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Los inmuebles residenciales europeos siguen siendo los más atractivos

Las inversiones en inmuebles residenciales europeos ofrecen rentabilidades atractivas. No obstante, existen enormes diferencias en cuanto a su potencial y a las normativas nacionales.

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Mario Draghi quiere seguir inundando de dinero los mercados de capitales de la eurozona: el máximo responsable del BCE no dejó lugar a dudas en el Congreso de Banca Europea celebrado a mediados del pasado mes de noviembre en Frankfurt. Los tipos de interés en la eurozona difícilmente podrían ser más favorables para los inversores inmobiliarios; no en vano, los tipos de interés de los préstamos bancarios se sitúan por debajo del porcentaje de inflación de la zona (del 1,4% en octubre de 2017), claramente demasiado bajos en opinión del BCE. Y es probable que las cosas sigan así durante algún tiempo. Hasta ahora, el BCE no ha señalado una fecha específica para su primera subida de tipos de interés, pero los economistas del banco no consideran probable que esto suceda antes de 2019. El crecimiento económico en la Unión Europea en 2018 podría ser incluso más fuerte este año, con la consiguiente reducción del desempleo. En términos globales, los países de la eurozona ofrecen una enorme estabilidad, lo que debería ayudarles a superar sus retos demográficos.

Grandes retos demográficos para las ciudades europeas

La población europea envejece con rapidez. Paralelamente, cada vez más gente se muda a las grandes ciudades, en las que el mercado del alquiler residencial a menudo está dominado por hogares unipersonales. Ambos factores hacen que los inmuebles residenciales situados en zonas urbanas sean una inversión atractiva a largo plazo. Esta situación está atrayendo a inversores de todo el mundo: el capital fluye hacia Europa, especialmente desde Asia. No obstante, la evolución de los mercados y los entornos jurídicos difieren significativamente en los distintos países europeos. Los precios se estancan en Francia y Suiza, por ejemplo, mientras se disparan en Alemania, el Benelux y los países nórdicos. Por esta razón, para los inversores institucionales – especialmente los procedentes del extranjero – es importante tener un conocimiento detallado de los factores decisivos que están provocando el aumento de los alquileres y los precios. En tal caso, las inversiones en carteras de activos residenciales europeos ofrecen oportunidades de conseguir ganancias muy superiores a la media – siempre y cuando la región de interés conserve su competitividad y atractivo a largo plazo.

Las ciudades de la eurozona que resultan especialmente interesantes desde ese punto de vista figuran  en el Ranking de Ciudades Europeas elaborado por PATRIZIA. Esta clasificación comprende no solo indicadores demográficos tales como proyecciones del crecimiento de la población y edad media, sino también factores económicos como el desempleo y la renta familiar disponible en 119 grandes ciudades europeas.También tiene en cuenta factores como la innovación (número de estudiantes y solicitudes de patentes, por ejemplo) y conectividad (recuento de pasajeros y duración media del trayecto hasta el lugar de trabajo). Todos estos criterios arrojan una clasificación que está vinculada a la liquidez del mercado para las inversiones.

Éxito de las estrategias de inversión

Las mejores posibilidades se encuentran en regiones metropolitanas de países con un rápido crecimiento y condiciones demográficas relativamente favorables y en las que existe una combinación entre poca oferta y un bajo volumen de obra nueva. Los análisis recientes demuestran la existencia de una enorme presión alcista sobre los precios en Irlanda, Alemania, Noruega, Suecia y Holanda. No obstante, el éxito de las estrategias de inversión en inmuebles residenciales depende no tanto de los países como de las ciudades y sus entornos. Ya hoy en día; el 56% de la población mundial habita en ciudades (y para mediados del siglo esa cifra será del 70%). Es también ahí donde se genera la mayor prosperidad.

“Nuestros clientes se beneficiarán del rendimiento del sólido mercado de alquiler residencial en Dublín, que se caracteriza por una grave escasez de vivienda.”

James Muir, Director General de PATRIZIA Reino Unido e Irlanda

Una de las ciudades donde más se está invirtiendo en Europa es Dublín. La capital irlandesa destaca por el pronunciado incremento de los precios y los alquileres de los inmuebles residenciales y, hasta ahora, por un volumen bajo de obra nueva. Esta es la razón por la que a finales de septiembre de 2017, PATRIZIA adquirió dos proyectos en ejecución en la zona metropolitana de Dublín por aproximadamente 130 millones de euros. “Nos complace enormemente haber podido adquirir con el apoyo de nuestro equipo de Dublín, estos nuevos edificios residenciales de alta calidad para nuestros clientes.
Ofrecen un atractivo a largo plazo en una buena zona residencial. Nuestros clientes se beneficiarán del rendimiento del sólido mercado de alquiler residencial de Dublín, que se caracteriza por una grave escasez de vivienda”, explica James Muir, Director General de PATRIZIA Reino Unido e Irlanda. Está previsto que en 2018 finalicen las obras de construcción de un total de 319 pisos de alquiler en Dún Laoghaires, un barrio situado al sudeste de Dublín que está experimentando una rápida expansión.

