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La evolución del mercado inmobiliario retail: la experiencia de compras única que está sustituyendo la lista de la compra

En el mercado de inversión existe una fuerte demanda de locales debido a la atractiva rentabilidad que pueden ofrecer. No obstante, los inversores lo tienen cada vez más difícil para encontrar una inversión realmente rentable, ya que los retailers se enfrentan a una intensa competencia: el auge de las ventas online les está obligando a adaptarse a la evolución de las necesidades de sus clientes y a mejorar constantemente sus comercios. Solo los inversores con mucha experiencia y con capacidad para identificar oportunidades pueden conseguir locales rentables que tengan éxito.

En Europa, las tasas de desempleo se están reduciendo de forma constante hasta alcanzar recientemente la cifra récord del 3,7% en Alemania, siendo actualmente del 7,7% en el conjunto de la Unión Europea. En principio, podría parecer que el mercado retail goza de buena salud, pero muchos establecimientos comerciales se están enfrentando a un estancamiento de las ventas y a la dura competencia de las ventas online. En efecto, cerca del 11,6% de las ventas totales en 2016 se generaron a través de Internet. No obstante, el impacto del comercio electrónico en los retailers ha sido dispar: mientras las tiendas de alimentación apenas han perdido cuota de mercado, otros segmentos como el textil han sufrido pérdidas considerables. Como consecuencia de la evolución de la demanda de espacios comerciales, invertir en algunos sectores retail se considera ahora arriesgado, especialmente en activos que no están ‘actualizados’ desde el punto de vista del consumidor o se encuentran en micro-ubicaciones secundarias o en ciudades pequeñas y medianas despobladas por los flujos migratorios.

Las grandes cadenas de alimentación, las tiendas especializadas y los comercios situados en ubicaciones céntricas y privilegiadas tienen menos problemas, bien por el simple hecho de que se encuentran en lugares con suficiente atractivo o bien porque han mostrado su disposición a adaptarse a las necesidades de sus clientes y convertir las compras en una experiencia única. En general, los centros comerciales que se enfrentan a la intensa competencia del comercio electrónico y/o de las tiendas situadas en los centros urbanos están atravesando una etapa de fuertes turbulencias. “Los centros comerciales – especialmente los que responden al concepto clásico – son los que más se están resintiendo con la actual oleada de cambios”, afirma Daniel Herrmann, Responsable de Gestión de Fondos Retail de PATRIZIA Immobilien AG. En su opinión, en lugar de los centros comerciales tradicionales, la tendencia actual se dirige a los “centros urbanos”, que todavía están dominados por los comercios minoristas pero también se destinan en una parte importante a otros usos comerciales y pueden incorporar incluso elementos residenciales y culturales.

Templo del consumo en lugar de supermercado

La competencia creada por los proveedores online está acelerando los cambios de tendencias y los ciclos en el diseño de surtidos de mercancías. Seguir el ritmo de esta dinámica requiere más capital que nunca. Además de precios bajos y un asesoramiento experto, los clientes a menudo quieren probar el producto deseado antes de comprarlo. Si es necesario, naturalmente, los productos se pueden entregar en los domicilios de los consumidores. Este tipo de servicio, unido a la celebración de eventos especiales frecuentes, es la mejor forma de hacer frente a la competencia de Internet, que normalmente ofrece precios más bajos. Una experiencia de compras diferente es la única ventaja decisiva que las tiendas tradicionales presentan sobre las tiendas online.

En la imagen: Las tiendas especializadas que ofrecen conceptos sostenibles y los grandes almacenes con amplias superficies de alimentación que actúan como gancho para aumentar la afluencia de público prometen rentabilidades atractivas.

