We use cookies to adapt this website to your needs as well as to improve our services. The further use of the website is understood as consent to our regulations on cookies.

More OK

Soluciones a medida en lugar de productos en serie para los inversores institucionales

La demanda de bienes inmuebles está creciendo de forma drástica en Europa, especialmente gracias a los grandes flujos de fondos procedentes de Asia. No obstante, las necesidades de los grandes inversores internacionales varían ampliamente – y, por tanto, la experiencia local y las soluciones a medida son esenciales para cumplir sus expectativas.

Continuamos en una etapa de bajos tipos de interés. Los bonos con rentabilidades atractivas que existían antes de la crisis son cada vez más escasos, incluso en las carteras de fondos de pensiones a largo plazo. Los bonos conservadores ya no proporcionan a los inversores una rentabilidad suficiente como para cumplir sus objetivos predefinidos de beneficios. La pregunta es qué hacer con la liquidez generada y el flujo de fondos, cuando incluso los activos de alto riesgo – los bonos del estado griego, por ejemplo – siguen estancados. Lo que es peor, este escenario de disminución de la rentabilidad no tiene visos de cambiar en un futuro próximo. Los principales bancos centrales bien han elevado los tipos de interés a corto plazo con cautela o bien no lo han hecho en absoluto, dado que los actuales niveles de inflación y las previsiones al respecto todavía se encuentran dentro de la horquilla que agrada a la política monetaria. Como resultado, las condiciones de financiación probablemente seguirán siendo favorables durante un tiempo, pese a todas las afirmaciones sobre un inminente cambio de tendencia en los tipos de interés. No es de extrañar, por tanto, que los inversores institucionales a nivel mundial estén tratando de ampliar sus carteras de activos inmobiliarios.

Si estos grupos de inversores llegan a poner en práctica sus planes, el mercado notará los efectos. De acuerdo con un estudio elaborado para PATRIZIA, en el sector inmobiliario existe una significativa falta de inversión por parte de los inversores institucionales: solo un 7,2% de su capital total está invertido en este sector. No obstante, el estudio señala que los inversores institucionales tienen previsto elevar esta cifra hasta una media del 9,1%.

El mercado inmobiliario europeo atrae enormes cantidades de capital

Al mismo tiempo, los inversores institucionales desean diversificar sus carteras a nivel internacional. Los fondos asiáticos, en particular, están canalizando más capital hacia Europa. No en vano, desde el punto de vista de estos inversores, los bienes inmuebles situados en la Unión Europea son relativamente económicos. Los tipos de cambio del euro y la libra esterlina son favorables y las rentabilidades de los alquileres industriales son atractivas, ello sin tener en cuenta que la región ofrece estabilidad política a largo plazo. En consecuencia, cerca de 80.000 millones de euros de capital para inversiones fluyeron al mercado inmobiliario europeo en 2016 – casi el doble de la cifra del año anterior. Aun así, los objetivos de los grandes grupos de inversores varían ampliamente.

Una compañía de seguros de Taiwán tiene unos objetivos de inversión que son totalmente diferentes de los de un fondo de Oriente Medio garantizado por el estado o un fondo de pensiones estadounidense.

Dr. Konrad Finkenzeller, Responsable de Clientes Institucionales Internacionales de PATRIZIA

Las empresas estadounidenses suelen esperar un diferencial para sus inversiones extranjeras cuyo tamaño varía en función de la clase de activo. En el mercado europeo, este objetivo de rendimiento sólo puede ser cumplido por los bienes inmuebles clasificados en las categorías de Valor Añadido y Oportunista.

Los fondos asiáticos prefieren el segmento core 

Estos segmentos serían demasiado arriesgados para Fubon Life. A principios del verano de 2015, PATRIZIA adquirió el inmueble que aloja el famoso museo de cera Madame Tussauds de Londres – en funcionamiento desde hace más de 130 años – para la compañía aseguradora taiwanesa.