Charlotte Building and Leona Building will add 319 high-quality residential units to the rental market in greater Dublin.

Los edificios Charlotte Building y Leona Building añadirán 319 viviendas residenciales de alta calidad al mercado del alquiler de la zona metropolitana de Dublín.

Los pisos siguen escaseando en las grandes ciudades más demandadas

La oferta de vivienda en Alemania también es muy inferior a la demanda. En 2016 se construyeron más de 202.000 viviendas, aunque con la intensa migración hacia las ciudades habrían hecho falta, como mínimo, 350.000 viviendas para mitigar la escasez. Nadie sabe cuándo la obra nueva llegará a acercarse al objetivo de cubrir la demanda de viviendas. De hecho, durante los primeros nueve meses de 2017, el número de licencias de obra se redujo un 7% hasta las 256.800 unidades. La demanda sigue siendo especialmente alta en ciudades universitarias y en las siete grandes regiones metropolitanas: Berlín, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburgo, Colonia, Múnich y Stuttgart.

Esto no significa, no obstante, que el precio de la vivienda y los alquileres estén aumentando de manera uniforme. Los mayores incrementos en el alquiler de viviendas de obra nueva se registraron en Berlín y Múnich. Sin embargo, los precios han aumentado a mayor velocidad que los alquileres debido a que con la extensa normativa de protección de los arrendatarios, los alquileres en Alemania responden con mayor lentitud a la falta de vivienda. Por ello, las obras de reforma constituyen la vía más habitual para aumentar los alquileres; en estos casos, el propietario puede repercutir al inquilino el 11% del gasto autorizado. Para los inversores, el nivel absoluto de renta de las carteras de viviendas residenciales reformadas y de obra nueva puede ser más alto, pero la oportunidad de conseguir rentabilidades superiores a la media es mayor con inmuebles integrados en una cartera existente que tenga un potencial de valor añadido.

Historically, German housing prices plateau after a significant rise. The recent situation is no more pronounced than in the past. Thus, there is little risk of a bubble from this perspective.
Históricamente, los precios de la vivienda en Alemania se estabilizan después de un aumento significativo. Las subidas recientes no han sido más pronunciadas que en el pasado, por lo que existe poco riesgo de que se produzca  una burbuja en este sentido.

Un atractivo margen de rentabilidad en comparación con el mercado de valores

Dicho esto, no es probable que los inmuebles residenciales recuperen rápidamente los niveles de rentabilidad que existían antes de la crisis. Las condiciones de financiación de las inversiones inmobiliarias son más que razonables y los altos precios de la vivienda y el enorme nivel de endeudamiento de los hogares reducen significativamente el potencial de rentabilidad en algunos países. Pese a los signos de mejora, la situación del mercado laboral en los países mediterráneos sigue siendo complicada debido a la imposibilidad de aplicar reformas estructurales en la medida necesaria. Esto es especialmente cierto en el caso de Italia. No obstante, gracias a la generación continuada de ingresos por arrendamientos y a la revalorización, obtener rentabilidades totales de entre un 6% y un 8% anual será posible en la vivienda multifamiliar en los próximos cinco años. En el futuro próximo, no es probable que pueda alcanzarse esa cifra con valores de renta fija que ofrecen comparativamente un riesgo bajo.

Una cartera de valor añadido puede generar rentabilidades aún mayores si los precios de compra y las posibles medidas de valor añadido crean un perfil de riesgo/oportunidad adecuado para el inversor. PATRIZIA cuenta con excepcionales conocimientos y una dilatada experiencia en esta área en particular. A mediados de octubre de 2017, la compañía fue contratada por un importante fondo de pensiones alemán para ejecutar un proyecto value add de 200 millones de euros. Las inversiones del fondo se centran en oficinas, hoteles e inmuebles residenciales situados en importantes ciudades europeas y áreas metropolitanas seleccionadas. “Con nuestros equipos de expertos locales en los diferentes mercados inmobiliarios europeos, estamos seguros de que en los próximos meses podremos identificar y adquirir inmuebles para realizar una inversión inicial que nos permita actuar como sociedad gestora inmobiliaria y aprovechar el potencial de valor añadido adecuado a través de un asset management activo”, afirma Stefan Glossner, Responsable de Gestión de Fondos de Valor Añadido de PATRIZIA. 

Gracias a la urbanización creciente y a los bajos tipos de interés, los inmuebles residenciales europeos ofrecen el potencial para obtener atractivas rentabilidades en alquileres y oportunidades de revalorización por encima de la media, siempre y cuando los inversores adquieran propiedades a precios razonables en ciudades con condiciones óptimas. El Ranking de Ciudades Europeas de PATRIZIA es una guía útil para conseguir este objetivo.
 

Photo: Shutterstock

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