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¿Qué atrae a los inversores internacionales a Alemania?

Jochen Reith, Consejero Delegado de PATRIZIA Institutional Clients & Advisory GmbH, nos concede una entrevista para hablarnos de los atractivos que ofrece Alemania para las inversiones inmobiliarias.

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Alemania es en la actualidad un lugar extraordinario para la inversión inmobiliaria, y su popularidad está creciendo cada vez más, especialmente entre los inversores internacionales. ¿Cuál es el motivo?
Alemania es un país puntero desde hace tiempo. Su economía marcha bien y el país es considerado hoy el motor económico de Europa, no solo subjetivamente sino también desde el punto de vista político, ya que el gobierno alemán es un firme defensor de la idea de Europa y también porque las cifras económicas cuadran. Otros países europeos y del mundo están experimentando tendencias similares, pero el panorama en Alemania es especialmente prometedor. Un sistema político estable en Europa, un buen rendimiento del mercado laboral, una economía con amplias bases y en crecimiento, y un importante volumen de exportaciones: todos ellos son factores de estabilidad desde los últimos diez a quince años. Si miramos a Alemania, vemos los indicadores adecuados y, en términos internacionales, las rentabilidades siguen siendo muy aceptables. Este es el motivo por el que se sigue considerando a Alemania un refugio seguro.

¿Qué características especiales tiene el mercado inmobiliario alemán?
Teniendo en cuenta el entorno que acabo de describir, resulta interesante que los bienes inmuebles no sean mucho más caros aquí que en otros mercados. El euro desempeña también un papel clave. Naturalmente, los europeos tienden a juzgar al euro con algo más de dureza que los mercados internacionales, aunque se trate de una de las principales monedas del mundo. Si un inversor extranjero piensa en diversificación, tiene que incluir al euro en sus cálculos; y si se fija entonces en la eurozona, Alemania se encuentra muy por delante de los demás países.

“Incluso las ciudades de tamaño medio están muy centralizadas, son atractivas y tienen un mercado inmobiliario que funciona”.

Jochen Reith, Consejero Delegado de PATRIZIA Institutional Clients & Advisory GmbH

Además, Alemania es un mercado con una gran liquidez debido a su tamaño. Aquí hay muchas zonas metropolitanas con grandes edificios y donde se pueden hacer importantes inversiones.
Otro rasgo que nos caracteriza es nuestra alta descentralización. En Francia, París es prácticamente el único centro de inversión. Algo similar ocurre con Londres en el Reino Unido o Madrid y Barcelona en España. Es muy típico que casi todos los mercados inmobiliarios, quitando el estadounidense debido a su tamaño, estén extremadamente centralizados. Pero Alemania es diferente. A menudo hablamos de las cinco o las siete principales ciudades – solo aquí ya tenemos un mayor número de atractivos mercados. Y esta descentralización va aún más allá: Baden-Württemberg, donde los líderes del mercado global parecen estar en medio de la nada, es un buen ejemplo. Incluso estas ciudades de tamaño medio están muy centralizadas, son atractivas y tienen un mercado inmobiliario que funciona. Esto sirve de gancho perfecto para atraer a los inversores que trabajan con Alemania. Aunque para los inversores que están buscando ‘la’ ciudad en la que invierte ‘todo el mundo’, resulta difícil de entender.

¿Qué tipo de inversores atrae el mercado inmobiliario alemán?
Como es lógico, una parte importante de los inversores que conforman nuestra cartera procede de Alemania. En otros países sucede lo mismo, pero nosotros tenemos también muchos inversores de Australia, Asia, Oriente Medio, otros países europeos y Estados Unidos. 

¿Para qué tipo de estrategias es especialmente adecuado el mercado inmobiliario alemán?
Como en cualquier otro país, quienes invierten en Alemania quieren conseguir naturalmente la rentabilidad prevista y evitar riesgos. Muchos inversores están intensificando su actividad en Europa por motivos monetarios y son altamente reacios al riesgo. Otros inversores piensan que si lanzándose a la piscina pueden obtener rentabilidades de dos dígitos, les merece la pena asumir el riesgo.

