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Sostenibilidad en el sector inmobiliario: invertir con responsabilidad es rentable

Los inversores están cada vez más interesados en los inmuebles sostenibles, ya que invertir en este tipo de propiedades puede reducir el riesgo operativo de una cartera. Esta tendencia obedece a la creciente demanda de edificios que ahorren recursos, tengan un impacto neutro sobre el medio ambiente y hagan posible trabajar y vivir de manera saludable. La tecnología digital y la interconexión se perfilan como los motores de la innovación en este campo.

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El sector inmobiliario ha tomado nota de las tendencias actuales y está cambiando de rumbo 

La lucha por conseguir comida, agua y espacios para vivir, los desastres naturales como antesala de un drástico cambio climático y las avalanchas de refugiados sin precedentes han despertado la conciencia de la población: actuar de manera más sostenible por el bien de nuestro futuro ya forma parte de nuestro día a día. Pero desde hace tiempo, el concepto de sostenibilidad está más ligado a un imperativo moral o ideológico. La actividad en este ámbito ha sido a menudo objeto de burlas, y las inversiones se han valorado principalmente desde la perspectiva del coste.

El sector inmobiliario también tuvo dificultades en su día para conciliar sus objetivos económicos con su responsabilidad frente al medio ambiente y a la sociedad. Pero la mentalidad ha cambiado, no solo empujada por los requisitos legales sino también por las expectativas de los grupos de interés que han surgido en todo el mundo – no solo entre inversores sino también entre accionistas, arrendatarios y clientes. En Europa en particular, los inversores inmobiliarios cada vez tienen más en cuenta criterios éticos, ecológicos y sociales al tomar sus decisiones de inversión.

Los edificios ecológicos ofrecen un potencial sustancialmente mayor para los inversores

Cuando los inversores siguen lo que se conoce como Prácticas de Inversión ESG (Medioambientales, Sociales y de Gobernanza Empresarial) en lo que respecta a sus expectativas de rentabilidad de medio a largo plazo, lo hacen motivados no tanto por un sentimiento de altruismo como por razones puramente empresariales. Un inmueble ecológico puede ofrecer también un potencial de desarrollo en el marco de una estrategia de valor añadido. En ocasiones, los promotores de proyectos se ven obligados a intensificar su actividad en este ámbito debido a la filosofía de sus inversores. Con independencia de qué sea lo que les motive, estas inversiones son beneficiosas para todos en última instancia.

En su libro blanco de la Sostenibilidad, editado en 2017, los autores de LaSalle Investment Management concluyeron que quienes invierten en inmuebles ecológicos están incluso dispuestos a aceptar una rentabilidad de hasta 0,65 puntos porcentuales menos a cambio de mayor seguridad. A menudo eluden el coste de modernización y reposicionamiento porque los edificios ya están construidos y acabados de acuerdo con los estándares más recientes o porque las obras de construcción han sido parcialmente subvencionadas por el Estado para cumplir la normativa de protección del medio ambiente. También llegaron a la conclusión de que la demanda de edificios ecológicos reduce no solo su comerciabilidad sino además el riesgo del mercado y, por tanto, la desocupación. Por último, los posibles inquilinos de estos edificios tienden a ser más solventes. En última instancia, los inmuebles que funcionan de manera sostenible generan mejores resultados a largo plazo tanto a nivel de activos como a nivel de cartera.

“Todo aquel que quiera seguir teniendo éxito en el mercado desarrollando su actividad en el futuro debe actuar hoy de manera responsable – frente a la sociedad, el medio ambiente, los empleados y los clientes”.

Marcelo Cajias, Director Adjunto de Sostenibilidad, PATRIZIA Immobilien AG

Por tanto, los vendedores ya no tratan la sostenibilidad como una simple tapadera o reclamo publicitario; han hecho de ella un componente funcional de la cultura empresarial. “Todo aquel que quiera seguir teniendo éxito en el mercado desarrollando su actividad en el futuro debe actuar hoy de manera responsable – frente a la sociedad, el medio ambiente, los empleados y los clientes”, afirma Marcelo Cajias, Director Adjunto de Sostenibilidad de PATRIZIA Immobilien AG. “Nuestro compromiso con la sostenibilidad contribuye a nuestra capacidad de seguir operando a largo plazo”.

Desarrollar una actividad empresarial de forma sostenible tiene una repercusión sobre los mercados, los arrendatarios y los empleados

Las empresas que operan de forma sostenible pueden tener multitud de públicos. Uno de ellos es el mercado, que, en el sector inmobiliario, significa tanto los inversores como los arrendatarios de bienes inmuebles. Como se ha señalado anteriormente, cada vez más, los inversores tienen en cuenta las características de sostenibilidad de un edificio al tomar sus decisiones de inversión. En consecuencia, ya sea por sí mismos o como representantes de sus clientes financieros, esperan que los promotores de proyectos les informen proactivamente sobre los progresos realizados en cuanto a la fijación y el cumplimento de objetivos de sostenibilidad y protección del medio ambiente.

Lo mismo se aplica también a los métodos eficientes en relación con los recursos y que son técnicamente viables a lo largo del ciclo de vida de un edificio. La biónica – la traslación de los fenómenos naturales a la tecnología – está cobrando una importancia cada vez mayor. El término ‘biomimética’ se está consolidando a nivel internacional. Los inquilinos de un inmueble están principalmente interesados en la solidez de las estructuras y en los materiales y en el entorno y la eficiencia del edificio. Así lo demuestra la popularidad de sistemas reconocidos de certificación como DGNB, LEED y BREEAM.

