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Las 10 mejoresciudades de Europa

En este extraordinario año electoral, la situación política se ha caracterizado por una considerable incertidumbre. Las constantes interrogantes en torno al Brexit han aumentado el atractivopara la inversión inmobiliaria de muchasciudades alemanas,así como el de otrassecundariaseuropeas hasta tal punto que podrían llegar a competir con Londres por la atención de los inversores más conservadores. Prueba de ello es el estudio EmergingTrends in Real Estate Europe 2017(‘Nuevas tendencias inmobiliarias en Europa 2017’).

¿Se encuentra el proceso de integración europeo en un momento de cambio? Es la pregunta que se hacen los inversores desde la sorprendente decisión del Reino Unido  de disgregación de la Unión Europea. No obstante, la situación política también es crítica en otros países de la Unión dondelas tasas de desempleo son relativamente altas. La Unión Europea no peligra aún, pero la opinión del pueblo es más impredecible que en el pasado —como han demostrado los resultados electorales del año pasado—.

Considerando la inmediatez del Brexit, el Urban Land Institute y Price Waterhouse Coopers encuestaron a más de 780 participantes del mercado en otoño del 2016 sobre las tendencias más importantes y el futuro de los mercados inmobiliarios europeos. «Nunca antes en mi carrera ha habido tanto riesgo político en tantos lugares a la vez», comentó uno de los expertos en el estudio Emerging Trends in Real Estate Europe 2017 (‘Nuevas tendencias inmobiliarias en Europa 2017’) cuando se le preguntó su opinión sobre su futura evolución.

Alemania se ha convertido en un refugio seguro

Existe un factor que claramente predomina en la perspectiva sobre el 2017 y que el estudio enfatiza: Alemania está reemplazando a Gran Bretaña como el target favorito para las inversiones seguras, figurando tres ciudades alemanas en los primeros puestos. Asimismo, la industria inmobiliaria favorece a los países nórdicos y apuesta por ciudades secundarias como Lisboa o Lyon. Con bajas tasas de interés e inflación, los encuestados también rebajaron sus expectativas de rendimiento. El punto de vista del estudio es claro: menos beneficio es mejor que un mayor riesgo ya que el ciclo inmobiliario europeo está demasiado avanzado para emprender una fase de riesgo excesivo. La propiedad residencial está considerada como relativamente económica. Al fin y al cabo, ofrece retornos estables a largo plazo en inversiones con un bajo interés. Sin embargo, algunas opiniones más críticas advierten de la posibilidad de una nueva burbuja en este sector. El profesor Harald Simons, experto inmobiliario y miembro de Empirica, aconsejó en febrero de 2017, entre otros aspectos, precaución a la hora de realizar compras especulativas de propiedades residenciales en Berlín.

Las 10 mejoresciudades de EuropaMedalla de oro para Berlín

Aun así, existen razones de peso para ser optimistas. La capital alemana se lleva el primer puesto frente al resto de ciudades europeas: las inversiones inmobiliarias en la zona principal de Berlín resultan más favorables en comparación con otras  regiones metropolitanas similares europeas. Los precios llevan repuntando desde 2013. El crecimiento económico y el aumento de la población van de la mano, y el contexto para nuevas empresas en una metrópolis tan multicultural parece ser el idóneo —gracias a unas rentas bajas con gran potencial de crecimiento—.
 

“Es probable que los alquileres repunten considerablemente en los años venideros.”

Peter Forster, Director de PATRIZIA Alemania

Hamburgo se lleva la plata

«El interés de los inversores también se decanta por Hamburgo», afirma Peter Forster. La ciudad portuaria presenta un desarrollo sólido, y se caracterizapor éxitos mundialmente conocidos como la Filarmónica de Elba. Además, paso a paso se están desarrollando los barrios del casco urbano,, como el HafenCity. Se trata de una medida a gran escala: la zona de Übersee es un proyecto de 1.000 millones de euros. Además, Hamburgo combina mejor que ninguna otra ciudad en Europa el crecimiento económico y la vivienda asequible —unas 10.000 unidades nuevas anuales—.

El tercer puesto va para Fráncfort

La metrópolis financiera de Alemania ha ascendido 11 posiciones con respecto al año anterior.  No se trata de algo sorprendente, ya que Fráncfort se podrá beneficiar del Brexit.  Es probable que algunos grupos financieros trasladen partes de sus empresas de Londres al continente, especialmente a Fráncfort, donde se encuentra el Banco Central Europeo. Sin embargo, algunos escépticos consideran que esta euforia industrial es exagerada. Al fin y al cabo, Alemania posee un número excesivo de bancos y la banca comercial está recortando puestos de trabajo: las oficinas que no dan beneficios comienzan a cerrar, con la consecuente pérdida de empleos. Además, el índice de vacantes respecto al espacio de oficinas es de casi dos dígitos en Fráncfort.

