We use cookies to adapt this website to your needs as well as to improve our services. The further use of the website is understood as consent to our regulations on cookies.

Mangel på aktiver og imod cyklussen: ejendomsudvikling som en investeringsmulighed

Boligejendomme virker som et sikkert bud for investorer. Særligt i Tyskland er efterspørgslen på lejeboliger stor og fortsat stigende mange steder, mens udbuddet er knapt. Men der mangler kapacitet til at opføre ejendomme, hvilket fører til spørgsmål, om hvor vidt investorer bør involvere sig i udviklingen af ejendomme.

del denne artikel:

Boligsektoren bliver mere og mere attraktiv for investorer  

Internationale investorer er mere og mere fokuserede på boligejendomme i Europa. Det er en kategori, der dækker bredt og inkluderer plejehjem og kollegier. I de sidste tolv måneder alene er en ud af hver femte investerede euro gået til det segment. Det er konklusionen i den seneste PATRIZIA rapport ”European Residential Markets”. Rapporten konkluderer, at appellen ved denne boligtype formentlig vil stige på den mellemlange bane. Det skyldes ikke kun megatrends som demografiske ændringer og urbanisering, men også at investorer jagter mulighederne for stabile indtægter.

Men investorer bør være forsigtige. Fx vil kun en tredjedel af alle regioner i Europa se en stigning i antallet af beboerne i den arbejdsdygtige alder inden 2025. På den lange bane kommer de demografiske forandringer og urbaniseringen til at skabe vindere og tabere på kontinentet. Antallet af ”vinderbyer” kommer til at være småt, men tiltrækningskraften ved regionerne omkring europæiske storbyer som Berling og Paris vil forblive stor. For mange mennesker lover disse byer arbejde, en høj levestandard og god infrastruktur.

Investorer tager udviklingen af ejendomme i egne hænder

Investorer med lav risikovillighed bør kigge efter boligejendomme i disse byer. I princippet har boligsektoren flere fordele end fx erhvervsejendomme, fordi udbuddet af lejere er stort set uendeligt, ejendomsadministrationen er relativt ukompliceret og de forventede afkast er høje. Efterspørgslen har samtidig oversteget udbuddet af eksisterende og nye ejendomme i mange år.

“Situationen bliver endnu mere akut pga. de massive flaskehalse i byggebranchen. Det medfører så stigende byggeomkostninger,” siger Johannes Haug, der er Head of European Real Estate Development i PATRIZIA Immobilien AG.

I mens lander nye ejendomme på markedet med lidt forsinkelse. Det betyder, at bestyrerne af store investeringsaktiver kan blive involveret i ejendomsudvikling ved at overtage rollen som entreprenør. Men at færdiggøre komplekse byggeprojekter kræver samarbejdspartnere og lokal ekspertise samt kapital. Denne grad af involvering anbefales ikke til investorer, der er drevet af afkast, som fx ønsker at bygge ejerlejligheder, holde dem tomme og så sælge senere med et væsentlig overskud

Ikke en egnet strategi for investorer, som er drevet af afkast  

At øge udbuddet af boliger, som folk har råd til, er blevet en prioritet for europæiske byer, hvor man er holdt op med at tilbyde ejendomme til ”boligflippere.” Faktisk kræver byer ofte, at byggeprojekter med boliger skal indeholde en vis procentdel af enheder med boligtilskud, selvom investorerne selv har sørget for finansieringen.

Sådanne krav øger kompleksiteten ved investeringer, men Haug er fortsat overbevist om, at boligsektoren er ”den sikreste investeringskategori, fordi efterspørgslen er så stor. Kun ved fortsat at opføre nye ejendomme vil storbyer især undgå et kollaps i vækst.”

Investorer, der bliver involveret i udviklingen af ejendomme, bør begrænse denne aktivitet til 15-20 pct. af deres portefølje,” råder Haug. ”De andre fire-femtedele vil sikre en stabil aktivværdi,” forklarer han, eftersom at det tager tid, før udviklingsomkostningerne er afskrevet.

Det kræver også i stigende grad in-house ekspertise om sådanne projekter ellers skal investorerne læne sig op ad eksterne entreprenører. At finde og rekruttere entreprenører bliver mere og mere svært i et marked, der slås med flaskehalse.

Geopolitik og markedscyklusser afgør involveringen

PATRIZIA udvikler lige nu ejendomme i Danmark. Frem mod midten af 2019 kommer PATRIZIA til at bygge 16 lejlighedsbygninger med 120 enheder samt 56 rækkehuse i Sydhavnen. Samtidig har PATRIZIA ambitioner i Tyskland.

”Det med at finde ejendomme, som folk har råd til, vil blive et større problem for mange dele af befolkningen i hele landet,” siger Haug. Han forklarer, at virksomheden har fokus på nøglebyer i Tysklands ”Top 7”: Berlin, Köln, Düsselforf, Frankfurt am Main, Hamborg, München og Stuttgart.

Men ikke alle storbyer eller metropolområder er selvskrevne som gode steder at investere i. Brexit-skyen hænger eksempelvis over London. Og Europa lider generelt under den vedvarende handelskonflikt mellem Kina og USA, mens politiske beslutninger i Italien eller Tyrkiet også kan skabe turbulens.

Investorer skal vurdere investeringslokationer både i forhold til geopolitiske risici og markedscyklussen. Det kan være en god ide at investere anti-cyklisk i markeder, hvor der hidtil kun har været en smule udvikling. På samme måde kan det øge risikoen at gå ind i modne markeder – dvs. et stigende antal europæiske byer. Men modsat kontor- eller erhvervsejendomme burde boligejendomme i disse byer stadig have et potentiale, selv hvis markedet vender.  

 

Photos: Westend 61, Getty

del denne artikel: