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Los seis factores más importantes para el futuro de los inmuebles logísticos

El espectacular crecimiento del comercio online ha supuesto grandes cambios para la logística retail. Un reciente estudio de Logix revela las tendencias y novedades para las que debe prepararse el sector inmobiliario. Los seis factores principales identificados por el estudio tienen enormes implicaciones para las áreas metropolitanas.

El comercio electrónico está en auge; los ingresos de Amazon, Zalando y otros ‘e-tailers’ se están disparando. Aun así, los servicios de entrega se enfrentan a un reto. Los destinatarios que viven en las ciudades a menudo no se encuentran en casa cuando el transportista llama a su puerta, y el segundo e incluso el tercer intento de entrega cuestan tiempo y dinero. Por este motivo, los proveedores de servicios logísticos están buscando nuevas opciones. Los destinatarios pueden especificar la franja horaria de entrega deseada o elegir la opción de entrega a un vecino. DPD ofrece la posibilidad de hacer un seguimiento del paquete en tiempo real; DHL ofrece realizar la entrega en Packstations, taquillas automatizadas de recogida de paquetes, o en los buzones de los patios delanteros de los destinatarios. Aunque un destinatario no tenga un patio delantero, es posible que tenga un coche aparcado en la calle. En este sentido, DHL, la filial de Deutsche Post, ha desarrollado una solución técnica junto a Volkswagen para que la entrega del paquete se realice en el maletero de un coche. El proyecto piloto – que se iniciará próximamente en Berlín – demostrará lo bien que funciona realmente este sistema. Con todo, es probable que todavía no se consiga satisfacer la creciente necesidad de espacio del sector logístico. En efecto, existe una fuerte demanda de espacio moderno y eficiente que escasea en casi todos los lugares y que, en el caso de las ciudades, se está encareciendo cada vez más.

Por tanto, es lógico que el estudio publicado en julio de 2017 por la iniciativa inmobiliaria logística Logix – entre cuyos patrocinadores se encuentra PATRIZIA Immobilien AG – analice el futuro de los inmuebles y centros logísticos. El estudio identifica seis factores principales que deben tener en cuenta los promotores, ocupantes, inversores y especialmente los municipios en la planificación de espacios y los planes de ordenación territorial.

1. Logística urbana: el comercio electrónico es el motor del crecimiento

El crecimiento sostenido del comercio online y la creciente preferencia de los consumidores por las entregas rápidas son los motores del crecimiento de los centros logísticos del ‘último kilómetro’ (last mile), que tienen superficies de entre 2.000 m² y 10.000 m² y sirven de centro compartido y punto de articulación para diferentes proveedores de servicios logísticos y/o plataformas de Internet bajo una estructura única. Esto ha propiciado el crecimiento de la demanda de espacio en las ciudades y sus alrededores, especialmente en las grandes áreas metropolitanas. Para cubrir esa demanda, las nuevas tipologías de inmuebles modernos y de tecnología avanzada como, por ejemplo, los micro-almacenes, los inmuebles híbridos y las instalaciones multinivel, resultarán fundamentales por su eficiencia y rentabilidad para los ocupantes.

2. El cambio de imagen del negocio de logística

Otro factor es el cambio de imagen del negocio de logística. Ahora que las Administraciones Públicas y la sociedad tratan a diario con el comercio electrónico, está cambiando la forma en que perciben la logística. El sector ya no se considera como un ‘paria que consume grandes espacios’, sino como una abeja obrera y un facilitador. La creciente automatización de los inmuebles logísticos, especialmente para el comercio electrónico, no se traduce, como es lógico, en un crecimiento automático de puestos de trabajo, pero el aumento de la robotización no puede todavía “sustituir” el trabajo manual de recogida, etiquetado y empaquetado.

3. ¿Se agotará el espacio disponible?

El espacio disponible es cada vez menor, por lo que los promotores se verán obligados a buscar con más ahínco otras alternativas como el aprovechamiento de antiguas zonas industriales o el reacondicionamiento de inmuebles obsoletos. La escasez de terrenos, la necesidad de crear empleo, las opciones de transporte sostenible y la exigencia de que las entregas se realicen con cada vez mayor rapidez a los consumidores obligarán a las ciudades y los municipios más grandes a diseñar zonas urbanas y suburbanas específicamente dedicadas a la logística, especialmente para instalaciones de último kilómetro y centros logísticos. Será necesario revisar los planes de ordenación urbana para permitir mayores densidades de centros logísticos y almacenes mayoristas y minoristas.  

4. Sí a la digitalización, pero sin perder el contacto con la realidad

Por muy prometedora que sea la digitalización, los operadores del mercado deben mantener los pies en el suelo. Ni los drones ni la impresión 3-D ni la Industria 4.0 ni la interrelación entre la producción y las más recientes tecnologías informáticas y de comunicación conllevarán cambios significativos en los inmuebles logísticos y sus ubicaciones. En el entorno urbano, veremos cómo aumenta la necesidad de disponer de medios de transporte sostenibles, como bicicletas o furgonetas de reparto eléctricas, y de ampliar las opciones de transporte multimodal como ríos, metros, aeropuertos y terminales de ferrocarril. La robotización y la automatización también harán que el diseño, aprovechamiento y construcción de los inmuebles logísticos incorporen más tecnología.

5. Automatización ascendente

Los conceptos de construcción también cambiarán. A medio plazo, la construcción se realizará de manera ascendente para dar cabida a las soluciones de automatización, mientras factores de localización como los costes salariales y la disponibilidad de mano de obra serán menos importantes. Al mismo tiempo, las nuevas estructuras – especialmente en las grandes áreas metropolitanas – presentarán calidades arquitectónicas más ambiciosas.

6. La sostenibilidad se convertirá en práctica habitual

Tanto la sostenibilidad como la accesibilidad seguirán constituyendo requisitos indispensables desde un punto de vista socioeconómico al elegir una ubicación. Al igual que en el sector de oficinas y despachos, la demanda de sostenibilidad también se convertirá en “la norma” en el sector de la inmobiliaria logística.

La logística urbana será más ambiciosa

Los autores del estudio, Christian Kille y Alexander Nehm, esperan que en algunos casos se produzcan desviaciones estructurales y de diseño frente a los inmuebles logísticos clásicos. No obstante, las ubicaciones logísticas tradicionales no perderán su importancia y, por el contrario, es probable que sigan agrupándose. Aun así, en las áreas metropolitanas se espera que los inmuebles logísticos se transformen en variantes de uso multimodal con múltiples dimensiones similares a las existentes en Asia.

Fotos: Getty

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