We use cookies to adapt this website to your needs as well as to improve our services. The further use of the website is understood as consent to our regulations on cookies.

Mere marked og mindre bureaukrati

Det hollandske lejlighedsmarked er domineret af almennyttige boligselskaber. Huslejerne i denne kraftigt regulerede og statsstøttede sektor er relativt lave, mens ventetiderne for ledige lejligheder er lange. Men situationen er under forandring: Efter at have mistet penge på spekulative finansielle derivater er nogle af boligselskaberne nødt til at ændre deres strategi.

Den dristigste spiller i forhold til disse højrisikotransaktioner på aktiemarkedet var Vestia, som er det største almennyttige boligselskab i Holland, og som ejer 80.000 lejligheder. Med derivater til en værdi af 23 milliarder euro forsøgte selskabet at afdække sig selv mod stigende renter. Men renterne faldt yderligere, og højrisikosatsningerne førte til tab i milliard-klassen og fik næsten Vestia til at gå bankerot. I sidste ende var regeringen i 2012 nødt til at træde til med en redningsplan. Hvilken anden mulighed havde de?

I mange år havde den hollandske stat generøst støttet disse almennyttige boligselskaber – for eksempel i form af kreditgarantier. Europa-Kommissionen traf dog en afgørelse om, at en del af denne finansielle støtte udgjorde ulovlig statsstøtte, og indførte strengere kontrol med udlejningen af lejligheder. Derudover har boligselskaberne, som til sammen ejer omkring 2,4 millioner lejligheder (rundt regnet en tredjedel af alle lejligheder i landet), siden 2013 været nødt til at efterleve flere restriktioner, der forpligter dem til at fokusere på deres kerneforretning – at udbyde lejelejligheder til husstande med lave indkomster.

Den største transaktion i den hollandske sektor for boligejendomme

For i det mindste at genvinde nogle af sine store tab satte Vestia en del af sine ejendomme til salg, hvilket PATRIZIA benyttede sig af: I juli 2014 underskrev PATRIZIA således akkvisitionen af cirka 5.500 lejligheder fra Vestias meget varierede portefølje til en pris på 578 millioner euro.

„Købet af Vestias portefølje med boligejendomme udgør den største transaktion til dato i boligsektoren på det hollandske marked.“

Peter Helfrich, chef for PATRIZIA i Holland

Cirka tre procent af disse lejligheder var ledige på det tidspunkt. Med i alt 340.000 kvadratmeter boligareal blev ejendommene erhvervet for co-investeringen ”PEP I”, hvor en kendt pensionsfond fra Tyskland er involveret. 70 procent af lejlighederne var underlagt huslejeregulering. ”Købet af Vestias portefølje med boligejendomme udgør den største transaktion til dato i boligsektoren på det hollandske marked,” siger Peter Helfrich, chef for PATRIZIA i Holland.

Wohnimmobilie in den Niederlanden

Ejendomspriser tager tydeligt fart

Flere ejendomme kan snart komme på markedet, fordi den hollandske regering giver private investorer flere muligheder. I 2013 indførte den en årlig særafgift for boligselskaberne og slog fast, at boligmassen til en vis grad skal refinansieres i hvert fald indtil 2018 – og denne gang uden statslige garantier.

En liberalisering bør gøre en markedsmæssig udvikling af huslejen lettere, men eksperterne er uenige om det sande omfang af privatiseringen i boligsektoren – nogle anslår et omfang på helt op til en million lejligheder. For investorer med et langsigtet perspektiv, som primært fokuserer på at bibeholde værdier, bør det kunne betale sig at involvere sig i denne proces, eftersom størstedelen af de statsstøttede lejligheder blev bygget efter 1995 og lever op til en høj kvalitetsstandard.

Desuden stiger priserne på det hollandske ejendomsmarked – drevet af en stærk økonomisk vækst og lav ledighed. I 2016 steg priserne for individuelt finansierede lejligheder og huse i Holland med fem procent, og der er ingen tegn på, at denne tendens vil aftage. En undersøgelse fra februar 2017 udarbejdet af Rabobank forventer en tilsvarende prisstigning i år. På længere sigt vil demografien også spille en stor rolle: Befolkningstilvækst og flere mindre husstande vil skabe en betydelig efterspørgsel efter flere lejligheder.

Dereguleringen af det hollandske boligmarked giver konservative investorer en mulighed for at komme med ombordtil en fornuftig pris. Stigende husholdningsindkomster, lave renter og demografiske påvirkninger driver priserne op.

Photo: Getty Images

del denne artikel