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Tres factores de éxito para la inversión inmobiliaria a nivel paneuropeo

Alexis Gisselbrecht, Gestor de Fondos Senior de PATRIZIA, nos explica qué precauciones hay que tomar en la inversión inmobiliaria a nivel paneuropeo.

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La realización de inversiones a nivel paneuropeo ofrece la posibilidad de aumentar la diversificación de la cartera y acceder a atractivas oportunidades de rentabilidad ajustada al riesgo en diferentes sectores y mercados – y no solo en grandes áreas metropolitanas como Londres o París. En muchos mercados y submercados europeos pueden encontrarse oportunidades atractivas para invertir, siempre y cuando los gestores de los fondos entiendan perfectamente la dinámica local y puedan evaluar con exactitud los indicadores locales y los principales factores que impulsan la rentabilidad. “Invertimos en países y ciudades de Europa en los que tenemos presencia local y un conocimiento detallado de las condiciones del mercado local”, afirma Alexis Gisselbrecht, Gestor de Fondos Senior at PATRIZIA.

1. Centrar la atención en las regiones en crecimiento

Las regiones europeas presentan dinámicas de crecimiento dispares. Mientras algunas no pueden mantener su atractivo y sufren una despoblación motivada por los malos resultados económicos, otras regiones – a menudo grandes áreas metropolitanas – son testigos de un fuerte desarrollo económico y de la creación de empleo, expandiéndose también demográficamente en el marco de un proceso constante de urbanización. Es importante identificar y centrarse en las regiones más dinámicas de Europa, puesto que presentan las condiciones más favorables para la inversión inmobiliaria, mitigando el riesgo de que la rentabilidad sea menor de la esperada y ofreciendo el potencial de mejorar la previsión de resultados. “Centramos nuestras actividades de inversión en regiones con los mejores indicadores económicos y geográficos, que se caracterizan por tener un crecimiento económico y poblacional sostenido, una infraestructura de transportes bien desarrollada y un buen acceso a la tecnología”, explica Alexis Gisselbrecht, añadiendo que “a la hora de invertir, elegimos a los ‘ganadores’ de nuestra clasificación de ubicaciones”.

2. Analizar los mercados inmobiliarios locales

El análisis de los diferentes mercados y submercados se realiza siguiendo un doble planteamiento: un análisis descendente (“top down”) de la región, liderado por PATRIZIA Research, combinado con el profundo conocimiento que los equipos de PATRIZIA tienen de las condiciones de los mercados locales – el elemento “bottom-up”. 

Por ejemplo, ¿cómo identifica la compañía las oportunidades de inversión proporcionando los perfiles más atractivos de rentabilidad ajustada al riesgo en el mercado residencial? En colaboración con PATRIZIA Research, los gestores de fondos identifican ciudades europeas que combinan una evolución demográfica positiva con una manifiesta falta de oferta y una demanda de inversión inmobiliaria a largo plazo. Las condiciones locales se analizan minuciosamente. Un papel fundamental lo desempeña el análisis de factores como el crecimiento y la composición de la población, la evolución del poder adquisitivo y los indicadores principales del mercado local.

Un factor clave para tomar con éxito decisiones informadas en materia de inversión es tener un perfecto conocimiento del comportamiento del mercado local durante todo el ciclo inmobiliario y prever los posibles escenarios negativos que puedan producirse en caso de que el mercado se deteriore de forma inesperada. Por ejemplo, los datos de los últimos diez a quince años mostrarán si hay suficiente liquidez en el mercado durante la totalidad del ciclo inmobiliario, y especialmente en periodos de crisis económica, cuando los volúmenes de inversión inmobiliaria desciendan y determinadas ubicaciones sean castigadas de manera desproporcionada. Alexis Gisselbrecht afirma que “Asegurarse de que el mercado tenga la liquidez adecuada es fundamental antes de tomar una decisión de inversión”. La investigación es de nuevo esencial en este análisis. Los resultados los actuales análisis están publicados en el informe “PATRIZIA Insight – European Commercial Property Markets”.

3. Diversificación y rentabilidad

En cada sector – ya sea retail, oficinas o residencial, dependiendo del perfil de riesgo/rentabilidad que se busque, pueden encontrarse atractivas oportunidades en diferentes mercados. Invertir en un producto a nivel paneuropeo proporciona un grado de diversificación natural al acceder a países caracterizados por diferentes dinámicas económicas, demográficas y políticas. Aunque existe una correlación relativamente importante entre las diferentes economías europeas en general, cada una de ellas tiene sus propios motores de crecimiento. Las inversiones a nivel paneuropeo permiten acceder a estos motores, evitando al mismo tiempo la sobreexposición a un solo país y a los riesgos intrínsecos de su idiosincrasia como, por ejemplo, los de tipo político. Invertir a nivel paneuropeo también permite a los gestores comparar la rentabilidad disponible en cada mercado para una estrategia específica y centrarse en los mercados que presenten el equilibrio más atractivo entre riesgos asociados y rentabilidad disponible en cualquier punto del ciclo.

“Para determinar la estrategia de inversión de nuestro nuevo fondo de valor añadido, PEP V, hemos llevado a cabo un análisis detallado de los indicadores fundamentales de cada sector en nuestros mercados principales. Además, hemos identificado las estrategias específicas de inversión que, en nuestra opinión, ofrecen actualmente las rentabilidades ajustadas al riesgo más atractivas para las inversiones de valor añadido y en las que estamos centrando nuestras actividades de captación”, explica Alexis Gisselbrecht.

Entonces, ¿qué tipo de rentabilidades anuales puede esperar conseguir un inversor de sus inversiones a nivel paneuropeo en el sector de oficinas, por ejemplo? La rentabilidad total disponible varía en cada mercado, pero para los productos “core”, suele ser de entre un 5% y un 6%, mientras que las estrategias oportunistas y de valor añadido normalmente prevén generar rentabilidades totales de entre un 15% y un 20%. Como señala Alexis Gisselbrecht, “Al final, todo dependerá de la propensión al riesgo que tengan los inversores”.

 

Fotos: Getty 

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