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¿Se está desacelerando el mercado inmobiliario?

La pregunta que siempre hacen a José Pellicer dondequiera que va es, “¿Dónde nos encontramos exactamente en el ciclo inmobiliario?” Como Responsable de Estudios de PATRIZIA, José tiene una rápida respuesta.

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“Nos encontramos al final del ciclo económico”, comenta. “Los tipos de interés son históricamente bajos, por lo que también estamos claramente en la mitad del ciclo inmobiliario con un crecimiento continuado de la economía”.

José Pellicer es perfectamente consciente de que existe una división de opiniones en cuanto a cómo evolucionará el ciclo inmobiliario. Algunos expertos prevén que los bajos tipos de interés, el elevado precio de los bienes inmuebles y las bajas rentabilidades continuarán durante un tiempo. Esto significa que pueden pasar años antes de que los precios acaben tocando techo en la mayoría de las grandes ciudades alemanas, aunque con tasas de crecimiento cada vez más bajas. Los ciclos inmobiliarios, señala, a menudo pueden durar mucho más de lo que se espera.

Por el contrario, una fuerte desaceleración económica puede indicar que el fin de un ciclo inmobiliario se aproxima más rápidamente de lo previsto. Institutos de previsión, como la Federación de Industrias Alemanas, esperan que la economía de Alemania crezca un 1,5% o menos en 2019. Algunos economistas temen una posible recesión.

Riesgos para el mercado inmobiliario

Los precios y alquileres de la vivienda han aumentado significativamente en el ciclo actual, que se inició en 2009 en Alemania. El crecimiento de la población y del empleo está impulsando la demanda en muchas ciudades. Una crisis económica importante podría frenar el alza de precios de los bienes inmuebles con efecto inmediato en sus rentabilidades.

Los riesgos desde un punto de vista político también siguen siendo impredecibles – con Italia y Turquía asomándose potencialmente a una recesión, por ejemplo, y el Brexit generando más incertidumbre política y económica. Adicionalmente, el aumento del proteccionismo, unido a los conflictos comerciales, podría ralentizar significativamente el desarrollo del mercado inmobiliario.

Previsible aumento de los tipos de interés

Los tipos de interés crecerán en Europa. Cuando esto suceda, los mercados inmobiliarios se verán afectados. Unos tipos de interés más altos encarecerían la financiación y restaurarían parte del atractivo de otras opciones de inversión, alejando potencialmente del mercado inmobiliario a algunos inversores institucionales.

Sin embargo, según José Pellicer, los datos recabados a través de estudios de mercado a lo largo de los últimos 15 años proporcionan información del grado en que se reducirá el volumen de inversión en algunas regiones y de qué lugares resultarán especialmente castigados.

El BCE tiene previsto mantener los tipos – que se sitúa en un mínimo histórico del 0.0% desde marzo de 2016 – al menos hasta el verano de 2019. La situación en Estados Unidos es diferente: a finales de 2018, los tipos de referencia oscilaban entre el 2,25% y el 2,5%. Según el presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, es razonable que se apliquen subidas adicionales de los tipos de interés debido a la fortaleza continuada de la economía.

Atractivas oportunidades de inversión

Incluso después de que cambien los tipos de interés, los mercados inmobiliarios europeos seguirán presentando un amplio potencial de crecimiento, especialmente porque su diferenciación sectorial y regional, cada vez más acentuada, proporciona mucha seguridad a los inversores.

 “Europa todavía ofrece numerosas y atractivas oportunidades de inversión”.

José Pellicer, Responsable de Estudios, PATRIZIA Immobilien AG

Charles Tarrière, director de PATRIZIA TransEuropean Fund, recomienda que los inversores se preparen con tiempo para la subida de los tipos de interés. “Es de vital importancia que diversifiquen sus inversiones en toda Europa y permanezcan atentos a la liquidez del mercado. También deben prestar atención a aspectos básicos de los bienes inmuebles tales como la ubicación y las opciones de uso de terrenos y edificios a largo plazo”.

El sector logístico español, por ejemplo, ofrece un potencial de crecimiento por encima de la media. En noviembre de 2018, PATRIZIA adquirió un inmueble logístico de la Clase A totalmente arrendado en Madrid para su cartera de fondos de valor añadido TEP VII. PATRIZIA gestiona actualmente cuatro inmuebles logísticos en Madrid y Barcelona, con más de 200.000 metros cuadrados de superficie útil.

 

Photo: Westend 61

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