Cruzar fronteras para encontrar nuevas oportunidades de negocio

01/12/2016

Tradicionalmente, los inversores institucionales se centraban principalmente en sus propios mercados inmobiliarios. Pero el panorama de inversión inmobiliaria actual es muy diferente: Ha dejado de ser local para volverse considerablemente más global. ¿Qué hay detrás de este cambio?

Tradicionalmente, los inversores institucionales se centraban principalmente en sus propios mercados inmobiliarios. El panorama de inversión inmobiliaria actual es muy diferente: Ha dejado de ser local para hacerse considerablemente más global. ¿Qué hay detrás de este cambio? 

Vivimos en un mundo de tasas bajas. Tanto las tasas de inflación como los tipos de interés son bajos. Los tipos de interés reales a largo plazo llevan décadas cayendo, y los tipos de interés reales (tras la inflación) se encuentran actualmente en negativo. El Banco Central Europeo estabilizó recientemente los tipos a largo y corto plazo mediante su política de comprar tanto bonos del sector público como deuda corporativa.. 

Estas medidas implican que los tipos de interés bajos han llegado para quedarse. Todo parece apuntar a que los bancos centrales de Reino unido y el resto de Europa van a tardar en subir los tipos de interés a corto plazo.

Bajo rendimiento en el panorama tradicional

El impacto de esta coyuntura de tipos bajos resulta de gran trascendencia para los inversores. La rentabilidad de los bonos del Gobierno alemán a diez años se encuentra cercana a cero, o incluso por debajo. Hace poco, el alemán se convirtió en el primer gobierno de la zona euro en emitir bonos que prometen a los inversores una rentabilidad inferior de lo que pagaron inicialmente. Algunas empresas alemanas hasta han emitido bonos corporativos con rentabilidad negativa. Los inversores están poniendo su dinero donde lo único que tienen garantizado si mantienen los bonos hasta su fecha de vencimiento son pérdidas. 

Estos cambios en el panorama obligan alos inversores institucionales, a replantearse sus estrategias de inversión. La deuda soberana europea, un clásico en la cartera tradicional de todo inversor institucional que se precie, no va a cubrir sus futuras obligaciones en materia de pensiones. La rentabilidad negativa hace que se sientan presionados por tipos de interés bajos. Un rendimiento más bajo de los bonos aumenta el coste de los compromisos de pensión. Para evitar cualquier déficit, se están empezando a buscar oportunidades de inversión alternativas que ofrezcan mayor rentabilidad. 

Los activos inmobiliarios ofrecen rentabilidad 

Si bien la renta variable es una opción, los activos inmobiliarios ofrecen una estrategia de inversión alternativa a largo plazo más estable, además de protección contra la inflación. Las cifras recientes muestran que los inversores institucionales se han dado cuenta de ello y están aumentando sus asignaciones a activos inmobiliarios. 

En Alemania, por ejemplo, los inversores institucionales están planeando aumentar su cupo de inversión en activos inmobiliarios y pasar del ocho al doce por ciento. Las cantidades resultantes son considerables. En 2013, por ejemplo, las aseguradoras primarias invirtieron el 3,7% de su asignación en activos inmobiliarios en Europa. Este porcentaje equivale a 47.000 millones de euros de un total de 1.240.000 millones.

Oportunidades de crecimiento en el sector inmobiliario europeo 

Los inversores institucionales alemanes y europeos no son los únicos que se han percatado de las oportunidades que ofrece invertir en activos inmobiliarios en Europa. 

Mercados que hasta hace poco gozaban de gran popularidad entre los inversores internacionales están empezando a resquebrajarse. Brasil y Rusia se encuentran sumidos en una recesión, mientras que China está experimentando una ralentización cíclica y estructural grave. Como alternativa, toda Europa ofrece un entorno económico mucho más atractivo, especialmente para el sector inmobiliario. 

Tradicionalmente, los inmuebles comerciales han suscitado el interés de inversores institucionales extranjeros. A día de hoy, el mercado de inversión residencial europeo se internacionaliza cada vez más.

«Además de los inversores de EEUU, los inversores institucionales de Canadá y Singapur están invirtiendo mucho en los mercados residenciales europeos».
Dr. Marcus Cieleback, autor del estudio y Jefe del Equipo de Investigación en PATRIZIA Immobilien AG

Las inversiones transfronterizas alcanzan máximos históricos 

Además de las importantes inversiones transfronterizas entre miembros de la zona euro y dentro de Europa en su conjunto, las inversiones también proceden de fuera de este territorio. 

Según el informe del mercado residencial europeo de PATRIZIA Insight European Residential Markets 2016/2017, los inversores de EEUU han invertido más de 6.000 millones de euros en activos residenciales en Europa en los dos últimos años. 

«Además de los inversores de EEUU, los inversores institucionales de Canadá y Singapur están invirtiendo mucho en los mercados residenciales europeos», destaca el Dr. Marcus Cieleback, autor del estudio y Jefe del Equipo de Investigación en PATRIZIA Immobilien AG. 

Dada la diversidad del mercado europeo, los inversores institucionales tienen más opciones entre las que elegir para la asignación de activos en el territorio. El universo de inversión residencial es mucho mayor y más diverso de lo que parece, ya que cuenta con una amplia gama de productos que incluye diferentes características y perfiles de riesgo. La diversidad no solo es aparente en países concretos, sino también en ciudades y regiones económicamente atractivas. 

Gestión inmobiliaria activa frente a comprar para mantener

El reto reside en identificar inversiones que procuren rendimientos estables pero que a la vez encajen con la estrategia de inversión de cada inversor. A medida que aumenta la oferta, las inversiones inmobiliarias a largo plazo se vuelven cada vez más complejas. Asimismo, cada vez más inversores optan por no gestionar sus inversiones por sí mismos (o no pueden hacerlo). La estrategia de inversión inmobiliaria tradicional de comprar para mantener ha perdido relevancia. Se precisa una gestión inmobiliaria activa, lo que requiere socios competentes.

Parece poco probable que los bancos centrales vayan a ajustar su política monetaria a corto plazo. Teniendo en cuenta que se espera que el capital que se invierte en Europa desde EEUU y Asia no disminuya, parece igual de improbable que se produzca un declive de las inversiones internacionales en el mercado inmobiliario residencial europeo. 

Puede que haya periodos de turbulencias a corto plazo, pero las inversiones residenciales europeas han demostrado ser resistentes frente a las crisis. La clave reside en identificar y gestionar activos atractivos a largo plazo.