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El auge del mercado inmobiliario de oficinas en Europa

Gracias a la fortaleza de la economía y a los bajos tipos de interés, la demanda de oficinas está aumentando de manera constante. En algunas áreas metropolitanas hay una creciente escasez de espacio para oficinas. La obra nueva apenas puede dar abasto con la demanda. Como resultado, las oficinas siguen representando una inversión muy cotizada en Europa.

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El motor de la economía europea funciona a pleno rendimiento. Según Eurostat, las economías de los 28 estados miembros de la Unión Europea crecieron un 2,4% en el segundo trimestre de 2017 en comparación con el mismo periodo del pasado año, lo que significa que el crecimiento se ha acelerado por cuarto trimestre consecutivo. La intensa actividad empresarial está generando también una enorme demanda de oficinas. En algunas ciudades resulta casi imposible encontrar espacios de calidad.

En Alemania, por ejemplo, es improbable que los actuales proyectos en ejecución aumenten la disponibilidad de oficinas hasta 2019, y no es por falta de recursos de capital: el mantenimiento de bajos tipos de interés por parte de los bancos centrales y la notable ausencia de alternativas de inversión de bajo riesgo están atrayendo un flujo imparable de inversores a los mercados inmobiliarios. Esta tendencia está reduciendo los niveles de rentabilidad de las inversiones, por lo que los inmuebles de alta calidad apenas pueden ofrecer rendimientos superiores a un 4% anual. Sin embargo, este porcentaje es atractivo si se compara con el de los inmuebles de uso residencial o incluso con el de los bonos con calificación AAA. Aun así, existe una escasez de espacio para oficinas como consecuencia del auge de la demanda. Según Jones Lang LaSalle, los ingresos totales por alquiler de oficinas apenas aumentaron durante el primer semestre de 2017 con respecto a las cifras del pasado ejercicio en las áreas metropolitanas más importantes de Alemania. Ello se debe sencillamente a que ya no queda espacio para alquilar.

Descenso de los porcentajes de desocupación en los rascacielos europeos de oficinas

Un estudio elaborado por Cushman & Wakefield (C&W) muestra que la escasez de oferta no va a cambiar significativamente antes de 2019. Berlín y Múnich estarán entre los mercados inmobiliarios de oficinas con los niveles de aprovechamiento más altos del mundo y con porcentajes de desocupación del 3,1% y 3,3%, respectivamente. De las 85 grandes ciudades estudiadas, solo se pronosticó una cifra más baja, del 2,4%, para Sídney (Australia). Los expertos de C&W prevén también un descenso de los porcentajes de desocupación en Ámsterdam, Estocolmo, Frankfurt, Lisboa y Helsinki.

Por otra parte es probable que el auge en la construcción tenga un menor impacto en Europa puesto que los nuevos espacios se absorberán rápidamente, lo que contrasta con la región de Asia-Pacífico, en la que, para el año 2019, se situará cerca del 60% del volumen estimado de obra nueva. En consecuencia, el mercado será cada vez más atractivo para los arrendatarios: en Shenzhen, por ejemplo, se espera que el porcentaje de desocupación aumente 19 puntos porcentuales.

El auge del mercado inmobiliario de oficinas en Europa

Tendencia a la baja: en toda Europa, los porcentajes de desocupación se están reduciendo en las áreas metropolitanas.

La rentabilidad de los alquileres sigue estando bajo presión

En Europa se verán muy pocos repuntes de proyectos en ejecución. Según un estudio publicado por BNP Paribas Real Estate, en el cuarto trimestre de 2016, la rentabilidad de las oficinas “premium” descendió en la mayor parte de  los diez rascacielos de oficinas más altos de Europa. En París, el mercado europeo con el mayor volumen de inversión en oficinas, la rentabilidad se redujo al 3,15%. Dos años antes, esta cifra llegaba al 4%. La rentabilidad del mercado londinense se estancó en el 3,5% frente a las cifras de 2014 debido a la incertidumbre generada por el Brexit. La rentabilidad de las oficinas premium en las ciudades alemanas cayó significativamente en el mismo periodo, del 4,5 al 3,8%, con Frankfurt en tercer lugar, por ejemplo, o del 4,45 al 3,3% en Berlín, mientras que en ciudades como Madrid y Ámsterdam no sufrió ningún descenso. En las grandes ciudades existe una escasez de terrenos para construir. Los inmuebles de uso terciario de todas las clases compiten con los proyectos de construcción residencial por los pocos solares disponibles. Y la subida de los precios inmobiliarios está reduciendo drásticamente la rentabilidad de los alquileres. Los inversores tratan de huir de las bajas rentabilidades en los segmentos inmobiliarios consolidados centrándose en nichos de inversión como centros de datos y edificios de aparcamiento. También están invirtiendo cada vez más en terrenos por localización y proyectos en ejecución.

