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Los inversores se centran en el segmento de valor añadido: un impulso para las inversiones inmobiliarias

Gracias a un entorno favorable para la actividad empresarial y a unos indicadores económicos positivos, los mercados inmobiliarios europeos siguen manteniendo su atractivo para los inversores. Sin embargo, estos mercados están lastrados por una oferta muy limitada, especialmente de inmuebles totalmente arrendados y de alta calidad (inmuebles “core”). Además, el persistente entorno de tipos de interés bajos en la zona euro dificulta la generación de rentabilidades atractivas, ya que la escasez de alternativas de inversión está haciendo que el flujo de capital que llega a los mercados inmobiliarios sea cada vez mayor. Las estrategias de valor añadido están atrayendo el interés de los inversores como una opción para rentabilizar sus inversiones.

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Condiciones favorables para la actividad empresarial a nivel mundial gracias a una política fiscal especializada y una política monetaria flexible

El Fondo Monetario Internacional (FMI) espera que la economía mundial se recupere con aún más fuerza este año y el próximo. Tras repuntar un 2,4% el pasado año, se espera que la zona euro se mantenga en la senda del crecimiento en 2018 y 2019. El FMI basa esta estimación no solo en el hecho de que las políticas fiscales a nivel mundial estén favoreciendo la actividad empresarial, sino también en factores como la flexibilización de la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE), a pesar de que el banco ha iniciado recientemente un cambio en su política de recompra de bonos. El Presidente del BCE, Mario Draghi, asegura seguir teniendo la firme intención de mantener la política monetaria expansiva, al menos durante este año.

Las bajas rentabilidades empujan a los inversores inmobiliarios a buscar alternativas en Europa

En este entorno, los inversores inmobiliarios se están beneficiando de unos préstamos a tipos de interés extremadamente bajos, pero al mismo tiempo, siguen teniendo dificultades para conseguir que sus inversiones en los mercados europeos generen rentabilidades por encima de la media. Así lo demuestra el estudio INSIGHT – European Commercial Property Markets 2018 de PATRIZIA Immobilien AG. De ahí que, al buscar alternativas, los inversores estén cada vez más dispuestos a asumir un riesgo mayor.

Esta es la razón por la que actualmente los inversores se están fijando cada vez más en los inmuebles de valor añadido, a menudo, junto a los inmuebles de alta calidad, generalmente arrendados en su totalidad. Los inmuebles de valor añadido son aquellos cuyo valor puede aumentarse con medidas selectivas, siempre y cuando la ubicación sea buena y el inmueble esté funcionalmente intacto. “Eligiendo la ubicación correcta y conociendo bien el sector en cuestión, las inversiones realizadas fuera de ubicaciones “premium” también pueden ser lucrativas en el entorno económico actual”, asegura Marcus Cieleback, Economista Jefe de PATRIZIA Immobilien AG.

Acometer obras de modernización y reforma y reposicionar optimizando los resultados de gestión, la estructura de los inquilinos y las condiciones de arrendamiento pueden aumentar el valor de incluso los inmuebles aparentemente menos atractivos hasta llevarlos a los niveles “core” o “core-plus”. Un ejemplo es el complejo de oficinas Apex House en Edimburgo (Escocia), que PATRIZIA adquirió a principios de este año. La estrategia de valor añadido puede también impulsar un crecimiento del valor por encima de la media incluso en una ubicación “premium” como Madrid.

El valor añadido como estrategia alternativa aumenta las oportunidades para las inversiones inmobiliarias 

Stefan Glossner, Responsable de Gestión de Fondos de Valor Añadido de PATRIZIA Immobilien AG, está convencido de que aumentar con éxito el valor de un inmueble hasta niveles “core” o “core-plus” es siempre “fruto de una estrecha colaboración entre las áreas de Compras, Gestión de Activos, Gestión de Fondos y Ventas”. Stefan Glossner señala proyectos en curso como un edificio de oficinas en Hamburgo que ha sido reconvertido en un hotel boutique y un edificio de oficinas remodelado en Düsseldorf. “Ambas ubicaciones ofrecen ahora a los inversores un “cash flow” sostenible a largo plazo”, afirma.