Otro importante público que pueden tener las empresas que operan de forma sostenible son los usuarios de edificios que, además de los requisitos reglamentarios en materia de seguridad e higiene en el trabajo, buscan planteamientos modernos de organización del trabajo que se adapten a sus necesidades.

La sostenibilidad requiere unas definiciones estandarizadas y unos valores objetivo explícitos

En el sector inmobiliario, los vendedores y los inversores siguen sin tener unos valores objetivo explícitos en materia de sostenibilidad ni una definición clara de lo que constituye una inversión sostenible. Aunque es cierto que la certificación de edificios permite evaluar los inmuebles hasta cierto punto, las normas uniformes para evaluar los inmuebles ecológicos siguen estando en una fase temprana de desarrollo. Hasta que estén disponibles, iniciativas como Deneff en Alemania, el Código Europeo de Transparencia y las normativas a nivel nacional e internacional en particular proporcionan las herramientas y los objetivos para proteger el medio ambiente y ahorrar energía.

Aunque la sostenibilidad sea el tema de moda en el sector inmobiliario, no se trata totalmente de una opción. En Alemania, por ejemplo, la sostenibilidad es exigida por un sistema de vigilancia que se apoya en una normativa. Leyes y normativas como la Normativa sobre Ahorro de Energía, la Ley sobre Fuentes de Energías Renovables y la Ley sobre Fuentes de Energías Renovables para la Calefacción establecen unas directrices de obligado cumplimiento. En el Acuerdo sobre el Cambio Climático de París, los estados de la UE también acordaron a finales de 2015 reducir las emisiones de CO2 en un 80% antes de 2050 respecto de sus niveles de 1990, y en el caso de Alemania, en un 90%.

Este ambicioso objetivo supone importantes retos para el sector de la construcción, que representa un tercio de las emisiones de CO2 de Alemania. Solamente antes de 2030, los gases de efecto invernadero generados por los edificios se deberán reducir de los actuales 119 millones de toneladas a no más de 72 millones de toneladas. En teoría, en 2050, cada edificio tendrá autorización para emitir únicamente 14 kilogramos de CO2 y consumir solo 100 kilovatios/hora de energía final por metro cuadrado y año, una tarea colosal teniendo en cuenta las cifras actuales (94 kg/196 kWh).

La digitalización como motor de innovación para el sector inmobiliario

Además de unos sistemas eficientes de refrigeración, calefacción/aire acondicionado e iluminación en edificios, el mayor potencial de sostenibilidad reside en conectar estos sistemas de manera inteligente. Por ejemplo, la temperatura y la calidad del aire pueden ajustarse a la ocupación actual de una habitación. La interconexión digital también forma parte del futuro del sector inmobiliario. Las tecnologías inmobiliarias inteligentes pueden reducir los costes de administración, con la ventaja añadida de ser también más sostenibles.

La eficiencia energética es el factor clave. Ya se puede optimizar a pequeña escala recabando digitalmente datos de consumo (‘medición inteligente’) y a mayor escala mediante ascensores controlados por sensores y sistemas de iluminación y calefacción (el ‘hogar inteligente’) que incluso pueden emitir automáticamente sus propias advertencias sobre posibles interrupciones. Los electrodomésticos conectados a Internet se intercambian constantemente datos entre sí (el Internet de las Cosas). Los expertos estiman que la interconexión digital reducirá el consumo de energía de los edificios en aproximadamente un 10%.

inmuebles sostenibles

Y si seguimos en esta dirección, llegaremos a los ‘edificios inteligentes’ que conectan a los usuarios con sus viviendas y que pueden, por ejemplo, interconectarse con datos de otras fuentes que pronostiquen, entre otras cosas, la ocupación de un edificio.

PATRIZIA ha equipado su edificio de oficinas de Augsburgo con termostatos de calefacción inteligentes y con capacidad de autoaprendizaje que pueden reducir hasta en un 30% el consumo de energía detectando cuándo el usuario de un despacho comienza y finaliza su jornada laboral y ajustando la temperatura de la calefacción en consecuencia. Fomentar la creación de estos entornos laborales y domésticos responsables y orientados hacia el futuro requerirá que los inversores no vean los actuales retos como una amenaza, sino como una oportunidad real de introducir la innovación en el sector inmobiliario.

Sustituir los métodos de construcción actuales pensando en la sostenibilidad

“Incluso hace diez años, seguíamos centrándonos casi exclusivamente en los métodos de construcción”, afirma Marcelo Cajias. “Hoy también prestamos atención a la salud y productividad de los empleados y elegimos inmuebles que cumplan las expectativas de nuestros clientes”. Un ejemplo es la Torre Astro Tower en Bruselas, que PATRIZIA adquirió para un consorcio coreano en 2016. Su anterior propietario reformó ampliamente las capacidades energéticas del inmueble, quedando clasificado como un edificio pasivo en la categoría de eficiencia energética más alta.

En otoño de 2017, otro inmueble de PATRIZIA, el Itämerenkatu 5 de Helsinki, recibió la certificación LEED en reconocimiento a su construcción, diseño y funcionamiento sostenibles. Por su parte, PATRIZIA llevó recientemente las fuentes de energías renovables a toda su cartera de activos inmobiliarios en Alemania. Además de ahorrar a los inquilinos cerca de un millón de euros al año en costes de energía, se espera que este cambio evite anualmente cerca de 26.000 toneladas de emisiones de CO2 dañinas para el medio ambiente.

 

Fotos: Getty, Fotolia

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