Cuando la solución se encuentra fuera de mercado

28/04/2017

Cada vez más inversores tratan de huir de los procedimientos tradicionales de licitación en favor de transacciones fuera de mercado, que resultan tan eficaces como eficientes.

La demanda de activos de calidad en muchas de las principales ciudades europeas es enorme. Es algo común que múltiples candidatos compitan por un inmueble en cuanto sale al mercado. En general, el vendedor tratará de  incrementar el precio mediante varias rondas de licitación hasta que sólo queden uno o dos posibles compradores, erigiéndose como ganador aquel cuya oferta haya sido la más alta. 

Teóricamente, esta situación es la más beneficiosa. No obstante, la realidad es más bien diferente. Cuando se trata de carteras poco usuales que involucran a varios vendedores que tienen ideas diferentes e incluso desarrollos de proyectos complejos e incompletos, el proceso de licitación puede resultar arriesgado. En ocasiones, los tipos de interés y de cambio están sujetos a rápidas fluctuaciones, por no hablar de sorpresas desagradables en asuntos legales. Las decisiones políticas pueden ser otra fuente de irritación. Tanto los compradores como los vendedores han de tener en cuenta estos riesgos.

En consecuencia, el proceso de adquisición a menudo lleva varios meses y acumula enormes costes en pérdidas. Demasiados competidores, procesos muy largos y pocas opciones de éxito: estas son las razones por las que algunos compradores potenciales rechazan las licitaciones desde el principio ya que conceden gran importancia a la discreción y rapidez, impulsando una tendencia a los acuerdos fuera de mercado.

La alternativa: procesos fuera de mercado

Por otra parte, en los procesos fuera de mercado, un vendedor o agente experto selecciona un grupo de inversores potenciales cuyo perfil se ajuste a la propiedad o cartera en venta. Los compradores puede que tengan activos similares en cartera y hayan logrado resultados positivos con acuerdos similares, o tal vez sean conocidos por ser altamente fiables, socios profesionales que ofrecen discreción y una alta probabilidad de concluir la transacción con éxito.

Una vez confirmado el interés en la compra y se alcanza un acuerdo sobre el precio, la operación suele ser rápida y discreta. En el caso de que finalmente no se llegue a un acuerdo, el vendedor no ha perdido nada y puede iniciar, si así lo desea, un proceso de licitación tradicional. Realizar estos pasos a la inversa no resulta tan sencillo. Para cuando la licitación ha terminado, el inmueble lleva demasiado tiempo en el mercado así que los compradores potenciales se muestran más recelosos, sospechando que debe haber algún problema con la propiedad.

Seis meses desde la compra a la venta

Un brillante ejemplo de las exitosas operaciones fuera de mercado llevadas a cabo por PATRIZIA es el caso de Nordic Real Estate Fund. Tras conocer la noticia de que una cartera de 14.000 apartamentos podría estar disponible, la empresa hizo una oferta fuera de mercado por 900 millones de euros en el marco de una oferta pública en primavera de 2015, aceptada en mayo de dicho año por la mayoría de los aproximadamente 8.400 accionistas de Noruega y Suecia. La gran mayoría de los activos de dicha cartera (más de 13.500 apartamentos) se encontraba en Alemania. 

„Only with extensive local networks on the ground is it possible to hear about lucrative real-estate transactions in time.“
Philipp Schaper, Group Head Transactions PATRIZIA Immobilien AG


Desde el comienzo de la operación, PATRIZIA esperaba ofrecer su cartera residencial a sus clientes y terceras partes a modo de inversión potencial. Seis meses más tarde, ocurrió lo esperado: Deutsche Wohnen AG adquirió la cartera por alrededor de 1.100 millones de euros. 

Es prácticamente imposible conocer estas transacciones tan potencialmente rentables hoy en día sin el apoyo de expertos regionales con una amplia red de contactos. «La operación pone de manifiesto una vez más la importancia de contar con equipos locales altamente cualificados y demuestra el alcance de nuestra experiencia en estructuras complejas, financiación y valoraciones inmobiliarias», señaló Philipp Schaper, Group Head of Transactions en PATRIZIA Immobilien AG.