El complejo inmobiliario costó el equivalente a unos 466 millones de euros y está actualmente arrendado a dicha aseguradora con arreglo a un contrato de larga duración. Los contactos utilizados a nivel local fueron cruciales para cerrar la operación. El museo es, de hecho, una de las atracciones turísticas más conocidas del centro de Londres. “Al poner en práctica su estrategia global de inversión, los grandes inversores institucionales se apoyan cada vez más en socios estratégicos. Con nuestra red de equipos de expertos en los diferentes mercados inmobiliarios europeos, podemos ofrecer soluciones a dichos inversores a partir de una única fuente”, afirma Wolfgang Egger, CEO de PATRIZIA. Generalmente, los inversores asiáticos aplican esta estrategia en el segmento core. Su atención se suele centrar en edificios conocidos que perfilan la silueta de una ciudad y, en la medida de lo posible, que hayan sido arrendados a largo plazo a un arrendatario principal. Este es el caso de edificios emblemáticos como la Torre Astro de Bruselas y la Torre Commerzbank en Frankfurt am Main. PATRIZIA adquirió ambos inmuebles para inversores coreanos el pasado año. Si los inversores institucionales de Corea del Sur están especialmente interesados en el mercado europeo, se debe en gran medida a los tipos de cambio, dado que el won coreano se ha revalorizado enormemente frente al euro desde la crisis económica: mientras que un euro valía hasta 2.000 wons en primavera de 2009, actualmente se cambia a solo 1.300.

Los inversores coreanos valoran edificios emblemáticos

Una ubicación privilegiada y un arrendamiento en condiciones excelentes convierten a la recién reformada Torre Astro Tower una inversión core excepcional. La torre de oficinas de 33 plantas está situada en el distrito financiero central de la metrópolis de la UE y está alquilada en su totalidad al Ministerio de Empleo belga desde octubre de 2016. El contrato de arrendamiento, suscrito por un periodo de 26 años, vinculado a un índice de referencia y sin opción de resolución anticipada, confiere a la operación el tipo de rentabilidad que buscan los inversores conservadores. La situación de la Torre Commerzbank es similar.

Para Konrad Finkenzeller, “Los clientes de Asia valoran que poseamos conocimientos especializados acerca de sus necesidades de inversión inmobiliaria y que gestionemos sus inversiones de manera totalmente integrada”. PATRIZIA adquirió el rascacielos – construido en 1997 por el reconocido arquitecto Sir Norman Foster – para el Grupo Samsung en el marco de una única operación. Con 259 metros (o 300 metros incluyendo la antena), el edificio más alto de Alemania es un emblema de la metrópolis bancaria. Con aproximadamente 120.000 metros cuadrados de superficie, la torre de oficinas, arrendada a largo plazo a Commerzbank, ganó el Premio al Mejor Edificio Ecológico de la Ciudad de Frankfurt en 2009 por su diseño innovador y sostenible.

El objetivo en Oriente Medio es la rentabilidad y en Europa, la seguridad

La sostenibilidad es otro criterio importante para los inversores institucionales de todo el mundo, incluyendo los de algunos estados petroleros de Oriente Medio. Por ejemplo, en el caso los Emiratos Árabes Unidos, Abu Dabi lleva construyendo su complejo ecológico en la ciudad de Masdar desde 2008. Sin embargo, en sus inversiones inmobiliarias europeas, la Autoridad Pública de Inversiones de Abu Dabi – como los fondos estatales de Catar y Kuwait – suele buscar inmuebles que proporcionen una rentabilidad más elevada. Así, estos inversores, que gozan de un extraordinario nivel de capitalización, están interesados principalmente en productos de inversión de Oportunistas y de Valor Añadido y, en ocasiones, también en productos Core-Plus, pero las estrategias puramente Core no resultan de interés para estos fondos estatales de Oriente Medio. Los inversores institucionales europeos, por el contrario, prefieren productos seguros y conservadores y muestran mucho menos interés en las estrategias oportunistas, contemplando aplicar estas últimas únicamente si se dan situaciones extraordinarias en el mercado. En sus mercados nacionales, los inversores alemanes, franceses, españoles y escandinavos necesitan menos asesoramiento en este sentido, puesto que están bien conectados y han cosechado también cuantiosas ganancias durante los últimos años. No obstante, en el caso de las operaciones transfronterizas – que representan casi la mitad de todas las inversiones inmobiliarias realizadas en Europa en 2015 – el panorama es diferente. Aquí, los asesores de inversiones locales tienen muchos mejores contactos y mucha más experiencia.

En Europa, los mercados inmobiliarios están en auge, lo que atrae cada vez más capital de otros continentes. Al mismo tiempo, los inversores institucionales a nivel mundial desean diversificar sus carteras. Sin embargo, sus horizontes de inversión y su propensión al riesgo se traducen en unos rangos de expectativas totalmente diferentes en lo que respecta a una inversión inmobiliaria. Los asesores que tienen buenas conexiones y amplia experiencia a nivel local pueden personalizar mejor las soluciones, ya se trate de productos Core, Core-Plus, de Valor Añadido u Oportunistas.

Photo: Fotolia

comparte este artículo