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Las ventajas de un asset management activo

24/07/2017

Adquirir una propiedad y esperar simplemente a que se revalorice con el mercado no es una estrategia inteligente —especialmente si tenemos en cuenta los elevados precios que nos encontramos en muchas ciudades europeas—. Un asset management activo es esencial para que los gestores inmobiliarios puedan identificar y llevar a cabo la estrategia que consiga sacar el máximo partido a sus oportunidades de valor añadido y obtenga la mayor rentabilidad para sus fondos. Solo de este modo una transacción es verdaderamente rentable para todas las partes implicadas.

La continua política del Banco Central Europeo de mantener unos tipos de interés bajos ha hecho que el dinero fluya libremente —y que los precios inmobiliarios se disparen. Probablemente el presidente del BCE, Mario Draghi, prevea el riesgo que causaría un endurecimiento de la política económica ahogando los motores económicos más vulnerables de la Unión Europea, como es el caso de Italia. A pesar de que la presión sobre el BCE va en aumento, es probable que Mario Draghi no quiera agravar la situación política italiana. Sin embargo, las posibles elecciones italianas de septiembre pueden facilitar que el BCE prepare al mercado de valores durante el último trimestre de 2017 para un cambio en los tipos de interés en 2018 y marcar el fin de esta política de tipos de interés extremadamente bajos.

Este cambio de política, en el caso de llevarse a cabo, y de hecho cualquier cambio en los tipos de interés, supone nuevos retos para el sector financiero, en particular para los inversores inmobiliarios —aunque PATRIZIA ha tomado medidas preventivas con el objetivo de mitigar el impacto—. Al fin y al cabo, un aumento de los tipos de interés suele estar  precedido por un aumento notable de los rendimientos en el mercado de capitales junto con unos tipos de interés hipotecario asimismo más altos. En los mercados de bonos, la diferencia sobre el tipo de interés entre los bonos en dólares americanos y en euros del mismo tipo y vencimiento es de unos 200 puntos básicos. Sin embargo, unos tipos de interés hipotecario más elevados no solo harán que las inversiones inmobiliarias sean más caras de financiar —si los beneficios de las inversiones inmobiliarias tienen que ir a la par con los beneficios que una inversión en el mercado de capitales obtendría, las inversiones inmobiliarias tienen que ofrecer un valor añadido adicional—. De no ser así, será difícil lograr o superar el tipo de beneficios que esperan los inversores, tal y como PATRIZIA ha logrado hacer en los últimos años.

Dicha situación seguirá siendo un reto en los años venideros sin un asset management activo —incluso en el caso de contar con buenos contactos locales que faciliten transacciones rentables fuera de mercado en las que no hay costosos y largos procesos de solicitud de ofertas y licitaciones—. Sin embargo, las compañías inmobiliarias deberán ser capaces de contrarrestar los costes de unos tipos de interés al alza por medio de las apropiadas medidas de gestión o procesos institucionalizados —el ciclo de gestión de activos— para ofrecer a sus inversores los beneficios que demandan.

¿Qué es exactamente un asset management activo?

Un asset management activo prioriza la función estratégica de la gestión de activos en fondos inmobiliarios. Al contrario que los enfoques más tradicionales, cuya función es la de conservar un activo de modo pasivo durante el periodo de tiempo acordado con el fin de venderlo al término del mismo, un asset management activo incluye una monitorización constante y un ajuste del rendimiento con respecto a la estrategia de fondos. Lo más decisivo es no solo revisar el rendimiento de los años anteriores sino prever y presupuestar desarrollos futuros. Plantear distintos escenarios ajustando factores clave,en relación al activo en cuestión y a las condiciones del mercado, permite al asset manager identificar la mejor estrategia a seguir para cada caso.

«Con demasiada frecuencia los asset managers miran solo hacia atrás en lugar de hacia adelante»
Erik Beets, Group Head of Asset Management PATRIZIA Netherlands

Lo particularmente importante en este caso es el uso de indicadores cualitativos y cuantitativos que permitan sacar conclusiones en cuanto a posibles futuros desarrollos en lugar de centrarse únicamente en resultados del pasado. Erik Beets, Group Head of Asset Management PATRIZIA Netherlands, lo resume de esta manera: «Con demasiada frecuencia los asset managers miran solo hacia atrás en lugar de hacia adelante». El objetivo de tal análisis es identificar la táctica asociada al activo que genere un mejor rendimiento para el inversor. Además, un constante seguimiento al rendimiento aumenta la capacidad de identificar el impacto de factores externos y los cambios de mercado sobre el activo y el comportamiento de la cartera.

Un exitoso asset management activo

Un determinante esencial para que un asset management activo tenga éxito es la elaboración de un presupuesto fiable y riguroso —por supuesto, aprendiendo del pasado para predecir el futuro—. Un presupuesto demasiado ambicioso o demasiado conservador, por ejemplo, puede generar una percepción inexacta del rendimiento lo que, a su vez, puede llevar a tomar decisiones erróneas. Otro requisito es la disponibilidad de valoraciones precisas. Como punto de partida del análisis, la precisión cobra enorme importancia aquí y puede determinar la fidelidad de los resultados.

Obviamente, el presupuesto cambia a lo largo del ciclo vital de una propiedad. La idea tras la puesta en marcha de un ciclo de gestión de activos es que tanto el fund manager como el asset manager y demás participantes aúnen fuerzas en torno a las distintas cuestiones y objetivos relevantes a la hora de gestionar la propiedad cada año. Durante la fase de due diligence previa a la transacción, rápidamente se ponen de manifiesto  los asuntos  que tratar inmediatamente después de la compra para cumplir con el business plan. Una vez que esto ha ocurrido, la cuestión es si se debe vender la propiedad o mantenerla en cartera. Si se elige esto último, los gestores deben decidir los siguientes pasos a dar, establecer un presupuesto, controlar el rendimiento y ajustar la estrategia para cumplir el business plan inicial.

En la práctica, PATRIZIA ha puesto en marcha el ciclo de gestión de activos en dos carteras residenciales. Esto incluye identificar aquellas acciones que mejoren el rendimiento de los activos —por ejemplo, poner a la venta los apartamentos por unidades. La calidad de los activos puede mejorarse desarrollando proyectos de sostenibilidad y haciendo la cartera en su totalidad más sostenible, por ejemplo, mediante la consecución de mejores calificaciones energéticas.

 

photo: Getty Images