Una nueva dinámica

28/04/2017

Las exigentes condiciones del mercado demandan nuevas estrategias de inversión —en particular, el foco está en las inversiones inmobiliarias paneuropeas—. Las claves para el éxito son la rapidez y, sobre todo, los expertos locales.

La Comunidad Europea navega por aguas turbulentas según las previsiones más recientes de la Comisión Europea. El Brexit, el presidente estadounidense Donald Trump y las próximas elecciones en varios países europeos están contribuyendo a unos niveles de incertidumbre poco comunes Sin embargo, Bruselas mantiene unas expectativas de crecimiento económico de un 1,8% este año y el próximo. Y lo que todavía es más destacable es que se trata de la primera vez en casi diez años que la Comisión Europea prevé un crecimiento en todos los estados miembros durante todo el periodo estimado, de 2016 a 2018.

Se espera que el desempleo descienda notablemente; la Eurozona tiene como objetivo una media del 9,1%. El año pasado, la tasa de desempleo se situaba todavía en el doble. Por otro lado, se espera que los precios al alza de la energía provoquen un salto en la inflación: del 0,2% del año pasado al 1,7% en 2017 y 1,4% en 2018.

A pesar del aumento de precios al consumidor, no es probable que el Banco Central Europeo (BCE) vaya a ajustar la política monetaria en estos momentos. Al menos, el presidente del ECB Mario Draghi no ha mostrado señales de querer terminar con su programa de expansión cuantitativa ni de preocuparse por aumentar las tasas de interés, tal y como ha hecho la Reserva Federal estadunidense. Dado que el año 2017 es el año de las elecciones europeas, es presumible que el BCE no quiera arriesgarse a otra crisis bancaria. Las atractivas condiciones financieras para las inversiones inmobiliarias no solo no parece que vayan a cambiar sino que además se beneficiarán del crecimiento económico y del descenso del desempleo.

Tal y como se presenta ahora, la demanda de propiedad inmobiliaria comercial en el mercado europeo es extremadamente alta. En Alemania, por ejemplo, los precios de la propiedad inmobiliaria comercial crecieron más rápidamente que los del mercado residencial en 2016 por primera vez en mucho tiempo. De acuerdo con un estudio de Verband deutscher Pfandbriefbanken, asociación alemana de prestamistas hipotecarios alemanes, los edificios de oficinas son de particular interés tanto para inversores nacionales como extranjeros. Por lo tanto, su valor capital creció en un 10,1% en comparación con el mismo trimestre del año pasado, mientras que las rentas crecieron solamente en un 4,3% en el mismo periodo.

Con esta fluctuación de precios, incluso los expertos tienen dificultades para encontrar propiedades de inversión prometedoras. Cuando escasea el mercado, es necesario ir más allá de las fronteras nacionales para alcanzar los objetivos de los inversores institucionales, particularmente cuando, a pesar de la incertidumbre, constantemente surgen oportunidades que merecen la pena tanto en casa como en el extranjero. Por medio de la pronta capitalización e identificación de dichas oportunidades, todavía debería ser posible encontrar propiedades de inversión ventajosas para los clientes incluso en momentos difíciles.

En cualquier caso, no hay razón por la que una cartera inmobiliaria compuesta de propiedades en distintos países y distintos tipos de activos tenga un riesgo mayor que una estrategia de inversión más focalizada. De hecho, es todo lo contrario: si se hace de manera correcta, un concepto paneuropeo variado ofrece una mejor diversificación del riesgo. Aunque esto no es nada nuevo, la idea todavía tiene que ganar aceptación en el mercado. Para que esta estrategia sea un éxito, sin embargo, los cimientos con los que trabajan los gestores de inversión han de colocarse de otra manera.

Primer cimiento: la red paneuropea

Lo importante para una red paneuropea es, sobre todo, una experiencia probada en las principales ciudades del continente. Jochen Reith, director de clientes institucionales de PATRIZIA para Alemania, Austria y Suiza, está convencido: «El negocio inmobiliario siempre es local. Solo seremos activos en países en los que tengamos expertos locales, ya que es la garantía número uno para el éxito».

«Contar con expertos locales en el terreno es crucial para gestionar nuestros activos y así lograr la rentabilidad prometida a los inversores»
Jochen Reith, Director de clientes institucionales en Alemania, Austria y Suiza de PATRIZIA Immobilien AG

Siempre y cuando el ECB mantenga las tasas de interés bajas, los activos tangibles son la primera opción lógica. De momento, el objetivo en rentabilidad para nuestros clientes institucionales de al menos un 4% al año es apenas alcanzable incluso con los mejores bonos del Estado. La presión en la inversión continuará siendo al alza ya que hay todavía muchos inversores institucionales con inversiones insuficientes en propiedad inmobiliaria.