El auge del mercado inmobiliario de oficinas en Europa

Los proyectos en ejecución levantan expectación con rapidez

No obstante, ambas estrategias aumentan el riesgo de la cartera de activos inmobiliarios y la volatilidad de las rentabilidades de los alquileres. En principio, este inconveniente debería reflejarse en los precios de los inmuebles. Sin embargo, debido a la gran escasez de inmuebles, los inversores están dispuestos a invertir en operaciones especulativas a cambio de  una prima de riesgo razonable. Dominik Röhrich, responsable de la Oficina de Gestión de Fondos de PATRIZIA Immobilien, considera que el hecho de que se paguen los mismos precios por proyectos en construcción que por inmuebles ya terminados indica que existe un desconocimiento de los riesgos. En principio, afirma, se trata de una opción razonable si los inversores desean conseguir proyectos desde una fase temprana. Pero a estos  precios, los proyectos que no serán ocupados por arrendatarios en los próximos años son ya igual de caros que los edificios de oficinas terminados y alquilados en su mayor parte”, advierte Dominik Röhrich.

Es evidente que los inversores están obviando el riesgo de coste derivado de la construcción, así como el riesgo de alquiler inherente a los inmuebles especulativos. Incluso pudiendo cubrir el riesgo de construcción y las incertidumbres del arrendamiento, para protegerse frente al riesgo de subida de los tipos de interés los inversores solo pueden pagar una prima. Pero si el proyecto en construcción  fracasa — al retirarse el arrendatario principal, por ejemplo — el banco cobrará al inversor los márgenes erosionados, salvo que éste pueda inyectar capital adicional  en un proyecto inmobiliario alternativo al proyecto en ejecución fracasado.

Dicho esto, los proyectos en construcción también tienen sus ventajas. Los conceptos de espacio innovadores como las “oficinas conectadas” y el trabajo colaborativo son aplicados idealmente en edificios de nueva obra. Según CBRE, el trabajo colaborativo en Alemania ya representa el 7% del mercado del alquiler. Los arrendadores se benefician de este concepto al poder alquilar amplias superficies cohesionadas en condiciones favorables. Para los arrendatarios, el trabajo colaborativo también supone una mayor flexibilidad para desarrollar sus actividades.

PATRIZIA adquiere un inmueble “Premium” junto a la filarmónica del Elba

Ante los elevados precios impuestos para los proyectos en construcción, PATRIZIA Immobilien ha adquirido una cartera de tres edificios de oficinas alquiladas casi en su totalidad en Hamburgo, Frankfurt y Dortmund para su fondo de reciente creación PATRIZIA Gewerbe-Immobilien Deutschland III, el tercer fondo de una serie que comenzó en 2013 y ha invertido más de 1.000 millones de euros en oficinas y locales comerciales en Alemania. “Estamos muy orgullosos de haber ganado la licitación y poder adquirir esta cartera de gran atractivo para nuestros clientes”, afirma Daniel Dreyer, Director de Adquisiciones Comerciales para Alemania de la Compañía.

El auge del mercado inmobiliario de oficinas en Europa

HafenCity Gate en Hamburgo es un activo inmobiliario emblemático.

HafenCity Gate en Hamburgo ofrece aproximadamente 26.200 metros cuadrados de espacio y destaca por su singular ubicación junto a la filarmónica del Elba. La cartera también incluye la torre de Westfalia en Dortmund, con casi 29.800 metros cuadrados de espacio, y un moderno edificio de oficinas con aproximadamente 5.600 metros cuadrados de espacio en Frankfurt am Main. “La cartera contiene inmuebles de muy alta calidad en atractivos segmentos de oficinas con una mezcla equilibrada de arrendatarios, e incluye el activo inmobiliario emblemático HafenCity Gate. Inaugurar nuestro más reciente fondo de oficinas alemán con una inversión así es un perfecto punto de partida para ampliar nuestra cartera de activos en Alemania”, añade Dominik Röhrich.

Buenas perspectivas para el mercado inmobiliario de oficinas en Europa

Pese a su tendencia decreciente, las rentabilidades que ofrecen las oficinas situadas en ubicaciones “premium” siguen siendo atractivas. Aunque algunos inversores obvian los riesgos y pagan demasiado, especialmente por proyectos en construcción, operadores del mercado con experiencia como PATRIZIA Immobilien pueden conseguir inmuebles “Premium” como el HafenCity Gate en Hamburgo para sus clientes — incluso en este entorno altamente competitivo.  

Fotos: Getty

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