Dublín continúa siendo un paraíso fiscal para los gigantes tecnológicos  americanos

Durante años, las bajas tasas impositivas para las empresas han atraído a gigantes de Internet como Google, Facebook y Amazon a Dublín, y no se prevén cambios a pesar de la disputa entre la Comisión de la Unión Europea y Apple en cuanto a los subsidios fiscales por decenas de miles de millones. En cualquier caso, Dublín puede presumir de una población joven en crecimiento, cuya renta per cápita está casi al mismo nivel que Fráncfort. Las consecuencias del Brexit en Irlanda, como miembro de la Unión, tienen un lado positivo y otro negativo: por un lado, es probable que Dublín atraiga a empresas afincadas en Londres; por otro lado, la economía irlandesa puede que sufra las consecuencias de una economía post-Brexit debilitada. Hoy en día, sin embargo, las tasas de crecimiento en Irlanda se encuentran entre las más altas de Europa.

Donnersbergerbrücke in München

En Munich está prácticamente todo vendido

Durante años, la demanda en una de las ciudades más caras de Alemania no ha cesado, incluso a pesar de que el mercado inmobiliario en Munich muestre signos de sobrecalentamiento. Este boom podría continuar a pesar de ello dada la escasez de viviendas y una bajísima tasa de oficinas disponibles. «Como norma general, los nuevos edificios de uso administrativo ya están completamente alquilados incluso antes de que comience su construcción», explica Peter Foster. Los precios aumentan continuamente en el mercado inmobiliario y el suelo urbanizable en el centro es escaso, lo que dispara aún más los precios. De acuerdo con las cifras provisionales del comité consultor, el suelo de construcción residencial aumentó un 31 % tan solo el año pasado. 

Copenhague alberga muchas start-ups tecnológicas

La primera ciudad  nórdica ocupa la sexta posición. Debido a su elevada calidad de vida,  Copenhague leva siendo popular desde hace décadas. Durante  la crisis económica, sin embargo, las perspectivas de inversión en el mercado de la propiedad se deterioraron seriamente, dado que la capital danesa depende en gran medida del sector servicios. En consecuencia, se está dando una fuerte recuperación tras la crisis. Con unas tasas de interés negativas, el banco central danés ha estado frenando la tendencia al alza de la divisa nacional desde 2012, pero los elevados precios residenciales siguen aumentando. A pesar de ello, debido a la elevada afluencia de personas a esta ciudad, la oferta de apartamentos escasea.

Lisboa es un enclave turístico afianzado

Lisboa padeció más que Copenhague la crisis económica: los precios en el sector inmobiliario cayeron desde 2008 a 2013. Ahora, sin embargo, la economía es más estable que antes de la crisis. Además, la capital portuguesa ofrece rendimientos al menos un uno por ciento más altos que en España en inversiones core. Los ingresos per cápita son solo de 13.600 euros al año, menos que en cualquier otra ciudad de entre las 10 mejores europeas, pero el turismo está en alza.

Estocolmo: cara pero estable

La ciudad más grande de Suecia tiene un sector industrial más fuerte que el de Copenhague. Dado que los precios de las propiedades han vuelto a aumentar desde 2010, y eran ya relativamente altos antes de la crisis, el suelo edificable en Estocolmo cuesta de dos a tres veces más que en Copenhague. La demanda es alta, ya que los inversores consideran a esta «Venecia del norte» un remanso de estabilidad, especialmente a causa de la baja deuda del estado sueco —tan solo el 41 % del PIB—.

Lyon in Frankreich

Pocos especuladores en el mercado madrileño

El noveno puesto de Madrid se debe a las expectativas de un continuo flujo de capital extranjero. Las SOCIMIS (Spanish REITs) también han estado muy activas últimamente. Pero no hay riesgo de que se forme una burbuja, ya que los precios están creciendo a consecuencia de una demanda real. El interés especulativo es bajo, lo que también está relacionado con los criterios financieros conservadores de los bancos españoles. Además, el suelo supone ,de media, menos de una quinta parte del precio de compra,y la actividad constructora es baja en comparación con el periodo 2005-2007.

Lyon es más barato que París

El hogar del gigante farmacéutico Sanofi también alberga un gran número de pequeñas y medianas empresas. Una estructura diversificada es uno de los atractivos de Lyon, que ocupa la décima posición en la clasificación. Las esperanzas del sector inmobiliario están depositadas en la revitalización del distrito central de negocios, apoyada por el  plan maestro de la Administración. Además, Lyon ofrece una ventaja de rendimiento en comparación con París de unos 100 puntos base.

Fotografía: Mauritius

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