No obstante, observamos que los inversores que trabajan con el socio adecuado están dispuestos a aceptar un volumen de riesgo adicional. Fijémonos, por ejemplo, en los inmuebles residenciales. Hace tres o cuatro años, nadie habría permitido a un promotor entregar un proyecto residencial de obra nueva sin arrendatarios. Ahora, con tal de asegurarte una rentabilidad, como inversor, puedes aceptar hacerte cargo tú mismo del alquilar del inmueble si crees en la ubicación. Puedes participar en el proyecto incluso antes o, en el caso de los locales comerciales, si están situados en una buena ubicación, puede que estés dispuesto a pasar por alto pequeños defectos de construcción o aceptar un arrendamiento por un periodo inferior. La flexibilidad entra en juego. Obviamente, todos los inversores se sienten presionados para obtener una rentabilidad, pero si ésta es solo de un 2,0 o un 2,5 en un edificio nuevo del montón porque así lo han aceptado algunos operadores del mercado, empezarás a buscar la manera de mejorar tu situación.

Descentralización, inversiones inmobiliarias

Estamos presenciando varias novedades en las formas de invertir. A partir de un tamaño determinado, el inversor tiende a seguir su propia estrategia y ahorrarse el problema de coordinarse con otros inversores. Para muchos inversores, negociar con vendedores e intermediarios, manejar plazos y estructurar adecuadamente la inversión ya es un reto de por sí. Hay dos soluciones: por un lado, el clásico encargo individual, aunque para que la diversificación de riesgos sea razonable, un mandato de este tipo tiene que estar valorado en cientos de millones de euros. La otra opción es gastar dinero de forma discrecional, en cuyo caso las gestoras de las inversiones definen un perfil claro para la estrategia, los mercados y la rentabilidad prevista, y toman decisiones de manera autónoma dentro de los límites acordados. Esto evita que surjan conflictos entre los inversores. Existe también una tendencia a diversificar entre diferentes tipologías de uso, países o regiones.

¿Qué inversiones inmobiliarias en Alemania recomendaría a los inversores internacionales?
Al buscar la sociedad gestora inmobiliaria adecuada, sugerimos a los inversores internacionales valorar muy detenidamente la trayectoria de la gestora y si está bien y ampliamente posicionada. Creemos que es arriesgado trabajar con una gestora que solo se centre en un segmento. En el amplio espectro en el que opera PATRIZIA, podemos ofrecer una diversificación transfronteriza y diferentes tipologías de uso y clases de riesgos: ‘Estimado cliente, le recomendamos que venda sus centros comerciales en Alemania por los siguientes motivos, ya que las oportunidades en hoteles en España son mucho mejores ahora.’ O bien: ‘¿Ha pensado alguna vez en invertir en inmuebles residenciales en los países nórdicos?’ Sin duda, nuestra recomendación es trabajar con grandes operadores que estén avalados por una amplia experiencia en muchos países y tipologías de uso. El cliente debe encontrar un socio profesional que pueda asesorarle objetivamente acerca de un asunto y no tenga un apego excesivo a productos específicos.

¿Es sostenible el crecimiento en el mercado inmobiliario alemán o nos encaminamos hacia una burbuja?
Está claro que todo cuesta más que hace tres o cinco años. Es algo que sucede en casi todos los mercados; nos encontramos en un ciclo casi idéntico en todos lados. A la gente le gusta hablar de los áticos de Múnich que se venden por 30.000 euros el metro cuadrado. Que eso sea o no una burbuja no es la cuestión relevante: no se trata de un producto institucional. Esos áticos no marcan la dirección del mercado. Podemos observar que los alquileres están subiendo porque la economía marcha bien. Un tema de actualidad hoy en día son las fluctuaciones de los tipos de interés, pero los indicios de que se vayan a disparar los tipos son escasos. El mercado puede aguantar pequeños incrementos graduales de los tipos. Pueden producirse correcciones en algunos segmentos, pero al final todo seguirá su curso y los mercados volverán a estabilizarse. El viejo lema de “la ubicación, la ubicación y la ubicación” y “la calidad, la calidad y la calidad” continúa aplicándose. Las propiedades de calidad seguirán mostrando un rendimiento algo mejor en tiempos de crisis – sobrevivirán y resurgirán después siendo mejores de lo que eran.

 

Fotos: Fotolia, Getty

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