l’ensemble sur la base d’un bail très long de l’autre, l’addition des deux supposant un projet de restructuration ambitieux et complexe ; c’est ce projet que nous avons repris en cours d’exécution en nous substituant à la maîtrise d’ouvrage en place, de manière à le porter à son terme dans les meilleures conditions. L’enjeu pour nous a été de mettre en place une équipe technique et commerciale adaptée à l’audace du sujet et de trouver, en l’occurrence en Corée, un investisseur y voyant l’opportunité de bénéficier d’une prime de risque attractive issue d’une stratégie maîtrisée. 

L’acquisition du portefeuille résidentiel Bastide est un autre exemple : stratégie de sorties multiples et granulaires, expositions sur des marchés souvent délaissés autorisant des rendements plus élevés, programme de requalification ambitieux ; au final pour l’investisseur une performance absolue élevée, basée sur un mix audacieux de cash flow stabilisé par la loi des grands nombres et de plus value en capital résultant d’une gestion des reventes micro-ciblée.

Nous avons dans le pipeline d’autres projets de repositionnement, de développement et d’acquisitions qui verront le jour prochainement et qui enrichiront le track record de la courte existence de PATRIZIA France.

Nous souhaitons donc développer ces stratégies alternatives par la multiplication d’initiatives originales pour nos clients : découpe de bureaux, transformation de bureaux en logements, découpe résidentielle, accompagnement financier de promoteurs dans le cadre de partenariats … ce ne sont pas les idées qui manquent chez PATRIZIA France pour devenir un acteur incontournable dans la gestion d’actifs !

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