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Más mercado y menos burocracia

El mercado holandés de apartamentos residenciales está dominado por asociaciones e institutos de vivienda sin ánimo de lucro. En este sector fuertemente regulado y subvencionado, los alquileres son comparativamente bajos, mientras que las listas de espera para el acceso a propiedades disponibles son largas. Sin embargo, la situación está cambiando: al haber perdido dinero en inversiones especulativas con derivados financieros, algunas de estas entidades necesitan cambiar de estrategia.

El más atrevido en estas transacciones en el mercado de valores de alto riesgo fue Vestia, el instituto de vivienda sin ánimo de lucro número uno en los Países Bajos, con unos 80.000 apartamentos registrados. Con derivados por valor de 23.000 millones de euros, la empresa trató de protegerse frente al alza de las tasas de interés. Sin embargo, las tasas de interés bajaron aún más y las apuestas de alto riesgo supusieron pérdidas millonarias que a punto estuvieron de llevar a Vestia a la bancarrota.

Al final, en el año 2012 el gobierno tuvo que intervenir y rescatarla. ¿Qué otra opción había? Durante muchos años el gobierno holandés había estado proporcionando generosas ayudas a estas corporaciones sin ánimo de lucro —por ejemplo, en forma de garantías de crédito—. La Comisión Europea declaró ilegal  parte de esa ayuda fiscal por parte del estado e impuso unos controles más estrictos al alquiler de apartamentos. Además, desde el año 2013, los institutos de vivienda, que juntos poseen unos 2,4 millones de apartamentos —aproximadamente un tercio de todos los apartamentos del país— han tenido que  ajustarse a más restricciones que les obligan a centrarse únicamente en su negocio principal —ofrecer propiedades en alquiler a aquellas personas o familias con menores ingresos—.

La mayor transacción en el sector de la propiedad holandés

Para recuperarse de al menos parte de las pérdidas, Vestia puso parte de sus activos a la venta, y PATRIZIA se impuso: en julio de 2014, la corporación inmobiliaria firmó un acuerdo de compra de 5.500 apartamentos de la ampliamente diversificada cartera  de Vestia por 578 millones de euros. 

„La adquisición de la cartera residencial de Vestia constituye la mayor transacción hasta la fecha en el sector residencial del mercado holandés.“

Peter Helfrich, Director General responsable de PATRIZIA Holanda B.V.

Alrededor de un tres por ciento de esas propiedades se encontraban vacantes en aquel momento. Con un total de 340.000 metros cuadrados de suelo residencial, este holding fue adquirido para  el co-inversor 'PEP I', en el que participa un conocido fondo de pensiones alemán. El 70 por ciento de las unidades estaba sujeto al control de alquileres. «Esta adquisición constituye la mayor transacción hasta la fecha en el sector residencial del mercado holandés»,  afirmó Peter Helfrich, Director General responsable de PATRIZIA Holanda B.V.

Wohnimmobilie in den Niederlanden

Los precios de las propiedades ganan fuerza

Pronto aparecerán más holdings en el mercado, ya que el gobierno holandés está concediendo más oportunidades a los inversores privados. En 2013, impuso un gravamen especial anual a los institutos y asociaciones de vivienda y estipuló que, al menos hasta 2018, el stock de viviendas debía ser refinanciado en parte —esta vez, sin garantías por parte del gobierno—.

La liberalización debería facilitar la evolución del alquiler, pero los expertos discrepan en cuanto a la verdadera magnitud de la privatización en el sector residencial, con estimaciones de hasta un millón de apartamentos. Para los inversores con vista a largo plazo y centrados principalmente en obtener un valor asegurado, participar en este proceso podría resultar ventajoso ya  que la mayoría de los apartamento subvencionados fueron construidos después de 1995 con un alto nivel de calidad.

Además, los precios en el mercado inmobiliario residencia holandés están subiendo —impulsados por un fuerte crecimiento económico y un descenso del desempleo—. En el año 2016 los precios de las casas y apartamentos libres en los Países Bajos aumentaron un cinco por ciento y la tendencia no muestra signos de cambio. Los analistas de Rabobank, que publicaron un estudio en febrero de 2017, esperan este año un aumento de precios similar. A la larga, la demografía también jugará un papel importante: el crecimiento de la población y el descenso en el tamaño de las familias generará una demanda sustanciosa de apartamentos.

Las desregularización del mercado inmobiliario residencial holandés ofrece a los inversores más conservadores una oportunidad de sumarse a esta tendencia a un precio razonable. Un aumento de los ingresos en las familias, unas bajas tasas de interés y la influencia de la demografía están impulsando los precios.

 

Fotografía: Getty Images

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