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Fondos de fondos: una oportunidad para los inversores

Un fondo de fondos de tipo inmobiliario puede ser una opción interesante para aquellos inversores que busquen diversificar más allá de sus mercados nacionales, o que busquen simplemente una posibilidad de inversión alternativa o complementaria a las que ya tienen.

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En las inversiones inmobiliarias convencionales, el capital se invierte en activos de mercados locales o estructuras transfronterizas a través de fondos o mandatos individuales. Un fondo de fondos supone un paso más, invirtiendo en múltiples fondos o estructuras de inversión, a menudo en mercados, sectores inmobiliarios y categorías de riesgos diferentes. Esta estrategia refuerza el principio de la excelencia, lo que significa que las inversiones solo se realizan en los mejores fondos y con “socios” que operan en el mercado con los mejores productos.

Debido a la diversidad de su estructura, un fondo de fondos resulta idóneo como extensión de una cartera o una estrategia existente. Esto es especialmente cierto en el caso de los inversores que no cuentan con un equipo específicamente dedicado a las inversiones internacionales o que buscan la forma de realizar inversiones globales. Los inversores que desean probar mercados y productos que se alejan de sus preferencias de inversión habituales – o que buscan tesoros ocultos fuera de las ubicaciones premium – pueden recurrir a los fondos de fondos. Las condiciones y los volúmenes de inversión varían en función de la oferta y del proveedor.

Encontrar al proveedor adecuado es fundamental

Con un fondo de fondos se invierte a la vez en una variedad de productos y estrategias que normalmente incluye entre 10-15 diferentes “socios” operativos locales. A la hora de buscar los mejores fondos o “socios” operativos resulta por tanto indispensable contar con una excelente red de contactos y llevar a cabo una due diligence exhaustiva. Es necesario estar muy arraigado en el mercado para identificar oportunidades que han pasado desapercibidas, ya sean activos específicos o tendencias dentro de los distintos sectores inmobiliarios. Solo una red de excelentes “socios” locales puede garantizar que las inversiones se canalicen hacia activos de primera clase y se genere una rentabilidad adecuada– que a menudo se sitúa en una TIR de entre el 10% y el 14%.

Al seleccionar “socios” y fondos se pone el listón muy alto. Entre los criterios principales se incluye una clara estrategia definida y un modelo de negocio atractivo y realista que se apoye en una experiencia previa convincente. El equipo debe estar bien asentado en el mercado local y todos los participantes han de seguir los procesos acordados. Para asegurar la alineación entre los inversores y los “socios” operativos locales, es necesario que los “socios” operativos locales coinviertan parte de su propio capital.

Proyecto de desarrollo de PATRIZIA Multi Managers: una filial de Whole Foods Market en Miami
Proyecto de desarrollo de PATRIZIA Multi Managers: una filial de Whole Foods Market en Miami (EE. UU.)

Aunque con una solución de fondo de fondos se pueden generar comisiones adicionales, cabe recordar que los proveedores de este tipo de solución de inversión son especialistas en crear las mejores condiciones posibles para sus clientes. Un fondo de fondos profesional negocia los términos y condiciones y aprovecha las eficiencias de escala acumulando una variedad mayor de inversores. En teoría, un fondo de fondos genera mayores rentabilidades al seleccionar a los mejores “socios” locales con los que trabajar y por un coste total inferior, dado que pueden aprovechar las eficiencias de escala y ahorrar costes para los inversores individuales.

 

“Los fondos de fondos son una solución alternativa para los clientes que buscan una exposición global o regional diversificada con estrategias ganadoras. Nuestra especialidad se centra en inversiones de valor añadido, donde en cada mercado local encontramos activos de alto rendimiento en el denominado segmento de compañías de pequeña y mediana capitalización.”

Mads Rude, Consejero Delegado de PATRIZIA Multi Managers


Ventajas de un fondo de fondos: nivel de riesgo bajo

El fondo de fondos presenta la ventaja adicional de que puede ser un excelente instrumento de diversificación de riesgos, gracias a su amplio rango de inversiones y a que está menos ligado a los ciclos de los diferentes mercados locales donde invierte. “Los fondos de fondos son una solución alternativa para los clientes que buscan una exposición global o regional diversificada con estrategias ganadoras. Nuestra especialidad se centra en inversiones de valor añadido, donde en cada mercado local encontramos activos de alto rendimiento en el denominado segmento de compañías de pequeña y mediana capitalización”, explica Mads Rude, Consejero Delegado de PATRIZIA Multi Managers.

Los riesgos que conlleva realizar una única gran inversión en un mercado desconocido se minimizan mediante la diversificación en múltiples inversiones. Un fondo de fondos normalmente proporciona una diversificación de más de 100 activos inmobiliarios por el mismo importe que en ocasiones se necesita para realizar una única inversión. Los inversores que prefieren los riegos core o core-plus, por ejemplo, pueden usar este modelo de negocio como “vuelo de prueba” para invertir en productos con una categoría de riesgo diferente.

Partner en el segmento de compañías de pequeña y mediana capitalización

Cada proveedor de fondos de fondos desarrolla un modelo de negocio único y a medida para poder ofrecer a sus clientes acceso a activos y fondos especiales, inusuales y sin descubrir. PATRIZIA Immobilien AG le ofrece una nueva oportunidad de inversión en un fondo de fondos. La adquisición de Sparinvest Property Investments (SPI), una de las principales gestoras de inversión inmobiliaria del mundo, abre nuevas posibilidades para los inversores institucionales en el segmento de compañías de pequeña y mediana capitalización. Este equipo independiente – ahora rebautizado como PATRIZIA Multi Managers - está actualmente captando capital para su quinto fondo de fondos, PMM Global V, que espera recibir cerca de 700 millones de euros. El primer cierre ya ha tenido lugar con una gran acogida por parte de su actual cartera de inversores.

 

Fotos: Getty, PATRIZIA Immobilien AG

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