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Basar las decisiones en la liquidez, no en las variaciones de los tipos de interés

Aunque todavía no se vislumbra el final del ciclo de tipos de interés bajos, el “tapering” del Banco Central Europeo – la progresiva reducción en la recompra de bonos por dicha institución – tendrá importantes efectos en los mercados inmobiliarios europeos.

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Hasta ahora, el BCE no ha tocado el tipo director para dotar de fondos a la banca de negocios. El tipo principal de refinanciación se ha mantenido en el 0,0% y este año no está previsto ningún aumento en los tipos de interés. “Sin embargo, el momento y el procedimiento de normalización de la política monetaria siguen siendo imponderables”, advierte Marcus Cieleback, Responsable de Investigación y Análisis de Mercado, de PATRIZIA. 

Aunque no ha finalizado la época de tipos de interés bajos, hay indicios de que los bancos centrales podrían abandonar su actual política monetaria ultralaxa. Una señal es la lenta reducción de las recompras de bonos. El BCE ya suspendió sus recompras de bonos durante un tiempo a finales de 2017, y a medida que la economía se recupera, el banco pretende recortar a la mitad su volumen medio de compras mensuales en 2018 hasta los 30.000 millones de EUR. El controvertido programa de recompra continuará, como mínimo, hasta finales del próximo mes de septiembre. 

1. La liquidez, un factor determinante

¿Cómo afectarán a los mercados inmobiliarios y a los inversores las reducciones en las recompras de bonos? “El "tapering" del Banco Central Europeo afectará de forma importante a la liquidez – y, por tanto, también a los precios – en los mercados inmobiliarios europeos”, asegura Marcus Cieleback. Se notará sobre todo en los mercados nicho y en los subsectores menos consolidados: las áreas en las que se han inyectado los mayores flujos de efectivo durante los últimos años a medida que se ha ido intensificando la búsqueda de oportunidades para conseguir rentabilidad. Es cierto que, por norma general, los inversores se fijan ante todo en las variaciones de los tipos de interés y en la rentabilidad. “No obstante, damos por hecho que en los próximos trimestres la liquidez de los mercados pasará a ser un factor determinante”, afirma el Economista Jefe de PATRIZIA. Por tanto, será importante que los promotores de locales comerciales se fijen en la liquidez como uno más de los indicadores principales. 

Al tratar de discernir las estrategias europeas de inversión, es imprescindible que los inversores entiendan la cambiante dinámica del mercado. Esto se aplica no solo a las ciudades y a las regiones en crecimiento sino también a las ciudades de categorías B, C y D y a todas las clases de riesgos.

2. Turbulencias en el sector retail

De acuerdo con el informe de mercados “PATRIZIA Insight – European Commercial Property Markets 2018”, en el sector de oficinas la tendencia seguirá siendo positiva en toda Europa en los próximos dos a tres años debido a la demanda constante y estable y a los volúmenes de construcción relativamente bajos. 

El mercado europeo de inversión retail, por otro lado, experimenta una disminución de los niveles de inversión por segundo año consecutivo. Entre las causas se incluyen la creciente digitalización y el auge del comercio electrónico, que están ocasionando cambios profundos en el sector retail. La evolución de los alquileres más altos indica que incluso las ubicaciones más privilegiadas del centro de las ciudades se están viendo afectadas por las turbulencias en este sector. Las estrategias retail deben adaptarse al entorno cambiante. “Pero los inversores no deben hacer concesiones en cuanto a la ubicación de los activos y su calidad”, aconseja Marcus Cieleback.

3. Buen desempeño

Los precios de los inmuebles siguen subiendo en general. En consecuencia, la rentabilidad total tiende a disminuir ligeramente en comparación con años anteriores y la política monetaria del BCE, que sigue siendo expansiva, alienta el crecimiento en Europa. “Teniendo en cuenta los sólidos indicadores económicos, no esperamos que se produzcan revalorizaciones drásticas en los inmuebles buenos y de alta calidad”, sentencia Marcus Cieleback: Y si los inversores aplican sus conocimientos para invertir fuera de los principales mercados, contribuirán en última instancia al desarrollo de ubicaciones fuera de los centros metropolitanos.

 

Fotos: Getty 

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