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Alta rentabilidad de las inversiones en hoteles situados en ubicaciones privilegiadas

Las buenas perspectivas de rentabilidad están creando un boom en el mercado de las inversiones hoteleras en Alemania. El desarrollo de proyectos en ubicaciones privilegiadas de grandes ciudades ofrece excelentes oportunidades de obtener ganancias; no obstante, para aprovechar al máximo este potencial, se requiere una amplia experiencia y unos contratos preparados cuidadosamente.

Los inversores son cada vez más conscientes de que el mercado alemán de inversiones hoteleras constituye un lucrativo complemento al conjunto de sus inversiones. En efecto, de acuerdo con un análisis elaborado por el proveedor de servicios inmobiliarios CBRE, durante el primer trimestre de 2017, el importe de las inversiones en hoteles ha alcanzado los 1.150 millones de euros, un 55% más que en el mismo periodo el ejercicio anterior. De este modo, Alemania se ha convertido en el mayor mercado de inversiones hoteleras de Europa, situándose por delante del Reino Unido, cuyas inversiones totales ascienden a algo más de 1.000 millones de euros.

Olivia Kaussen, responsable del área de hoteles de CBRE en Alemania, afirmó a la revista financiera Portfolio institutionell que “La rentabilidad máxima de los productos core situados en las ubicaciones más privilegiadas de Alemania continúa siendo de un 4,5% aproximadamente, aunque los factores externos que hacen que esta cifra siga una senda descendente están aumentando”. Los hoteles ofrecen una rentabilidad mucho mayor que los edificios de oficinas o los locales comerciales, que a menudo proporcionan rentabilidades muy por debajo del 4%. Y la demanda está creciendo: en 2015 se registraron más de 272 millones de pernoctaciones en toda Alemania, cifra que se elevó por encima de 279 millones en 2016 – siendo Berlín la ciudad más popular, seguida por Múnich y Hamburgo.

El sector tiene margen suficiente para la expansión, dado que el nivel de penetración en el mercado sigue siendo bastante bajo en términos internacionales: de hecho, representa solo la mitad de la media europea. Y la mitad de los ingresos del sector es generada por hoteles privados, que se enfrentan a la fuerte competencia de AirBnB y otros servicios de reserva de alojamiento online. En cualquier caso, las pequeñas empresas no suelen ser capaces de invertir lo suficiente y adaptarse con rapidez a las nuevas tendencias.

Wi-Fi: más importante que la comodidad de una cama

La más importante de estas tendencias es la digitalización. Muchos huéspedes consideran más importante tener Wi-Fi de alta velocidad que una cama cómoda. Las reservas online están creciendo, al igual que el check-in automatizado que ofrecen los servicios de recepción a través de WhatsApp. Las nuevas marcas de hotel están llenando el vacío dejado por los hoteles privados infracapitalizados: 25Hours, Roomers y otros están revolucionando el mercado con exitosos conceptos lifestyle, mientras que las cadenas hoteleras tradicionales como Accor, Interconti y Marriott están siguiendo sus pasos.

Las alianzas estratégicas hacen más fácil acometer grandes inversiones. Es así como Motel One, por ejemplo, ha invertido unos 13 millones de euros en cuatro hoteles en solo cinco años. Asimismo, se está produciendo una consolidación del sector. Para citar solo algunos ejemplos de 2016, HNA ha comprado una cuarta parte del Grupo Hilton a Blackstone y está invirtiendo en Rezidor; Accor Hotels ha invertido en Mama Shelter y posee una participación del 30% en 25Hours; AC Hotels y Marriott han firmado un acuerdo de joint venture. Y no es solo la inversión monetaria que requieren los conceptos de diseño y lifestyle lo que está dañando los balances de las compañías: el boom inmobiliario también está haciendo que aumenten los precios.

Para adquirir bienes inmuebles en ubicaciones privilegiadas, cada vez más inversores están recurriendo al desarrollo de proyectos, un planteamiento que, por su relativa transparencia en lo que respecta a los socios contractuales, contratos de arrendamiento, etc., permite realizar una inversión que comparativamente está libre de riesgos. Siguiendo esta tendencia, PATRIZIA invirtió en dos hoteles en construcción durante el primer semestre de 2016. ECE arrancó el año 2016 adquiriendo en enero el proyecto de construcción de un hotel de la innovadora marca 25hours en Düsseldorf para un fondo inmobiliario. Este hotel de cuatro estrellas, con 198 habitaciones y 18 plantas, se inaugurará probablemente el año que viene. Situado en el nuevo barrio de Le Quartier Central, en el terreno donde antiguamente se ubicaba la estación ferroviaria de Derendorf, el edificio de diseño temático tendrá un aire franco-alemán: está previsto que la planta baja albergue un café y que en la planta 16 se construya un restaurante de inspiración francesa. Dos plantas más arriba está prevista la ubicación de un bar con vistas espectaculares a la ciudad.