Por norma general, no obstante, la estrategia de valor añadido implica también no conservar un inmueble a largo plazo, sino venderlo obteniendo un beneficio tras mejorarlo. Por ejemplo, un edificio de apartamentos con poca ocupación o incluso vacío puede convertirse, a través de su remodelación y reposicionamiento, en un complejo de oficinas totalmente arrendado. La renegociación de las condiciones de arrendamiento y una combinación optimizada de arrendatarios pueden atraer más visitantes a un centro comercial y, por tanto, aumentar sus ingresos. Y conectar un inmueble logístico a las infraestructuras existentes mejora su aprovechamiento y funcionalidad. 

Obtener asesoramiento externo es recomendable incluso para los inversores más experimentados cuando hablamos de valor añadido 

Las ventajas de la estrategia son elocuentes. Los inmuebles “core” y aquellos con un potencial de desarrollo (“core-plus”) conllevan un riesgo relativamente bajo, aunque por lo general solo ofrecen la posibilidad de conseguir rentabilidades que, a lo sumo, son moderadas. Por otro lado, la revalorización de los proyectos de reposicionamiento (valor añadido) puede ser significativa. Si se compara con una inversión oportunista – que es también concebible, aunque conlleva un mayor riesgo de inversión y un nivel de endeudamiento sustancialmente mayor – el riesgo de la inversión de valor añadido es limitado. No osbtante, incluso los inversores más experimentados no deberían asumir riesgos en inversiones de valor añadido sin asesoramiento profesional.

Los proveedores de servicios que prestan este tipo de asesoramiento tienen experiencia en la gestión de activos y en el mercado inmobiliario local, lo que incluye fundamentalmente tener contactos arrendatarios fiables y un conocimiento práctico de los requisitos legales. Sobre todo, saben cómo interpretar correctamente los datos disponibles a nivel mundial y su aplicación a la posible ubicación, y cómo predecir ciclos. Entre los parámetros utilizados en estos mercados se incluyen la velocidad de crecimiento y la evolución demográfica, así como la actual oferta de inmuebles y el volumen previsto de obra nueva.

Valor añadido

Si echamos un vistazo a determinados mercados europeos, podemos ver el potencial que ofrece el valor añadido. En el Reino Unido, por ejemplo, los valores de muchas ubicaciones situadas fuera de Londres se encuentran actualmente en niveles históricamente mínimos. El espacio para oficias en los Países Bajos, los locales comerciales situados fuera de los centros de las ciudades en Irlanda y las oficinas y los inmuebles logísticos de Europa del Este también están a la zaga de la recuperación general que están experimentando los precios de los bienes inmuebles. En Alemania, los niveles de desocupación se están reduciendo drásticamente aun cuando el volumen de construcción en el sector de locales comerciales sigue siendo bajo.

Diversificación de la cartera de activos inmobiliarios: el impulso de la innovación 

Como resultado, incluso las ciudades y ubicaciones secundarias de Alemania han visto reducidos sus niveles de desocupación, lo que aumenta los costes de inversión y dificulta la identificación de opciones con rentabilidades prometedoras. En general, podemos observar cómo los diferenciales entre “core” y valor añadido se han mantenido en niveles elevados en diferentes regiones y segmentos – y ello pese a que los precios de los inmuebles “core” han empezado a subir. Esto también hace recomendable diversificar las carteras de activos inmobiliarios europeos con inversiones de valor añadido. 

En las condiciones descritas anteriormente y dada la actual escasez de producto en el sector inmobiliario, el valor añadido se perfila como una prometedora estrategia alternativa. Si las ubicaciones y los inmuebles se eligen bien y se gestionan con profesionalidad, hay buenas perspectivas para que se produzca un aumento del desarrollo y la innovación a través de la modernización, las reformas y el reposicionamiento. Las inversiones de valor añadido implican sin duda una mayor propensión al riesgo, pero aumentan también las opciones y las oportunidades.

 

Fotos: Fotolia 

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