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Tres factores para el éxito de las inversiones inmobiliarias

Tres expertos de PATRIZIA explican qué es más importante para una buena inversión inmobiliaria.

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El viejo refrán dice que las tres cosas más importantes en el sector inmobiliario son “la ubicación, la ubicación y la ubicación”. Naturalmente hay algo de cierto en eso, aunque a la hora de invertir, no todo suele ser tan sencillo. Hemos pedido a tres expertos de PATRIZIA que nos hablen de los componentes fundamentales de una inversión inmobiliaria.

1. Entender tus datos

Las decisiones acertadas se basan en estudios exhaustivos, pero, a pesar del gran volumen de datos disponible, para Marcus Cieleback, Responsable de Estudios de PATRIZIA, “Para sacar el máximo provecho de un estudio es necesario entender qué hay detrás de las cifras”. El modo en que interpretas tus datos en relación con tu estrategia es esencial.

Consideremos este ejemplo extraído del informe Insight de PATRIZIA sobre Mercados Residenciales Europeos: Naciones Unidas estima que la edad media de la población mundial ha pasado de 28,9 años en 1950 a 41,7 en 2015 y espera que aumente aún más en la próxima década, superando los 46 años en 2050. Siete de las diez poblaciones más envejecidas del mundo se encuentran en Europa. Si un inversor residencial detuviera su análisis en este punto, llegaría a la siguiente conclusión: tanto la población total como su estructura de envejecimiento son factores importantes para la demanda, por lo que es necesario tener en cuenta el impacto de ambos. Un descenso de la población más joven debilitaría la demanda de vivienda para estudiantes, mientras que un aumento de la población de edad avanzada estimularía la demanda de centros de día o residencias para mayores. No obstante, esta conclusión, por sí sola, induciría a error a los inversores. Centrarse simplemente en los centros de día o las residencias para mayores puede hacer que se pierdan oportunidades y se asuman mayores riesgos, dado que también hay que tener en cuenta la distribución espacial de la población.

Los inversores residenciales a largo plazo deben estudiar detenidamente la ubicación de los centros de día o las residencias para mayores, dado que, en muchas zonas rurales, la fuerte demanda que vemos actualmente desaparecerá en los próximos 25 años. Por esta razón, los riesgos vinculados a estos activos aumentarán con el paso del tiempo, mientras que su liquidez se reducirá, lo que puede llevar a una pérdida de valor. Las residencias para estudiantes, por otro lado, ofrecen generalmente interesantes oportunidades de inversión: el mayor atractivo de las zonas urbanas contribuye a la escasez de vivienda en dicha zona, lo que deriva en que la solución para muchos de ellos sea buscar residencias para estudiantes. En consecuencia, dependiendo de la situación del mercado de la vivienda libre para alquiler, las residencias  para estudiantes podrían ser un nicho rentable en los próximos 15-20 años.

2. Identificar el inmueble perfecto

La ubicación es naturalmente un factor esencial. “Las inversiones, especialmente en vivienda residencial, solo son rentables en lugares donde hay residentes y donde éstos permanecen a largo plazo – es decir, en los centros urbanos que crecen”, explica Christoph Langmack, Responsable de Adquisiciones Residenciales de PATRIZIA. “Es importante mirar con atención, ya que las ciudades no crecen de forma homogénea – hay zonas que evolucionan mejor que otras”.

“Las inversiones, especialmente en vivienda residencial, solo son rentables en lugares donde hay residentes y donde éstos permanecen a largo plazo.”

Christoph Langmack, Responsable de Adquisiciones Residenciales de PATRIZIA

La ubicación tampoco es independiente. Está asociada a otros factores como la calidad y la estructura. Para Christoph Langmack, los inversores se deben hacer las preguntas siguientes: “¿Se corresponde la calidad del edificio – o de la cartera, como en el caso de la reciente adquisición de una cartera de activos residenciales formada por más de 800 pisos – con su ubicación? ¿Tienen los pisos el tamaño que se demanda en esta zona? ¿Ofrece el edificio las instalaciones que se demandan en la zona?”

Finalmente, es imprescindible realizar un estudio exhaustivo del inmueble. “¿Cuál es el parque de viviendas, qué medidas son necesarias para mantenerlo? ¿Existen problemas relacionados con la tributación – especialmente en operaciones con grandes carteras? ¿Existen problemas legales? Estos son datos que no suelen revelarse haciendo un estudio superficial”.

3. Haz que crezca tu inversión

Gestionar tu activo con inteligencia añade un importante valor a tu inversión. Erik Beets, Responsable de Gestión de Activos del Grupo PATRIZIA, señala que es imprescindible poseer conocimientos especializados a nivel local. “Nuestros profesionales [locales] conocen los mercados, las leyes y normativas y los socios comerciales, y entienden cómo evoluciona el mercado”, afirma Beets. “Tienes que ser flexible y proactivo para reaccionar ante las circunstancias del mercado o los problemas con lo que te encuentras, pero también para asegurarte de que sabes sacar el máximo provecho de tu inversión”.

Esto puede suponer buscar formas de mejorar la rentabilidad de la inversión, por ejemplo, dividiendo la venta de los derechos de propiedad de pisos individuales, o comprando y vendiendo determinadas partes de la cartera. La calidad del activo puede mejorarse a través de proyectos de sostenibilidad ,logrando mejores calificaciones energéticas, por ejemplo. Incorporar las innovaciones más recientes también da sus frutos. La digitalización y el big data en particular ofrecen nuevas y fascinantes maneras de optimizar la gestión de los activos. Tal y como señala Beets, “La capacidad de aprender de los datos es totalmente revolucionaria”.

 

Photo: Getty

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