Los hoteles boutique y temáticos suponen un atractivo complemento para la cartera de inversiones

En abril de 2016, PATRIZIA se hizo cargo del último proyecto de desarrollo inmobiliario en Sandtorkai (Hamburgo), el Magistrale, que une el puerto de la ciudad con el centro metropolitano. El proyecto, adquirido a DC Developments, es extraordinario. El complejo inmobiliario de ocho plantas combinará hotel, cine y apartamentos. Se han firmado contratos de larga duración con operadores experimentados para destinar el hotel boutique PIERDREI a todo tipo de actividades. “Estamos encantados de poder adquirir este extraordinario inmueble en nombre de nuestros clientes – un exclusivo concepto de hotel y apartamentos y un prometedor negocio de cine – en el barrio de Port City, una ubicación favorita para los inversores en la próspera metrópolis de Hamburgo,” afirma Douglas Waibel, Director Adjunto de PATRIZIA Immobilien.

PATRIZIA lleva varios años ampliando de manera constante su participación en operaciones con activos hoteleros.”

Douglas Waibel, Director Adjunto de PATRIZIA Immobilien

Aunque los hoteles constituyen una clase de activos bien asentada, los contratos pueden resultar complicados. Las cadenas hoteleras internacionales – especialmente si cotizan en bolsa – solo están dispuestas a firmar contratos de gestión, mientras que los inversores institucionales alemanes insisten en el tipo de operación de arrendamiento de negocio conocida como Pacht. He aquí la raíz del dilema: de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), un arrendamiento de negocio a largo plazo como el Pacht se computa como pasivo, algo que no ocurre en el caso de un contrato de gestión. Sin embargo, los fondos de inversión alemanes no tienen permitido concertar contratos de gestión, dado que este tipo de contratos deja el riesgo de explotación en manos de la propiedad. Además, estos fondos solo pueden obtener ingresos por el alquiler y arrendamiento, pero no por la explotación del hotel.

No obstante, a pesar de los intereses contrapuestos los fundadores de fondos están invirtiendo masivamente en hoteles. Ello es posible gracias a un modelo de contrato trilateral por el que un operador-arrendatario actúa como el eslabón perdido entre el propietario y la cadena hotelera. El operador firma un arrendamiento Pacht con el propietario y un contrato de franquicia con la cadena hotelera. Esto implica que los inversores deben vigilar de cerca tanto la calificación crediticia del operador como los términos que rigen todas las obligaciones contractuales, puesto que los contratos relativos a hoteles a menudo tienen periodos de vigencia de 20 a 30 años, por lo que incluso un pequeño descuido en la estructura del contrato puede tener consecuencias muy graves.

Una larga trayectoria de éxito en la inversión hotelera

Cualquier compañía que lleve trabajando una década en este mercado – como en el caso de PATRIZIA – conoce perfectamente todos los riesgos. Si a esto añadimos la experiencia que posee el equipo de profesionales de PATRIZIA, queda claro por qué las inversiones que la compañía ha realizado en hoteles han tenido tanto éxito. La rentabilidad total (según la Asociación Alemana de Fondos de Inversión, BVI) del fondo PATRIZIA Hotel-Invest Deutschland I fue de un 9,9% en 2015 y de un 10,1% en 2016. El rendimiento acumulado del fondo, desde su creación en 2007, ha sido de un 93,1% – o una media de un 7,1% anual. A finales de abril de 2017, PATRIZIA gestionaba activos inmobiliarios hoteleros por valor de más de 600 millones de euros.

“PATRIZIA lleva varios años ampliando de manera constante su participación en operaciones con activos hoteleros”, afirma Waibel. Y merece la pena centrarse en segmentos específicos del mercado, dado que los hoteles situados en el centro de las ciudades, los hoteles de negocios y los hoteles económicos presentan un potencial especialmente prometedor y forman parte, por tanto, de los pilares de la estrategia de inversión de PATRIZIA. Gracias a que sus niveles de ocupación están por encima de la media, los hoteles boutique, de diseño y temáticos constituyen un complemento ideal para la cartera de inversiones. El mercado europeo de inversiones hoteleras también ofrece interesantes perspectivas: no en vano es mucho más grande que el mercado nacional, en el que la disminución de la rentabilidad y la escasez de productos hace que cada vez sea más difícil lograr los objetivos de resultados.

Los inversores institucionales están muy interesados en invertir en hoteles si la ubicación, la rentabilidad potencial y el concepto operativo son los adecuados. No obstante, resulta imprescindible concertar condiciones contractuales especiales que se adapten específicamente a las necesidades de las partes. En el marco de una estrategia de inversión cohesionada, el mercado alemán de inversiones hoteleras ofrece extraordinarias oportunidades para obtener ganancias gracias a la fuerte demanda. No obstante, la disminución de la rentabilidad en el mercado de capitales está dificultando cada vez más la consecución de proyectos lucrativos. Otras partes de Europa pueden ofrecer una selección más amplia, aunque su potencial tardará algún tiempo en materializarse.

Fotos: Pier3, 25hours, Getty

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