We use cookies to adapt this website to your needs as well as to improve our services. The further use of the website is understood as consent to our regulations on cookies.

Når det giver mening at gå off-market

Et stigende antal investorer undgår traditionelle budprocedurer til fordel for off-market-handler, der anses for at være ligeså effektive, som de er hurtige.

Efterspørgslen på kvalitetsejendomme er enorm i mange europæiske storbyer. Det er ikke usædvanligt, at adskillige købere byder sig til i det øjeblik, en ejendom kommer på markedet. Ofte forsøger sælgeren at drive prisen op ved at holde flere budrunder, indtil der kun er en eller to potentielle købere tilbage, som i sidste ende betaler den højeste salgspris. 

Det er alt sammen fint i teorien. Men i virkeligheden er situationen ofte noget anderledes. Når man har at gøre med usædvanlige porteføljer og adskillige sælgere, der har forskellige ideer, eller komplekse og ufærdige projektejendomme, kan en budproces være ganske risikabel. Til tider er rente- og valutakurser også udsat for pludselige udsving, og der kan også opstå uvelkomne juridiske forhold. Samtidig kan politiske beslutninger udgøre en anden irritationskilde. Både købere og sælgere er nødt til at tage højde for disse risici. 

I øjeblikket tager processen ofte flere måneder og medfører enorme omkostninger. Alt for mange konkurrenter, procedurer, der trækker ud, og begrænsede muligheder for succes er nogle af grundene til, at potentielle købere takker nej til strukturerede budrunder fra starten, da de sætter stor pris på fart og diskretion. Dette har skubbet markedet i retning af off-market-handler. 

Off-market-procedurer – et alternativ

I en off-market-proces kan en sælger eller mægler derimod henvende sig til en lille, udvalgt skare af potentielle investorer, hvis profiler matcher den ejendom eller portefølje, der er til salg. Disse investorer har måske allerede lignende ejendomme i deres egne porteføljer og har haft succes med lignende handler eller har ry for at være pålidelige, professionelle partnere, der tilbyder diskretion samt en høj sandsynlighed for at lukke en handel. 

Når interessen i akkvisitionen er bekræftet, og der er enighed om prisen, kan investeringen som regel processeres hurtigt og diskret. Hvis akkvisitionen ikke falder på plads, har sælgeren ikke tabt noget og kan stadig starte en budrunde. Det er til gengæld rigtig svært at gøre dette i den modsatte rækkefølge. Efter en struktureret budrunde er afsluttet, har ejendommen allerede været på markedet så længe, at potentielle købere måske er forsigtige, fordi de får opfattelsen af, at der er et problem med ejendommen. 

Seks måneder fra køb til salg 

Et godt eksempel på PATRIZIAs sucessfulde off-market-handler er en af de nordiske ejendomsfonde. Efter rygter om at en portefølje med 14.000 lejligheder var ved at komme på markedet, placerede PATRIZIA et off-market-bud på 6,7 milliarder kroner op til offentliggørelsen i foråret 2015. Det blev accepteret i maj det år af et flertal af de cirka 8.400 aktionærer fra Norge og Sverige. Hovedparten af porteføljen (mere end 13.500 lejligheder) ligger i Tyskland. 

“Kun med lokale eksperter med et stærkt lokalt netværk sikrer man sig de bedste investeringsmuligheder.”

Philipp Schaper, Group Head Transactions PATRIZIA Immobilien AG

Fra begyndelsen planlagde PATRIZIA at gøre boligporteføljen tilgængelig for sine kunder og tredjeparter som en potentiel investering. Kun seks måneder senere skete der det, at Deutsche Wohnen AG købte porteføljen for cirka 8,2 milliarder kroner. 

Det er næsten umuligt at høre om disse potentielt lukrative handler i tide uden et netværk af regionale eksperter med stærke lokale netværk på jorden. ”Handlen understreger nok en gang vigtigheden af at have ekstremt kompetente lokale teams, og viser samtidig bredden i vores ekspertise, når det kommer til komplekse struktureringer, finansieringer og vurderinger af ejendomme,” sagde Philipp Schaper, Group Head of Transactions i PATRIZIA Immobilien AG.

