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Inmuebles asistenciales a largo plazo: un nicho en crecimiento

Los inmuebles asistenciales a largo plazo despiertan cada vez más interés entre los inversores de toda Europa. Pero para aprovechar las atractivas oportunidades de rentabilidad que ofrece este segmento especializado es imprescindible trabajar con expertos.

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El segmento de viviendas adaptadas a las personas mayores y los inmuebles asistenciales a largo plazo ofrecen un inmenso potencial de crecimiento. En 2017, uno de cada cuatro europeos superaba ya los 60 años de edad. Según la información más reciente de Eurostat, la esperanza media de vida en Europa se sitúa en 80,6 años. Los países con mayor esperanza de vida son España y Suiza, con cerca de 83 años cada uno. En Francia, la esperanza de vida se sitúa en 82,4 años aproximadamente, en el Reino Unido es de 81 años, y en Alemania, de 80,7 años.

Muchas personas mayores necesitan regularmente el apoyo de profesionales del sector asistencial que les ayudan a manejarse en su vida diaria. Solo en Alemania, cerca de 2,5 millones de personas dependen de esta asistencia, y aproximadamente un 30% de ellos vive en centros asistenciales. El creciente número de personas mayores que necesitan atención garantizará un crecimiento adicional tanto en la demanda de servicios adecuados como en el mercado de inmuebles asistenciales a largo plazo. Es probable que esta tendencia se acentúe significativamente a medida que la populosa generación de los “baby boomers” se jubile. La vida asistida se considera el siguiente gran objetivo de las inversiones inmobiliarias tanto en Estados Unidos como en Europa.

Inmuebles especializados con un enorme potencial

Los inmuebles asistenciales a largo plazo son idóneos, por ejemplo, para diversificar una cartera. Sus arrendamientos son de larga duración - aproximadamente de entre 15 y 20 años - lo que permite a los inversores realizar profundas diversificaciones durante tan prolongados periodos contractuales. Además, los ingresos son, en buena medida, independientes de los ciclos del negocio, lo que en última instancia facilita aún más la diversificación. Estos inmuebles también ofrecen un potencial para obtener rentabilidades por encima de la media. “En la clase de activos de los inmuebles asistenciales a largo plazo, puedes aspirar a obtener un 5%”, afirma Jan-Hendrik Jessen, Responsable de Gestión de Fondos Inmobiliarios de PATRIZIA.

 

“El entorno legal desempeña un papel más crucial en el caso de los inmuebles asistenciales a largo plazo que en cualquier otra clase de activos.”

Jan-Hendrik Jessen, Responsable de Gestión de Fondos Inmobiliarios de PATRIZIA

Por otro lado, estas inversiones tienen otros aspectos que hay que tener en cuenta. Los inmuebles asistenciales a largo plazo requieren poseer un conocimiento detallado de las leyes y normativas vigentes. “El entorno legal desempeña un papel más crucial en el caso de los inmuebles asistenciales a largo plazo que en cualquier otra clase de activos”, asegura Jan-Hendrik Jessen, quien también ocupa el cargo de Presidente del Comité Inmobiliario del Sector de la Salud de la ZIA (la Federación Alemana de Profesionales del Sector Inmobiliario).

En Alemania, los requisitos legales se regulan en 16 leyes sobre instalaciones residenciales estatales y es obligatorio cumplir diferentes normativas de desarrollo de dichas leyes. Diferentes disposiciones transitorias y una serie de opciones de ampliación y exención complican aún más la situación. “Por eso es imprescindible que los inversores trabajen con profesionales que conozcan perfectamente las oportunidades y los riesgos inherentes a esta clase de activos de alto crecimiento”, aconseja Jan-Hendrik Jessen.

Una tendencia paneuropea

En Europa, existe una clara tendencia a alejarse de la atención hospitalaria y optar por la atención ambulatoria. “Además de los tradicionales centros asistenciales a largo plazo, el mercado genera cada vez más modelos de atención residencial”, explica Jan-Hendrik Jessen. Se trata de combinar el espacio para vivir con la atención diaria y servicios de asistencia ambulatoria. Esto, a su vez, se traduce en la construcción de nuevas tipologías de inmuebles, incluyendo conjuntos residenciales para mayores y para residentes que padecen de demencia. Por tanto, la oferta será, en definitiva, más variada.

Análisis del negocio

Un importante factor que deben tener en cuenta los inversores es la capacidad de los operadores de centros asistenciales de gestionar su arrendamiento a largo plazo – precisamente debido a la larga duración prevista en las estipulaciones contractuales. Según Jan-Hendrik Jessen, “En este contexto, uno de los aspectos en los que nos fijamos, además del concepto general, es su situación competitiva en lo que respecta a la estructura física del inmueble; y también decidimos si el centro asistencial tiene un tamaño que justifique su inversión”. Los resultados de las operaciones se incorporan al análisis y a diferentes escenarios futuros.

Jessen espera que los operadores de estos centros ofrezcan algo más que una buena calificación crediticia. También exige una dilatada experiencia en el sector asistencial, unos servicios asistenciales de alta calidad, una reputación intachable y planteamientos innovadores que ayuden al negocio a adaptarse a las condiciones cambiantes. La ubicación de los centros asistenciales también tiene que ser la correcta en términos demográficos: solo las ciudades de más de 15.000 habitantes son ubicaciones deseables.

El personal cualificado es fundamental

Otra característica inusual de los centros asistenciales desde el punto de vista del inversor es la necesidad de contratar personal cualificado, lo que constituye una condición esencial para el éxito de la inversión. “Por eso es necesario que el operador sea percibido como un empleador atractivo y siempre pueda contratar suficiente personal cualificado”, subraya Jan-Hendrik Jessen.

Cuando existe un déficit de mano de obra cualificada, hasta un inmueble con excelentes posibilidades en cuanto a su concepto y ubicación puede verse obligado a dejar de aceptar temporalmente a nuevos residentes. Esto puede ocurrir si no se alcanzan las cuotas de dotación de personal previstas legalmente. En ciudades como Frankfurt y Múnich, la escasez de personal en el segmento asistencial es acuciante desde hace un tiempo. Desde el punto de vista de la gestión inmobiliaria, esto conlleva importantes riesgos, puesto que la dotación de personal de un centro asistencial determina el valor del inmueble.

Saber manejar los riesgos

A pesar de estas dificultades, Jessen también confirma el potencial de crecimiento que ofrece esta clase de activos. “Las oportunidades son tan atractivas que, además de PATRIZIA Pflege-Invest Deutschland I, estamos trabajando en productos adicionales para este segmento”. Pflege-Invest Deutschland I engloba inmuebles con un volumen de fondos de aproximadamente 460 millones de euros. Más del 80% de estos inmuebles tienen menos de diez años; más del 60% de los contratos del operador no se extinguirán hasta después de 2030. La cartera se sitúa en el segmento “core”: en otras palabras, es bastante conservadora. “Trabajamos desde el principio para minimizar en lo posible los riesgos asociados al complejo entorno legal”, asegura Jessen.

 

Foto: Fotolia

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