Segundo cimiento: mayor velocidad

Aun así, los mercados europeos, incluso en Alemania, son muy heterogeneos: los precios de alquiler se multiplican y las regulaciones que controlan dichos aumentos varian considerablemente, lo cual hace que la valoración de acuerdos a gran escala en el extranjero sea larga y costosa, aunque el éxito pueda ser incierto durante algún tiempo. 


Sobre todo, la velocidad es un factor decisivo. Se pueden obtener ventajas sustanciales en una red paneuropea y con años de experiencia en los mercados, especialmente en negociaciones fuera del mercado, en las que los vendedores buscan evitar lentos procesos de licitación. Aquel que pueda cerrar la negociación antes que la competencia —como a través de los fondos de capital privado— tiene una ventaja añadida.

De igual modo, la velocidad también es esencial en el cierre ya que las circunstancias pueden cambiar rápidamente debido a transiciones políticas. Además, los cambios rápidos en los tipos de cambio pueden ocurrir de manera ocasional. En 2014/15, el euro perdió un cuarto de su valor con respecto al dólar estadounidense. Los inversores estadounidenses que no aseguraron su inversión de capital en euros frente a pérdidas de tipos de cambio extranjero sufrieron pérdidas considerables. El sorprendente resultado del voto al Brexit en junio de 2016 causó una marcada devaluación de la libra británica respecto al euro.

Por supuesto, los inversores inmobiliarios conocen los riesgos asociados a las propiedades fuera de la eurozona. Por múltiples razones, sin embargo, muchos clientes no desean asegurar sus posiciones, mientras que para otros el gestor de inversiones asume tal responsabilidad.

Tercer cimiento: Europa necesita enfoques europeos para posicionarse a nivel global

La economía europea se enfrenta a grandes retos. Se avecina una guerra comercial con Estados Unidos, cuyo nuevo presidente parece dispuesto a imponer tarifas a la importación, impuestos de penalización y otros métodos abrasivos para defender su promesa electoral de “América primero”. Sus programas de estímulo económico y reducción de impuestos orientados a crear trabajos y promover el crecimiento no solo causarán grandes costes sino que también es probable que debiliten los ingresos fiscales. A la vista de la enorme deuda nacional, cercana a los 20 trillones de dólares, Trump apenas puede financiar sus planes si no es con más deuda.

Para evitarlo, además de imponer cargas a las corporaciones asiáticas, probablemente extienda también esta “responsabilidad” a las empresas europeas. La Unión Europea dejará de obtener estos fondos, necesarios para solucionar sus propios problemas, a menos que Bruselas se defienda enérgicamente.

Tan solo un ejemplo: en muchas zonas, las rápidas tasas de crecimiento en el comercio online requieren mejoras en infraestructuras, mientras que el comercio físico sufre pérdidas en las ventas. Los establecimientos en grandes núcleos urbanos se están manteniendo razonablemente bien, y gracias a sus servicios de recogida, incuso se benefician de auge del comercio online —incluyendo cadenas especializadas y centros comerciales.   

Los edificios de oficinas ofrecen buenas perspectivas para los inversores ya que ha disminuido el porcentaje de disponibilidad en los centros urbanos. El sector logístico todavía promete tasas más altas de rendimiento, aunque estén disminuyendo debido a la gran demanda de inversores. 

Todos estos datos argumentan a favor de la propiedad inmobiliaria comercial europea. ¿Por qué? Además de unos excedentes de flujo de efectivo neto anual de alrededor de un 6%, ofrecen una oportunidad superior a la media de cambios de valor positivos, que en los últimos años han sido de 2% o 3% al año.

Cuarto cimiento: experiencia en el mercado

Depositar la fe en nuevos productos, sobre todo en fondos de capital privado, implica que los inversores han de tener una gran confianza en su gestor de inversiones. Un registro sólido de transacciones realizadas refuerza esta confianza y genera un gran interés a los inversores.

Cerrar acuerdos con éxito y alcanzar los objetivos de rentabilidad planteados, obviamente depende no solo del estado del mercado y el momento de la compra. Al final, muchos factores entran en juego: el primer paso implica ser de los primeros en entrar en un mercado. Pero no se debe subestimar la importancia del segundo paso: particularmente en la en cuanto a valor añadido, una gestión adecuada de las propiedades inmobiliarias es de la máxima importancia. Entonces, debería ser sencillo sobrepasar los beneficios esperados con la compra.

Un periodo largo de tasas de interés bajas y unos mercados  agotados están forzando a los inversores a ampliar sus horizontes —ya sea con una estrategia paneuropea o mediante fondos de capital privado. Llevar estas transacciones a buen puerto y asegurar unos beneficios altos, sin embargo, solo es posible con una combinación de expertos locales y una rápida respuesta ante las oportunidades.

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