First Street – en blomstrende ejendom til blandet brug i hjertet af Manchester

PATRIZIA viste også kvaliteten af sit netværk gennem håndteringen af en kompleks transaktion i Storbritannien. I 2015 købte PATRIZIA First Street, en 80.000 kvadratmeter stor ejendom til blandet brug af et privat ejendomsselskab i Manchester. Det store kompleks indeholdt til at starte med kontorer, et hotel og omfattende butiks- og fritidsarealer. Det ligger ved siden af et udviklingsareal til udlejningsboliger og yderligere kontorer.

Rendering der First Street in Manchester

“Vores strategi er at investere i beliggenheder med høje vækstrater på tværs af Storbritannien,” siger James Muir, Managing Director i PATRIZIA UK. ”Vi har altid kendt til potentialet ved dette blomstrende, urbane areal, så da vi fik muligheden for at få det på vores hænder, handlede vi hurtigt.” I juni 2016 fik PATRIZIA UK tilladelse til at bygge 624 lejelejligheder og dermed kunne vi fuldføre vores vision om at gøre First Street til det førende sted at arbejde, bo og opholde sig i Manchester.”

En hel blok på to handler 

Vores danske datterselskab havde succes i hjertet af København – på den mest eksklusive del af Strøget – i en investering på vegne af en tysk pensionsfond. Her blev et areal på 5.400 kvadratmeter med et samlet brugbart areal på 25.000 kvadratmeter erhvervet for et beløb svarende til 1,5 milliarder kroner i 2015. 

Det krævede to separate transaktioner – en off-market og en on-market – med den danske institutionelle investor Unipension og the Bank of Ireland, men det var bestemt umagen værd. ”Galleri K udgør en sjælden investeringsmulighed på Københavns primære shoppinggade med førsteklasses butiks- og kontorarealer,” forklarer Rikke Lykke, Managing Director for PATRIZIA i Norden.

Den seks etager høje bygning, Galleri K, der indeholder butiksarealer, kontorer og lejligheder, blev bygget mellem 1752 og 1900. Den gennemgik en omfattende renovering og modernisering i 2005/2006. ”Vi fik den unikke mulighed for at købe hele bygningen ved først at sikre en off-market-eksklusivitet på den øverste del af bygningen, inden den nedre del kom på markedet.”

Forhindringer i forbindelse med off-market-handler

Muligheden for off-market-handler er dog ikke altid tilgængelig. For eksempel er off-market-handler ude af billedet for enhver køber, der har brug for sikkerheden ved at overholde revisionskrav. Foreligger der krav fra aktionærerne til sælger om at skulle dokumentere, at den højest mulige salgspris blev opnået, har sælger ingen anden mulighed end af gå igennem en budrunde. Ellers ville det retlige ansvar være for høj.

Det samme gælder kuratorer, som er påkrævede at rejse maksimale midler for kreditorerne. PATRIZIA har erfaring med dette og var i stand til at købe en portefølje af boligejendomme fra konkursboet Deikob (tidligere Boetzelen Real Estate AG). De 86 specialbutikker og supermarkeder med et samlet udlejningsareal på 133.000 kvadratmeter blev udbudt i en todelt budrunde i februar 2013. De forrige ejere løb ind i problemer under den finansielle krise og blev nødt til at erklære sig selv konkurs i 2012. 

Selvom porteføljens værdi var velkendt, var det påkrævet, at den gik igennem en budrunde, og fem måneder senere lykkedes det PATRIZIA at købe ejendomme for nogle institutionelle investorer, som en struktureret fællesinvestering til en pris på 1,3 milliarder kroner. Havde dette været en off-market-handel, kunne den være gennemført på meget kortere tid.  

Fordelene ved en transaktions hurtighed og effektivitet, når man går off-market, er tydelige. Forudsætningen er et lokalt netværk med gode forbindelser, kompetencer til hurtigt at håndtere komplekse transaktioner samt evnen til hurtigt at kunne trække på væsentlige finansielle resurser, der kan skubbe transaktionen igennem. Selvom det ikke er muligt hver gang eller i forhold til enhver investor, er det et trumfkort, som de der tilhører eliten af ejendomsinvestorer, kan spille.

del denne artikel