Esto se aplica igualmente a los grandes almacenes, como ilustra el ejemplo de Markthalle Krefeld. real-Markt – perteneciente a la cadena Metro Group – se transformó en un templo del consumo de lujo en 2016. PATRIZIA compró el inmueble para su fondo Handels-Invest Deutschland II como parte de un paquete integrado en la operación. Tras las obras de remodelación se redujo la zona no dedicada a alimentación y la zona comercial se dedicó a productos populares como los tecnológicos y al departamento My Family, que ofrece gran variedad de productos tales como artículos de aseo personal, ropa para bebés y niños y artículos para el hogar. Por otro lado, la zona de alimentación se amplió para incluir una generosa selección de productos y servicios de restauración, incluyendo clases de cocina. Aquí, el cliente puede probar lo que puede comprar y comprar lo que puede comer – por ejemplo, en un bar sushi y un centro de elaboración de pasta. Además, Markthalle Krefeld cuenta con un puesto para recoger mercancía previamente encargada y empaquetada.

Los centros comerciales – especialmente los que responden al concepto clásico – son los que más se están resintiendo con la actual oleada de cambios.”

Daniel Herrmann, Responsable de Gestión de Fondos Retail de PATRIZIA Immobilien AG


Las inversiones se centran en el segmento de las tiendas especializadas

Además de aumentar la necesidad de capital por parte de la propiedad, las inversiones también están ejerciendo presión sobre la rentabilidad derivada de los alquileres de locales comerciales en Europa. Los altos precios del mercado hacen necesaria una estrategia de inversión centrada en segmentos claramente definidos de locales comerciales. En este momento, los inversores inteligentes solo deben fijarse en aquellos sectores retail que ofrecen un perfil aceptable de riesgo/rentabilidad, conceptos sostenibles y un precio de compra justo. Esta es la razón por la que PATRIZIA prefiere las tiendas especializadas y, principalmente, los grandes almacenes con amplias superficies de alimentación que actúan como gancho para aumentar la afluencia de público. Las ubicaciones atractivas para invertir incluyen regiones demográficamente estables y en expansión y con altos niveles de poder adquisitivo. Los buenos locales situados en calles de prestigio también resultan atractivos para la inversión, aunque suelen ser muy codiciados – y caros.

En la imagen: Tendencia alcista en el sector retail: el retail físico crece en toda Europa.

La buena ubicación del local comercial dota de seguridad a la inversión

La competencia ya era dura en 2015, cuando PATRIZIA adquirió una cartera de activos inmobiliarios de alto valor en Holanda para el fondo especial PATRIZIA Dutch High Street Retail Fund I. Además de 35 edificios residenciales y tres edificios de oficinas, el paquete incluía 107 locales comerciales en zonas de compras de primera categoría situadas en centros urbanos, incluyendo Kalverstraat en Ámsterdam y Spuistraat en La Haya. Entre los arrendatarios principales figuran prestigiosas cadenas de tiendas como Apple, Adidas y H&M. En Holanda, debido a las restrictivas leyes de ordenación urbana y los estrictos procedimientos de aprobación administrativa, los centros urbanos tradicionales siguen figurando entre las zonas comerciales más importantes. Por tanto, los inmuebles adquiridos ofrecen un alto grado de seguridad en términos de inversión. “Nuestra cartera está integrada por el tipo de locales comerciales que tendrán éxito en el mercado pese a la persistente tendencia hacia las compras online”, afirma Peter Helfrich, Consejero Delegado de PATRIZIA Netherlands.

La evolución del mercado inmobiliario retail

El BCE no pondrá fin a su política monetaria expansiva tan rápido, propiciando un entorno de inversión favorable a activos materiales como las acciones y los bienes inmuebles. La alta rentabilidad que prometen los locales comerciales resulta tentadora, aunque a menudo solo sea a primera vista. Ello se debe a que el sector está cambiando; solo determinados segmentos claramente definidos prometen ser rentables a largo plazo en la medida en que la ubicación, la estrategia y el precio de compra del inmueble o la cartera creen un perfil de riesgo/rentabilidad favorable para los inversores. Con su dilatada experiencia y el gran número de activos retail bajo su gestión, con un valor cercano a 4.000 millones de euros – abarcando desde pequeñas propiedades con un único arrendatario hasta grandes parques comerciales – PATRIZIA posee los conocimientos necesarios para prestar apoyo óptimo a los inversores en este difícil proceso de selección.  

Fotografias: real,- SB Warenhaus GmbH

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