First Street — un próspero local multiusos en el corazón de Manchester

PATRIZIA demostró también la calidad de su red de profesionales con transacciones complejas en el Reino Unido. En 2015, PATRIZIA adquirió First Street, un local multiusos de 80.000 metros cuadrados de uso mixto que pertenecía a una empresa privada inmobiliaria de Manchester. El enorme complejo incluía al principio oficinas y pequeños comercios así como locales de ocio y un hotel. Se ubica junto a un suelo en desarrollo para residencial en alquiler y oficinas. 

«Nuestra estrategia se centra en la inversión en lugares de alto crecimiento por todo el Reino Unido», comentó James Muir, director general de PATRIZIA UK. «Ya conocíamos el potencial de este próspero, urbano activo local multiusos, así que tras descubrir la oportunidad de asegurarlo, no nos lo pensamos». En junio de 2016, PATRIZIA UK obtuvo el permiso para construir 624 apartamentos de alquiler, cumpliendo con nuestro plan y mejorando todavía más First Street como apuesta atractiva. James Muir añadió: «Ya hemos puesto en marcha el proyecto y nuestra tarea es continuar cumpliendo con nuestra visión de First Street como el lugar de referencia para trabajar, vivir y quedarse en Manchester».

Un edificio completo en dos transacciones

Nuestra filial danesa triunfó en el centro de Copenhague, en la parte más exclusiva de la calle comercial Strøget, gracias a una coinversión con un fondo de pensiones alemán. La parcela de 5.400 metros cuadrados con una superficie total de 25.000 metros cuadrados útiles fue adquirida por el equivalente a 200 millones de euros en 2015. 

Hicieron falta dos operaciones por separado, una fuera de mercado, y otra en el mercado, con el inversor institucional danés Unipension y el Banco de Irlanda, aunque el esfuerzo valió la pena. «El edificio Galleri K ofrece una oportunidad de inversión inusual en el barrio comercial más importante de Copenhage con un producto de primera clase para comercios y oficinas», aclara Rikke Lykke, Managing Director en PATRIZIA Nordic Region.

El edificio de seis pisos ‘Galleri K’, que cuenta con tiendas, oficinas y apartamentos, fue construido entre 1752 y 1900, y ampliamente renovado y modernizado en 2005/2006. «Tuvimos la oportunidad única de adquirir el activo al completo asegurando inicialmente una exclusividad fuera de mercado respecto a la parte superior del edificio antes de que la inferior saliera al mercado».

Problemas de las transacciones fuera de mercado

Sin embargo, la opción fuera de mercado no siempre está disponible. Por ejemplo, por razones legales, los acuerdos fuera de mercado son resultan incompatibles para cualquier vendedor que necesite la seguridad que ofrece una auditoría. Aquellos que necesiten probar a sus accionistas que se alcanzó el precio más alto posible solo tienen la posibilidad de la licitación. De lo contrario, el riesgo de responsabilidad sería demasiado alto.

En una situación parecida se encuentran los administradores concursales que han de obtener la mayor cantidad de fondos para sus acreedores. PATRIZIA posee dilatada experiencia en este campo, por lo que obtuvo la cartera de locales comerciales de Deikon (anteriormente Boetzelen Real Estate AG) tras su quiebra. Las 86 tiendas especializadas y supermercados, con un total de 133.000 metros cuadrados de zona alquilable, fueron  puestos a la venta en un proceso de licitación en dos fases en febrero de 2013. El propietario anterior había tenido dificultades durante la crisis financiera y se vio obligado a declararse en bancarrota en 2012. 

Aunque su valor era ampliamente conocido, la cartera tuvo que pasar por el proceso de licitación y, cinco meses después, PATRIZIA prevaleció y la compró para inversores institucionales estructurada como coinversión con un precio de 178 millones de euros. De haber sido una operación fuera de mercado, podría haberse cerrado en menos tiempo. 

Los beneficios de las operaciones fuera de mercado en cuanto a velocidad y eficacia quedan claros. Los prerrequisitos son una red local bien conectada, competencia para manejar rápidamente operaciones a menudo complejas, y la capacidad para disponer rápidamente de los recursos financieros para llevar a buen puerto la operación. Ya que estas transacciones no abundan ni están disponibles para todas las empresas inversoras, se trata de una baza ganadora en manos de quienes pertenecen al grupo de inversores inmobiliarios de élite.